TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie LAJOUS

[T] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00736 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63KA

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie LAJOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2479 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025006860 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 02 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00736 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63KA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2020, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 1], 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 835,84 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3768,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] le 5 septembre 2024.

Par assignations du 13 décembre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] et obtenir leur condamnation solidaire, à défaut in solidum, au paiement des sommes suivantes :

—  2998,37 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer mensuel indexé plus charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le dossier a été successivement renvoyé lors des audiences des 28 mars et 20 mai 2025, une demande d’aide juridictionnelle ayant été formée par la défenderesse.

À l’audience du 5 septembre 2025, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la dette à la baisse avec une dette locative de 667,18 euros au 25 août 2025. Elle sollicite par ailleurs de rejeter la demande reconventionnelle des défendeurs de provision au titre de la régularisation sur charge erronée, soutenant que cette demande ne peut faire l’objet d’un référé en l’absence de différend.

La SA ELOGIE-SIEMP considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, reconnaissant que le solde de la dette n’a cessé de diminuer depuis le début de la procédure judiciaire.

Mme [S] [N] épouse [R], représentée par son conseil, sollicite à titre de demande principale de suspendre les effets de la clause résolutoire ; lui accorder, ainsi qu’à son époux, un délai de 36 mois pour régler la dette, soit des échéances de 20,50 euros par mois.

Elle sollicite en outre que lui soit accorder et elle et son époux une provision de 800 euros au titre du trop versé de charges et d’ordonner la compensation des sommes dues.

A titre de demande subsidiaire, elle demande que leur soit accordé un délai d’une année pour quitter les lieux outre le délai de trois consécutif au commandement de payer, de fixer une indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel pratiqué sans majoration et en tout état de cause débouter la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient en effet avoir reprise le paiement du dernier loyer, que la dette n’a cessé de diminué, et s’agissant de sa contestation sur le trop perçu de charges par son bailleur, que les régularisations effectuées sont incohérentes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [T] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [S] [N] épouse [R] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur la recevabilité des demandes en référé

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1.1. S’agissant de la résiliation du bail

En application des deux textes précédents, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

La SA ELOGIE-SIEMP justifie de l’existence d’une dette locative que ne conteste par la défenderesse.

En outre la SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. S’agissant de la provision au titre du trop-perçu de charges

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [S] [N] épouse [R] sollicite le versement d’une provision de 800 euros au titre d’un trop perçu par son bailleur.

Or, cette demande de provision au titre des loyers et charges impayés se heurte à une contestation sérieuse, d’une part car le nombre d’occupants du logement n’a cessé d’augmenter depuis la prise à bail, et d’autre part car l’augmentation alléguée des charges demeure à des niveaux en-dessous des normes selon le bailleur.

Compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse quant à la régularisation de la charge en eau, et en l’absence de tout justificatif préalable à la procédure témoignant de la volonté du locataire de faire part de cette contestation à son bailleur, cette demande apparait de pure opportunité et sera jugée irrecevable en référé.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3768,05 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 20 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 août 2025, Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] lui devaient la somme de 667,78 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La demande de provision au titre du trop perçu de charges ayant été jugée irrecevable en référé, et Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1141,03 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

JUGE irrecevable en référé la demande de provision pour trop perçu de charges,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juillet 2020 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] Appartement n°10, 1er étage est résilié depuis le 6 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 667,78 euros (six cent soixante-sept euros et soixante-dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024,

AUTORISE Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 novembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] seront solidairement condamnés à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [N] épouse [R] et M. [T] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 septembre 2024 et celui des assignations du 13 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge