N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

22 Avril 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20498 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOFH

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Y]

né le 04 Juin 1943 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-yves GILLET de la SELARL GILLET, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. INSTITUT DE NUTRITION DU VAL DE LOIRE immatriculée au RCS [Localité 5] n°503 586 109, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphanie BAUDRY de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 18 Mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 22 Avril 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 22 Avril 2025, assistée de Madame K. TACAFRED, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [G] [Y] a consenti, par acte sous seing privé du 16 octobre 2023, à la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE, un bail commercial portant sur un local commercial formant les lots n°8 et 11 d’une copropriété située [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2023 et moyennant un loyer annuel principal hors charges et hors taxes de 18.000 euros, révisable annuellement sur la base de l’indice des loyers commerciaux.

Un commandement de payer la somme de 7.554,54 euros, en principal, visant la clause résolutoire, a été signifié à la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE par M. [G] [Y], le 16 février 2024.

Un commandement de payer la somme de 16.399,53 euros, en principal, visant la clause résolutoire, a été signifié à la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE par M. [G] [Y], le 13 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 novembre 2024, M. [G] [Y] a assigné la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

Selon ses conclusions déposées à l’audience du 18 mars 2025, M. [G] [Y], représenté par son conseil, sollicite de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 16 octobre 2023, portant sur les locaux situés [Adresse 2] ;Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail commercial à compter du 14 octobre 2024 ;Ordonner l’expulsion de la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Condamner la SASU Institut de Nutrition du Val de Loire, par provision, à lui payer la somme de 18.032,47 euros TTC au titre des loyers, charges et dépôt de garantie impayés du 1er novembre 2023 au 13 octobre 2024 ;Condamner la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE, par provision, à lui payer la somme de 1.803,25 euros à titre de dommages-intérêts en application de la clause pénale prévue au contrat de bail commercial du 16 octobre 2023 ;Condamner la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE, par provision, à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer ; soit 3.765,08 euros TTC par mois, à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à parfaite et complète libération des locaux par le preneur, augmentée de la somme de 80 euros par mois au titre de la provision pour charges ;Condamner la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens ;Débouter la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE de ses demandes.A titre subsidiaire, il demande de :

Renvoyer l’affaire à une audience dont la date sera fixée par le président du tribunal afin qu’il soit statué au fond ;Condamner la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens ;Débouter la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE de ses demandes.Il se prévaut des dispositions des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1103, 1353 du code civil et L. 145-41 du code de commerce et soutient que la preneuse n’a pas été en mesure de régler les sommes dues dans le délai d’un mois à compter de la signification du dernier commandement de payer. Elle explique que la preneuse n’a pas respecté et exécuté ses obligations contractuelles, conformément au bail commercial du 16 octobre 2023.

Il fait valoir que la défenderesse est débitrice de la somme de 18.032,47 euros TTC au titre des loyers et charges demeurés impayés au 1er mars 2025 et invoque les stipulations de la clause pénale prévue dans le bail commercial du 16 octobre 2023 et relatives à des dommages-intérêts et une indemnité d’occupation.

Il oppose que l’argumentation de la défenderesse tenant au manquement à l’obligation de délivrance et à la mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire n’est pas fondée et n’est pas de nature à faire échec à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à la condamnation au paiement des sommes dues.

Il ajoute que la défenderesse ne justifie aucunement de la somme sollicitée reconventionnellement et que, s’agissant de la demande d’octroi de délai et de suspension de la clause résolutoire, elle n’a procédé à aucun paiement depuis le 19 avril 2024. Il explique qu’il serait inéquitable de faire peser sur lui un risque d’accroissement des impayés. Il se prévaut des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Il soutient, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile, qu’au regard de l’antériorité de la situation de dette locative et de l’importance de celle-ci, il est urgent que la juridiction statue sur cette affaire.

Par ses conclusions responsives et récapitulatives déposées à l’audience du 18 mars 2025, la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE, représentée par son conseil, sollicite, à titre principal, de :

Rejeter toutes les demandes de M. [G] [Y] ;Juger que les demandes de M. [G] [Y] se heurtent à des contestations sérieuses ;Juger que l’exception d’inexécution invoquée est fondée ;Juger que la clause résolutoire n’est pas acquise et ne pas constater la résiliation du bail ;Ordonner la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré ;Condamner reconventionnellement M. [G] [Y] à lui verser la somme de 10.000 euros, par provision, au titre des préjudices subis du fait du manquement du bailleur à ses obligations.A titre subsidiaire de,

Lui accorder un délai de grâce aux fins de parvenir à un paiement échelonné sur 24 mois des loyers qui seraient considérés comme dus ;Ordonner la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré ;En tout état de cause de,

Condamner M. [G] [Y] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens.Elle soutient qu’il est acquis que le commandement visant la clause résolutoire ne peut être délivré par le bailleur que de bonne foi et que la mauvaise foi entraîne son invalidité. Elle précise que la délivrance d’un commandement de payer dans le but de se soustraire aux travaux incombant au bailleur et réclamés par le preneur caractérise notamment la mauvaise foi.

Elle invoque les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil et ajoute qu’il est manifeste que durant toute la durée de réalisation des travaux, le bailleur n’a pas répondu à ses obligations contractuelles telles que le bail commercial devait l’y contraindre. Elle soulève avoir été contrainte de suspendre le versement des loyers en raison du manquement du bailleur à ses obligations.

Elle expose qu’il est constant que le locataire peut demander des dommages-intérêts s’il a subi un préjudice et explique qu’elle a subi un préjudice tiré de l’absence de jouissance paisible de la chose louée et de l’impossibilité d’exploiter normalement son activité.

