MINUTE N° : 25/00189

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

N° RC 25/00427

DÉCISION

réputée contradictoire et en dernier ressort

[B] [X]

ET :

[N] [W]

[F] [W]

[J] [W]

Débats à l’audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e RIBAUT

copie le :

à M. [W] [J]

à Mme [W] [F]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, 2 Place Jean Jaurès à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [B] [X]

né le 26 Avril 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence RIBAUT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [F] [W], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/427

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2023, Monsieur [B] [X] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [W] portant sur un logement situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 695 €, provisions pour charges comprises.

Par acte séparé en date du 24 mars 2023, Madame [F] [W] et Monsieur [J] [W] se sont déclarés caution solidaire pour le présent logement.

Le 27 juillet 2023, Monsieur [B] [X] intervenait par courrier recommandé avec accusé de réception auprès de Monsieur [N] [W] pour lui faire part des nuisances sonores nocturnes signalées par plusieurs voisins et lui demande de cesser instamment ces troubles. Copie de ce courrier était adressé parallèlement aux parents de Monsieur [N] [W] en qualité de caution.

Par courrier du 2 août 2023, le syndic de copropriété SQUARE HABITAT Crédit Agricole Touraine Poitou alertait Monsieur [B] [X] de troubles à la tranquillité de l’immeuble causés par Monsieur [N] [W], locataire.

Le 4 avril 2024, après plusieurs plaintes de résidents auprès du syndic, Monsieur [B] [X] mettait à nouveau Monsieur [N] [W] en garde sur les troubles de voisinage que celui-ci génère au sein de la résidence.

De nouvelles plaintes sont signalées à Monsieur [X], destinataire par ailleurs de plusieurs attestations de voisins.

Par courrier de son Conseil du 3 juillet 2024, Monsieur [B] [X] demandait à Monsieur [N] [W], avec copie à ses parents, de quitter amiablement le logement, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, Monsieur [B] [X] a ainsi fait assigner Monsieur [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— ordonner la résiliation du bail à ses torts exclusifs pour troubles de voisinage,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [N] [W] à quitter les lieux sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux ;

— ordonner la sequestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;

— condamner Monsieur [N] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 718 € par mois, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [N] [W] au paiement de la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— le condamner à payer la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens,

— dire et juger le jugement à intervenir commun et opposable à Madame [F] [W] et Monsieur [J] [W] en leur qualité de cautions.

Cette assignation a été signifiée par commissaire de justice par acte remis à la personne de Madame [F] [W] et par acte remis à domicile en la personne de Madame [F] [W] pour Monsieur [J] [W] le 27 août 2024.

A l’audience du 23 janvier 2025, Monsieur [B] [X], représenté par son Conseil, maintient les termes de son assignation et invoque la persistance des troubles (nuisances sonores et manque d’hygiène) malgré plusieurs rappels des obligations contractuelles. Il précise que les troubles ont commencé dès juillet 2023, soit quelques mois après l’entrée dans le logement. Des cris, hurlements, déplacements de meubles, nuisances olfactives et hygiène en lien avec la présence d’un chien ont été rapidement signalés au syndic de copropriété et au bailleur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [N] [W] n’est ni présent ni représenté.

Madame [F] [W] et Monsieur [J] [W], présents, précisent ne pas avoir reçu tous les courriers de Monsieur [X]. Ils indiquent que leur fils était absent du logement de mars à mai 2024. Ils recherchent un logement pour leur fils, bénéficiaire du RSA.

Ils produisent à l’audience un courrier adressé le 10 juin 2024 à Monsieur [X] lui faisant part de la non réception des courriers d’avril et juillet 2023 et lui indiquant souhaiter que tout rentre dans l’ordre.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Monsieur [B] [X] justifie avoir transmis une copie de l’assignation par voie électronique à la Préfecture d’Indre et Loire le 29 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L’article 1728 du Code civil porte obligation au locataire d’user raisonnablement de la chose louée, l’article 1729 de ce même Code disposant que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Conformément aux dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

Le présent contrat de bail signé le 24 mars 2023 porte en pièce annexe la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs établie par l’arrêté du 29 mai 2015. Il y est notamment précisé – article 2.2 – que “le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage”.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [B] [X] verse aux débats :

— le courrier du 2 août 2023 que lui a adressé SQUARE HABITAT en qualité de syndic de copropriété mentionnant “qu’une nouvelle fois, votre locataire, Monsieur [W] a troublé la tranquillité de l’immeuble dans la nuit du 26 au 27 juillet dernier (coups, cris…)”

— message d’un locataire à SQUARE HABITAT le 3 avril 2024 pour signaler les nuisances de l’appartement n° 14 “cette personne génère beaucoup de bruit tard dans la nuit. Les bruits proviennent principalement du déplacement de meubles ainsi que de son chien jeune qui court incessamment dans l’appartement, faisant vibrer le sol et provoquant une perturbation considérable de mon sommeil” ; message relayé par le syndic à Monsieur [B] [X] ; signalement à la suite duquel un courrier en recommandé a été adressé au locataire ;

— mail du 29 avril 2024 de SQUARE HABITAT signalant à Monsieur [X] de nouveaux troubles de voisinage ;

— mail du 19 juin 2024 d’un locataire signalant la persistance “des nuisances sonores, déplacements de meubles, contact violent avec le sol… à des heures pas possible” et mentionnant l’impact sur sa qualité de vie provquant un stress constant ;

— par mail du 30 juillet 2024, ce même locataire signale des nuisances olfactives et insalubrité du fait de déjections canines sur le balcon ;

— des attestations des locataires des appartements voisins sont produites :

— le 18 juin 2024 pour signaler des coups dans les murs, les plinthes, le déplacement de meubles, des objets qui tombent, des claquements de portes, des scènes de ménages et mentionne les troubles de sommeil en découlant

— attestation à même date d’un autre locataire qui mentionne les cris, déplacement de meubles, disputes, chien qui court sans cesse et évoque l’impact sur son sommeil et manque de repos généré.

— attestation du 19 juin d’une autre locataire mentionnant les différentes interventions des services de police suite à des cris dans l’appartement. Elle décrit des scènes de violence, des insultes entre les occupants de l’appartement de Monsieur [W] et les nuisances et perturbations sur la vie de son fils ;

— attestation du 19 juin 2024 décrit des cris entendus et l’appel de la police compte tenu des appels au secours de la femme présente dans le logement.

Des pièces produites par le bailleur, il ressort que les nuisances sont répétitives et inscrites dans la durée, qu’elles sont dénoncées par une pluralité de locataires qui soulignet l’impact sur leur santé ou sur celle de leurs proches (enfants notamment)

A l’audience, Monsieur [B] [X], par la voix de son Conseil, mentionne qu’il n’y a pas eu d’amélioration malgré ses différentes interventions écrites.

Il en résulte que Monsieur [N] [W] a gravement manqué à ses obligations de locataire en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail signé le 24 mars 2023 et son expulsion.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949, le montant de l’astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Celui-ci ne peut ici être évalué de façon certaine, le tribunal ne peut pas prononcer une astreinte. De surcroît, le recours à la force publique est autorisé. Le bailleur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [W] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les dommages et intérêts

Le bailleur ne justifie pas d’un quelconque préjudice à ce titre. Il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire par provision de plein droit.

Monsieur [N] [W], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [B] [X] la somme de 800,00 € l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient, par conséquent, de mettre les dépens dont le coût de la présente assignation ainsi que sa dénonciation à la Préfecture et aux cautions à la charge de Monsieur [N] [W].

Le jugement sera déclaré opposable à Madame [F] [W] et à Monsieur [J] [W] en qualité de cautions du présent logement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déclare les demandes, fins et prétentions de Monsieur [B] [X] recevables,

RG 25/427

Prononce la résiliation du bail conclu le 24 mars 2023 entre Monsieur [B] [X] et Monsieur [N] [W] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 1] à compter de la présente décision ;

Dit que Monsieur [N] [W] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne, en conséquence, à Monsieur [N] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés sans délai à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [N] [W], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] et restituer les clés, deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [W] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [N] [W] à payer à Monsieur [B] [X] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Monsieur [B] [X] de sa demande d’astreinte ;

Déboute Monsieur [B] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [N] [W] à verser à Monsieur [B] [X] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [N] [W] aux entiers dépens et aux frais d’exécution forcée à intervenir ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déclare le présent jugement commun et opposable à Madame [F] [W] et Monsieur [J] [W] ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection