Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01060 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7544L

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[F] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [B] [K], gestionnaire de contentieux, dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [Z]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01060 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7544L et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2022, la société anonyme Flandre opale habitat a consenti un bail d’habitation à M. [Z] sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 281,17 € et d’une provision pour charges de 51,53 €.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 617,21 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [Z] le 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er juillet 2024, la société anonyme Flandre opale habitat a assigné M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail consenti au défendeur par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ; ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner le défendeur à lui payer : la somme de 2423,40 € en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juillet 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 3 octobre 2024, la société anonyme Flandre opale habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s’élève désormais à 3527,25€.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Flandre opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire sera invoquée par le bailleur dans le cas de non-paiement du loyer et des charges et que le délai de mise en œuvre de cette clause sera de deux mois après un commandement de payer les loyers, les charges et le dépôt de garantie, resté infructueux.

Si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 30 janvier 2024 et que la somme de 617,21 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il convient alors de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régler les causes du commandement.

Or, le locataire n’a pas réglé les causes du commandement dans un délai de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme Flandre opale habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la propriétaire, il convient de condamner M. [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 367,95 €, du 31 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société anonyme Flandre opale habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, M. [Z] lui devait la somme de 3527,25 €, échéance de septembre incluse.

M. [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 617,21 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 31 mai 2022 entre la société anonyme Flandre opale habitat, d’une part, et M. [F] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 31 mars 2024,

ORDONNE à M. [F] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 367,95 € (trois cent soixante-sept euros et quatre-vingt-quinze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [Z] à payer à la société anonyme Flandre opale habitat la somme de 3527,25 € (trois mille cinq cent vingt-sept euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 617,21 euros (six cent dix-sept euros et vingt et un centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme Flandre opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024, celui de l’assignation du 1er juillet 2024 et celui de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,