Elle se prévaut des dispositions de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce et fait valoir qu’elle est de bonne foi. Elle explique qu’elle a tenté de résoudre amiablement le différend l’opposant à son bailleur et que la résiliation du bail commercial mettrait en péril la poursuite de son activité.

La décision était mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIREAux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou des charges ou provision sur charges demandées, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d’inexécution ou de non-respect d’une seule des clauses et conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du delai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former une demande judiciaire. Si, dans ce cas, le preneur refusait de quitter les locaux loués, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution » (pièce du demandeur n°4, p.9).

L’acte sous seing privé du 16 octobre 2023 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.

Par actes de commissaire de justice des 16 février et 13 septembre 2024, M. [G] [Y] a fait délivrer à la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE deux commandements de payer d’un montant de 7.554,54 euros puis de 16.399,53 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

La SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au dernier commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci. et oppose la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer.

Il est de droit que si les clauses résolutoires s’imposent au juge, leur application reste subordonnée aux exigences de la bonne foi, par application de l’article 1134 ancien et de l’article 1104 nouveau du code civil. Ainsi, la mauvaise foi, qui s’apprécie au moment de la mise en œuvre de la clause résolutoire, est susceptible de paralyser le jeu des prérogatives contractuelles conférées aux parties. Notamment, la clause résolutoire est neutralisée dans le cas où elle est mise en œuvre par le bailleur dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure.

En l’espèce, il résulte des observations fournies par les parties et des pièces versées à la procédure que, depuis l’entrée en possession des lieux loués, soit le 31 octobre 2023, il existait un différend entre le bailleur et la preneuse portant sur la remise en état de la vitrine du local commercial.

Après relances de la preneuse, notamment par courrier du 23 avril 2024, il ressort que les travaux ont été réalisés, selon deux devis signés du 12 janvier 2024 de la SAS Guillot & Champion, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse.

Ainsi la mauvaise foi du bailleur n’est pas caractérisée car il n’est pas démontré l’intention de M. [G] [Y] de se soustraire à ses obligations relatives à la réalisation des travaux en délivrant le commandement de payer du 16 février 2024 . De plus, un deuxième commandement de payer a été délivré postérieurement à la réalisation des travaux litigieux.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 octobre 2024.

La SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION PROVISIONNELLEPar application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [G] [Y] verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues (pièce du demandeur n°20) de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, conformément au bail commercial conclu entre les parties le 16 octobre 2023, « dans le cas de résiliation pour inexécution des clauses et conditions du présent bail, et même en cas de procédure collective, [le versement au titre du dépôt de garantie] restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres » (pièce du demandeur n°4, p.4).

Toutefois, il convient de déduire du décompte produit le commandement de payer d’un montant de 162,80 euros, qui sera tranché au titre des dépens.

La SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 17.869,67 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie impayés du 1er novembre 2023 au 13 octobre 2024.

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 14 octobre 2024, elle est également redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, d’un montant de 3.845,08 euros, conformément à la clause pénale du bail commercial prévoyant sa fixation au double du montant du loyer quotidien, auquel est ajouté le montant des charges mensuelles, jusqu’à complet départ. Elle sera condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.

Enfin, M. [G] [Y] sollicite la condamnation de la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE, par provision, à lui payer la somme de 1.803,25 euros à titre de dommages-intérêts en application de la clause pénale prévue au contrat de bail commercial du 16 octobre 2023.

Or, il est constant que, si le juge des référés peut condamner au paiement de la totalité d’une créance, il doit toujours le faire à titre de provision. A ce titre, un juge des référés ne peut pas condamner à des dommages-intérêts, sauf pour l’exercice abusif de la procédure de référé elle-même, car il méconnaîtrait le caractère provisoire attaché à toute décision de référé.

Dès lors, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de procéder à une telle condamnation.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENTAux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE demande que lui soit accordé des délais de paiement et, subséquemment, que les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire soient suspendus.

Cependant, la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE se contente de solliciter la bienveillance de la présente juridiction et d’affirmer que la résiliation du bail commercial mettrait en péril la poursuite de son activité.

Elle ne produit ni comptes annuels, ni budgets prévisionnels. Elle ne justifie pas régler les loyers courants et avoir réglé une quelconque somme depuis avril 2024, soit il y a presque un an et ce, malgré sa reconnaissance de la créance quasi complète et sa demande de délai de paiement.

Dès lors elle ne démontre aucunement son engagement à régler sa dette alors qu’elle a déjà bénéficié, de fait, de nombreux mois de délais de paiement. La demande sera donc rejetée.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE CONDAMNATIONPar application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE sollicite la condamnation de M. [G] [Y] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi.

Cependant, elle ne justifie pas de son préjudice, ni du montant de la somme sollicitée.

La demande de condamnation provisionnelle reconventionnelle se heurte donc à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLESEn application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la même à verser à M. [G] [Y] une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 16 octobre 2023 liant les parties, à effet du 14 octobre 2024 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 16 octobre 2023, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 14 octobre 2024 ;

ORDONNE à la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, M. [G] [Y] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE à payer à M. [G] [Y] la somme provisionnelle de 17.869,67 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie impayés du 1er novembre 2023 au 13 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE à payer à M. [G] [Y] la somme provisionnelle de 3.845,08 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à complet départ ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE à payer à M. [G] [Y] une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE à ce titre ;

CONDAMNE la SASU Institut de Nutrition du VAL DE LOIRE aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 16 février et 13 septembre 2024.

Le Greffier

K. TACAFRED

La Présidente

V. ROUSSEAU