MINUTE N° : 25/0565

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/03947

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 11] HABITAT, immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 086 180 387

ET :

[Y] [O]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à [Localité 11]

copie le :

à M. [O]

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 11] HABITAT, immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Mme [Z] munie d’un pouvoir en date du 20 mars 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [O]

né le 17 Avril 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/03947

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2019, la SA [Localité 11] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [Y] portant sur logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 445,59 € charges comprises.

Par un second acte signé le même jour, la location d’un parking numéroté 31 situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 6] a été consenti à Monsieur [O] [Y] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 28,45 € charges comprises.

Le 20 juin 2024, la SA [Localité 11] HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que la bailleur a fait assigner Monsieur [O] [Y] par acte de commissaire de justice du 29 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation des baux consentis à Monsieur [O] [Y] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [O] [Y] se trouve être occupant sans droit ni titre à compter du 21 août 2024 ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [O] [Y] à payer à la SA [Localité 11] HABITAT la somme de 1329,38 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 12 septembre 2024, avec intérêt légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci, et à la date de l’assignation pour le surplus ;

— la fixation d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales,, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [O] [Y] au paiement de l’indemnité mensuelle ainsi fixée;

— la condamnation de Monsieur [O] [Y] à verser au bailleur la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [O] [Y] aux entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, les frais de signification des actes d’huissier dont l’assignation, les frais de notification et de dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 29 août 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, la SA [Localité 11] HABITAT- représentée par Madame [Z] [N] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 1129,39 € arrêtée au 18 mars 2025. Elle donne son accord à la mise en place de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois en sus du loyer courant.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 29 août 2024 signifié à étude, Monsieur [O] [Y] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire tout en précisant qu’un plan d’apurement à hauteur de 100,00 € par mois avait déjà été mis en place avec son bailleur. Il a déclaré être salarié actuellement en arrêt de travail et percevoir un revenu mensuel de 1600,00 €. Il a soutenu avoir un seul loyer de retard suite au règlement de 620,00 € effectué quelques jours avant l’audience et dont il n’a pas justifié.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 29 août 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique réceptionné le 29 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats les deux contrats de bail signés entre les parties le 17 octobre 2019 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 20 juin 2024 à Monsieur [O] [Y] et portant sur la somme de 1485,58 € dont 1311,53 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [O] [Y] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les deux contrats de bail signés les 17 octobre 2019, le commandement de payer délivré le 20 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 18 mars 2025 faisant apparaître une somme de 1129,39 € à la charge du locataire au titre du logement et du parking.

Le bailleur verse également aux débats l’accord collectif local signé par les parties justifiant du prélèvement sur le compte locataire de la somme mensuelle de 8,43 € au titre de l’entretien multiservices.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 304,70 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

RG 24/03119

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [Y] à verser à la SA [Localité 11] HABITAT la somme de 824,69 € (1129,39 € – 304,70 €) au titre des impayés de loyers et de charges du logement et du parking arrêtés au 18 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] a sollicité à l’audience des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire auxquels le bailleur n’est pas opposé. Il soutient avoir réglé la somme de 620,00 € quelques jours avant l’audience. Ce règlement n’apparaît pas sur le décompte et Monsieur [O] [Y] n’a produit aucun justificatif.

En outre, il ressort du décompte produit que Monsieur [O] [Y] a repris les paiements avant l’audience et ce, depuis mars 2024, permettant ainsi de diminuer le montant de la dette locative.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [O] [Y] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 20 juin 2024 et de l’assignation à la charge de Monsieur [O] [Y].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies au 21 août 2024 ;

Condamne Monsieur [O] [Y] à payer à la SA [Localité 11] HABITAT la somme de 824,69 € (HUIT CENT VINGT QUATRE EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mars 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [O] [Y] à se libérer de sa dette de 824,69 € en 8 mensualités de 100,00 € et le solde à la 9ème échéance ;

RG 24/03119

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré le local d’habiation situé [Adresse 3], à [Localité 6] ainsi que le parking numéroté 31 situé sis [Adresse 1] à [Localité 6], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [O] [Y] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [O] [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [O] [Y] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection