MINUTE N° : 25/00825

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 24/05385

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. [Localité 9] HABITAT

ET :

[O] [D]

[Z] [D]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à [Localité 9]

copie le :

à M. [D]

à Mme [D]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [C] munie d’un pouvoir en date du 12 juin 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [D]

né le 27 Juillet 1971 à , demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [Z] [D]

née le 01 Mars 1967 à , demeurant [Adresse 1]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 6 avril 2017, la SA VALLOGIS devenue [Localité 9] HABITAT a donné à bail à M. [O] [D] et Mme [Z] [D], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 418,12 euros outre la somme de 54,50 euros à titre de provisions sur charges.

Par deux contrats sous seing privés du 6 avril 2017, la SA VALLOGIS devenue [Localité 9] HABITAT a donné à bail à M. [O] [D] et Mme [Z] [D], engagés solidairement, deux parkings accessoires au bien immobilier loué, situés à [Adresse 4], rez-de chaussée n° 1 et n° 2, pour un loyer mensuel, payable à terme échu de 15 euros chacun.

Par un quatrième contrat sous seing privé du 9 décembre 2020, la SA [Localité 9] HABITAT a donné à bail à titre précaire à M. [O] [D] et Mme [Z] [D], engagés solidairement, un box numéroté 3, situé à la même adresse, pour un loyer mensuel, payable à terme échu de 41,12 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA [Localité 9] HABITAT a signalé la situation à la CCAPEX le 15 février 2024 et fait signifier, le 4 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant à chacun de 4 baux, à M. [O] [D] et Mme [Z] [D]

Arguant du défaut de réglement des sommes visées au commandement dans le délai prévu à la clause résolutoire, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 22 novembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux et prononcer la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [D] et Mme [Z] [D], devenus occupants sans droit ni titre, des quatre biens loués au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exeution ;

— En toutes hypothèse, obtenir leur condamnation solidaire au paiement de ;

— la somme de 2.099,49 euros arrêté au 6 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les causes de celui ci et, de la date de l’assignation pour le surplus,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération de lieux,

— outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification. en rapellant que les frais de l’exécution forcée seront à la charge exclusive des débiteurs conformément à l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 12 juin 2025, la SA [Localité 9] HABITAT, représentée par Mme [C], munie d’un pouvoir, indique que le box n° 3 a été restitué en septembre 2024 et que les demandes ne concernent plus que le logement et les deux places de parking. Elle reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à 3.395,06 euros. Le bailleur indique toutefois que la demande de surendettement de M. [O] [D] et Mme [Z] [D], a été déclarée recevable par décision du 27 mai 2025 avec orientation vers un réaménagement des dettes. Il précise que le paiement des loyers a repris et ne s’oppose pas à ce que des délais suspensifs soient accordés à ses locataires à jour du paiement des loyers courants.

M. [O] [D] et Mme [Z] [D] sont présents. Ils produisent la décision du 27 mai 2025 de la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 7] déclarant recevable leur demande de surrendettement, avec orientation vers un réaménagement des dettes. Ils sollicitent des délais suspensifs.

Le couple n’a pas d’enfant à charge. Le diagnostic social et financier fait état d’un revenu global pour le couple de 3.482 euros mensuels. Outre les charges de la vie courante, le couple rembourse 3 crédits (GMF : 180 euros, Cetelem : 100 euros, crédit véhicule : 362,45 euros). Le total des charges mensuelles est de 1601,45 euros. La créance déclarée à la commission de surendettement concernant la SA [Localité 9] HABITAT est de 3.422,19 euros..

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA [Localité 9] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA [Localité 9] HABITAT produit :

— les trois baux conclu le 6 avril 2017 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux et le bail du 9 décembre 2020 contenant une clause identique,

— le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 2.926,46 euros,

— une décompte de créance arrêté au 11 juin 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , seul un versement de 750 euros fait par les locataires, ayant été enregistré au crédit du compte dans ce délai.

M. [O] [D] et Mme [Z] [D] ne contestent le décompte de la créance.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 5 mai 2024

— Sur l’incidence de la procédure de surrendettemment

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le dossier de surendettement de M. [O] [D] et Mme [Z] [D] a été déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 27 mai 2025.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 4 mars 2024. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [O] [D] et Mme [Z] [D] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 4 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surrendettement, ne modifie en rien l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 4 mai 2024, faisant d’eux des occupants sans droit ni titre.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [O] [D] et Mme [Z] [D] qui se maintiennent dans les lieux (logement et deux parkings) et cause ainsi un préjudice à son bailleur, sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

M. [O] [D] et Mme [Z] [D] sont donc redevables tant des loyers dus antérieurement à la résiliation du bail que des indemnités d’occupation postérieures.

En l’espèce, le bailleur revendique une créance de 3.059,14 euros à la date du 10 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

La procédure de surendettement n’interdit pas au créancier de poursuivre ses débiteurs pour obtenir un titre executoire dont seule l’exécution sera soumise à ses effets.

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il convient de déduire de la créance :

— la somme de 335,92 euros correspondant aux frais de commissaire de justice qui seront compris dans les dépens,

— le somme de 336,95 euros (67,39 x 5) correspondant aux suppléments de loyers facturés à compter de janvier 2025, alors que d’une part que le bail étant résilié plus aucun de supplément de loyer n’est applicable et d’autre part que si un tel supplément avait été facturable, rien ne justifierait des modalités de son calcul.

— la somme de 110,39 euros (8,43 x 8 + 8,49 x 5) correspondant aux mensualités du contrat d’entretien multiservice, alors que le bail est résilié et que le bailleur ne produit pas un protococle annexe permettant cette facturation.

M. [O] [D] et Mme [Z] [D] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à la SA [Localité 9] HABITAT la somme de 2.275,88 euros après déduction des sommes précitées.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI dela loi précité dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 7] a rendu le 27 mars 2025, au profit de M. [O] [D] et Mme [Z] [D], une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. La situation de surendettement demeure en cours d’instruction. Il résulte enfin du décompte de créance susvisé que le paiement du loyer et des charges a repris depuis le mois de janvier 2025.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser M. [O] [D] et Mme [Z] [D] à se libérer de leur dette par des versements mensuels de 75 euros, en plus du loyer courant, dans les conditions prévues au dispositif.

En revanche, à défaut de règlement du loyer et charges courants et de la mensualité sus visées, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Leur expulsion sera ordonnée et M. [O] [D] et Mme [Z] [D] se trouveront redevables, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [D] et Mme [Z] [D], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 6 avril 2017 entre la SA [Localité 9] HABITAT et M. [O] [D] et Mme [Z] [D] concernant les biens immobiliers sis à [Adresse 5], et les parkings 1 et 2 sont réunies à la date du 5 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [D] et Mme [Z] [D] à verser à la SA [Localité 9] HABITAT la somme de 2.275,88 euros arrêtée au 10 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) ;

AUTORISE M. [O] [D] et Mme [Z] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 75 euros chacune jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de la locataires, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu’à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré rééchelonné ci-dessus, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [O] [D] et Mme [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Localité 9] HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [O] [D] et Mme [Z] [D] soit condamnés solidairement à verser à la SA [Localité 9] HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

RAPPELLE qu’en cas de poursuite de la procédure de surrendettement, le réglement de la créance se fera conformément aux mesures prises par le juge qui statuera en matière de surrendettement ou le cas échéant par la commission de surrendettement.

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [D] et Mme [Z] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la prefecture notification ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,