MINUTE N° : 25/00893

JUGEMENT

DU 17 Novembre 2025

N° RC 24/04522

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. AMC, immatriculée au RCS de Tours sous le n° 528 179 211

ET :

[E] [Y]

Débats à l’audience du 26 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e PLESSIS

copie le :

à M^e BERBIGIER

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 17 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 6],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. AMC, immatriculée au RCS de Tours sous le n° 528 179 211, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWSKI

D’autre Part ;

RG 24/04522

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 septembre 2018, la SCI AMC, représentée par son mandataire la SAS SQUARE HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [E] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590,00 € hors charges.

Le 25 mars 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers d’habitation et de justifier de l’occupation du logement.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [Y] [E] par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail consenti à Monsieur [Y] [E] par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour manquement par Monsieur [Y] [E] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers ;

— l’expulsion de Monsieur [Y] [E] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 3676,03 €au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire selon détail ci-dessous :

— montant réclamé sur le commande de payer 4020,60 €

— loyers er charges mars, avril et mai 2024 (798,57 x 3) 2395,71 €

— taxes ordures ménagères 2022 219,00 €

— taxes ordures ménagères 2023 235,00 €

— à déduire règlement locataire le 13/02/2024 – 798,57 €

— à déduire règlement locataire le 14/03/2024 – 798,57 €

— à déduire règlement locataire le 15/04/2024 – 798,57 €

— à déduire règlement locataire le 14/05/2024 – 798,57 €

soit un total du de 3676,03 € ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [E] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte profuit au jour de l’audience ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusquà complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à leur charge exlusive les dépens d’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 13 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [Y] [E] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024 et renvoyée à celle du 26 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI AMC – représentée par son conseil – demande au tribunal de débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Pour le reste, elle maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3797,90 € selon décompte arrêté au 17 juin 2025.

En réplique, Monsieur [Y] [E], représenté par son conseil, demande au tribunal de juger que la SCI AMC ne détient aucune créance de charges d’eau à son encontre, que le commandement de payer est irrégulier ou signifié de mauvaise foi et donc, qu’il est nul et non avenu, ou privé d’effets ; et, par conséquent, débouter la SCI MAC de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions. Il sollicite également du tribunal de juger la SCI AMC fautive d’avoir occulté les griefss de son locataire, de ne pas y avoir répondu, et d’avoir fait pratiquer une saisie conservatoire sur le comptes de Monsieur [Y] pour une créance de charges d’eau chaude inexistante ; de condamner la SCI AMC à lui régler la somme de 3000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Il demande, à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement sur 36 mensualités et de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’intégralité du délai accordé ; et de condamner, en tout état de cause, la SCI AMC au paiement de la somme de 2500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions de chacune des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives..

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 prorogé au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 13 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité, plusieurs mentions dont le décompte de la dette.

Les sommes réclamées doivent être réellement dues et détaillées. Le commandement doit notamment préciser les dates d’échéance des sommes réclamées en distinguant entre loyers et charges locatives. Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 3 septembre 2018 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 25 mars 2024 à Monsieur [Y] [E] portant sur la somme de 4172,68 € dont 4020,60 € à titre principal.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Il apparaît, en outre, qu’un décompte de la créance est joint au commandement bien que celui-ci ne soit pas versé aux débats.

Ainsi, le commandement de payer délivré le 25 mars 2024 apparaît parfaitement régulier en la forme.

En revanche, il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur que la somme de 4020,60 € correspond à la dette locative arrêtée au 1er octobre 2023 et est exclusivement constituée d’une régularisation de charges de 3213,03 € en date du 1er septembre 2023, de frais de relance à hauteur de 10,00 € et du quittancement d’octobre 2023.

En application de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance à hauteur de 10,00 € restent à la charge du bailleur et ne peuvent être l’objet d’un commandement de payer. Concernant l’échéance d’octobre 2023, celle-ci apparaît régler en date du 16 octobre 2023. Ainsi, il en résulte que les causes du commandement de payer portent uniquement sur la régularisation de charges de 3213,03€.

Il convient de relever que le détail de la régularisation des charges pour 3212,03 € en date du 1er septembre 2023 n’est pas produit par le bailleur. Les décomptes de charges de 2018 à 2023 émis par CITYA SGTI, syndic de l’immeuble, et versés aux débats par Monsieur [Y], ne permettent pas de déterminer à quoi correspond cette somme de 3213,03 €, le solde restant à percevoir sur le décompte de charges arrêté au 31 mars 2023 étant de 2549,10 €.

Il apparaît à la lecture des échanges entre le locataire et la SAS SQUARE HABITAT que la régularisation de charges résulte d’une consommation d’eau chaude de 250m3 correspondant à la consommation de Monsieur [Y] sur plusieurs années, un forfait de 50m3 lui ayant été imputé annuellement à défaut de communication du relevé de compteur par celui-ci.

Or, il résulte du décompte de charges produit par Monsieur [Y] que l’index du compteur d’eau chaude s’élève à 528 m3 au 31 mars 2023 soit une consommation de 215 m3 alors même qu’il avait déclaré une consommation erronnée de 536 m3 en date du 30 mars 2024 et finissait pas communiquer un relevé de compteur à 241,437 m3 le 28 avril 2024.

En outre, Monsieur [Y] conteste la consommation retenue et produit un procès verbal de constat dressé par la SAS H2O MICHEL, commissaires de justice, en date du 8 juillet 2024 aux termes duquel il apparaît que le compteur d’eau présent dans la salle de bains indique une consommation en eau de 243,36 m3.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’existence de sa créance, qu’elle n’est donc ni certaine ni exigible.

Par conséquent, la SCI AMC sera déboutée de ses demandes.

Sur la résiliation aux torts du locataire

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

La SCI AMC verse aux débats un décompte détaillé laissant apparaître une somme de 3797,90 € arrêtée au 17 juin 2025.

Comme exposé ci-dessus, le bailleur ne démontre pas le caractère certain et exigible de sa créace portant sur la régularisation de charges en date du 31 mars 2023. Il ne produit aucun justificatif ni aucun détail des charges régularisées pour un montant de 3213,03 €. Ainsi, cette somme sera rejetée.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de relance de 144,00 € qui demeurent à la charge du bailleur conformément à l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, il résulte du décompte susvisé que le bailleur a imputé au locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2024 à hauteur de 244,00 € sans produire le justificatif correspondant. Ainsi, cette somme sera déduite du décompte.

Ainsi, Monsieur [Y] reste redevable d’une somme de 196,87 € arrêtée au 17 juin 2025 et correspondant au reliquat dû au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2022 que Monsieur [Y] reconnait devoir.

Par conséquent, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail n’apparaît pas suffisamment caractérisée. La SCI AMC sera donc déboutée de sa demande de résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [F] qui sera condamné au paiement de la somme de 196,87 €.

Sur les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [Y] [F] s’est toujours acquitté du paiement du loyer courant ainsi que des provisions de charges.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [Y] [F] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après.

Sur les dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [Y] [F] justifie de la saisie conservatoire opérée sur ses comptes bancaires ouvertes au CREDIT AGRICOLE en date du 7 août 2024 entrainant la saisie de la somme de 3738,12 €.

Or, il apparaît que cette saisie a été opérée un peu plus de quatre mois après la délivrance du commandement de payer délivré le 25 mars 2024 alors que le bailleur avait parfaitement connaissance des contestations soulevées par le locataire au titre de la régularisation des charges. Il en résulte que la SCI AMC a fait pratiquer cette saisie conservatoire de mauvaise foi et qu’il en résulte un prejudice certain pour Monsieur [Y], celui-ci n’ayant pas pu disposer des sommes saisies.

Par conséquent, la SCI AMC sera condamnée à verser à Monsieur [Y] [F] la somme de 1000,00 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La SCI AMC, perdant le procès, sera condamnée à verser à Monsieur [Y] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de la SCI AMC.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Déboute la SCI AMC de ses demandes portant sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail aux torts du locataire, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne Monsieur [Y] [E] à payer à la SCI AMC la somme de 196,87 € (CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET QUATRE VINGT SEPT CENTIMES) au titre des charges dus au 17 juin 2025 ;

Autorise Monsieur [Y] [E] à se libérer de sa dette de 196,87 € en 3 mensualités de 50,00 € et le solde à la 4ème échéance ;

Condamne la SCI AMC à verser à Monsieur [Y] [E] la somme de 1000,00 € (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne la SCI AMC à verser à Monsieur [Y] [E] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI AMC aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection