MINUTE N° : 25/00974

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 23/05643

DÉCISION

contradictoire et en dernier ressort

[P] [J]

[V] [B]

ET :

[S] [F] épouse [M]

[O] [M]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e MOTTO

copie le :

à M^e PASTOR

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [P] [J]

né le 09 Avril 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Madame [V] [B]

née le 26 Juin 1991 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Yves MOTTO de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [S] [F] épouse [M]

née le 27 Janvier 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [M]

né le 11 Décembre 1960 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Monique PASTOR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 26 et 27 août 2021, à effet du 1er septembre 2021, les époux [M] ont donné à bail à M. [P] [J] et Mme [V] [B], qui se sont engagés solidairement, une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 730 €.

Un dépôt de garantie de 730 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Le 29 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer un congé pour reprise au bénéfice de leur fille, à échéance du 31 août 2024. M. [P] [J] et à Mme [V] [B] ont quitté les lieux le 23 janvier 2024. Un état des lieux de sortie a été établi le même jour.

Avant leur départ, les locataires arguant de l’indécence du logement et notamment d’un défaut d’installation du poêle à granulés du séjour, ont assigné leurs bailleurs par acte du 19 décembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de voir notamment :

— constater que le logement pris à bail ne répond pas à la définition du logement décent ;

— enjoindre aux bailleurs de réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité et à transmettre les documents y afférents sous astreinte de 100 € par jour de retard pour chacun des manquements, à compter de la signification de la décision à intervenir en se réservant la compétence pour liquider les astreintes ;

— Condamner M. et Mme[M] à les indemniser des préjudices subis du fait de l’indécence du logement et à leur payer 2.000 € en application de I 'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens ;

Après plusieurs renvois, destinés à mettre l’affaire en état, celle-ci a été utilement plaidée à l’audience du 4 septembre 2025.

M. [P] [J] et à Mme [V] [B] ont soutenu leurs conclusions placées à l’audience et demandé à la juridiction de :

— Constater que le logement pris à bail ne répond pas à la définition du logement décent ;

— Condamner Monsieur [O] [M]-[F] et à Madame [S] [M]-[F] à leur payer :

2.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

3.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

1.170 € en réparation de leur préjudice matériel ;

730 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2024•

— Faire sommation à M. et Mme [M] d’avoir à justifier de l’identité du nouvel occupant du bien situé [Adresse 4] ;

— Condamner Monsieur M. et Mme [M] à payer à Madame [V] [B] et Monsieur [P] [J] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— Débouter M. et Mme [M] de leurs plus amples demandes ou contraires.

M. et Mme [M] ont soutenu leurs conclusions placées à l’audience et demandé à la juridiction de:

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions formulées comme étant manifestement illégitimes et infondées.

— Condamner les consorts [J]-[B] au paiement solidaire à M. et Mme [M] de la somme de 730 € correspondant au dépôt de garantie.

— Condamner les consorts [J]-[B] au paiement solidaire à M. et Mme [M] de la somme de 2.000 € en raison du préjudice moral subi.

— Condamner les consorts [J]-[B] au paiement solidaire à M. et Mme [M] de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1- Sur l’indécence alléguée par les demandeurs.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du code civil prévoit quant à lui qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose en son article 3 que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Selon les articles 6 et 9 du code de procédure civile « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, M. [P] [J] et à Mme [V] [B] font valoir, au soutien de leur demande tendant à voir constater l’indécence du logement, que l’entretien du poêle à granulés, chauffant la pièce de vie, a révélé en septembre 2023 que celui-ci n’était pas placé à une distance de sécurité conforme à sa notice d’installation et présentait ainsi, du fait du risque d’incendie que cela générait, des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. Malgré leurs demandes, rien n’a été fait pour mettre les lieux en conformité.

A l’appui de leur demande, ils produisent :

— Le manuel d’installation du poêle,

— une facture de l’entreprise chargée de l’entretien du poêle, datée du 7 septembre 2023, indiquant que l’installation n’est pas conforme « appareil installé trop près du mur de gauche »et recommandant « fortement de ne pas se servir de votre poêle à granulés, risque d’incendie ».

— Un courrier recommandé avec accusé de réception de leur conseil, en date du 3 octobre, mettant les bailleurs en demeure de produire notamment « un certificat de remise en conformité par la société qui a réalisé les modifications sur le poêle »

— un rapport expertal, non contradictoire, du « cabinet AB. CB Expert Bâtiment », daté du 30 octobre 2023 pour des constatations faites le 19 octobre 2023, concluant « le poêle n’est pas installé conformément à l’avis technique de pose du fabricant à savoir une distance de 30 cm et non de 25 cm comme il est installé. Cette non-conformité est un risque d’incendie. Un tuyau à l’arrière en bas du poêle est déconnecté. Le tuyau d’évacuation des fumées n’est pas droit. »

— Un procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 10 novembre 2023, retenant une distance de 28 cm entre poêle et la cloison située à sa droite et de 25 cm en ce qui concerne la cloison de gauche.

M. et Mme [M] demandent le rejet des prétentions de leurs locataires tendant à voir constater l’indécence du logement donné à bail. Ils font valoir d’une part que le poêle a été utilisé sans inconvénient ni réclamation pendant les deux premières années du bail. D’autre part, ils soulignent avoir fait intervenir le 22 septembre 2023, à leurs frais, une première entreprise qui a confirmé la conformité de l’installation au DTU 24.1 et l’absence de risque avéré d’incendie, au regard de la présence de cloisons incombustibles en périphérie du poêle. Pour rassurer leurs locataires, ils ont missionné une seconde entreprise pour éloigner l’appareil de la cloison ce qui a été fait le 2 octobre 2023, avec certification de la bonne conformité de l’installation. Enfin une troisième entreprise a rendu un avis identique le 9 octobre 2023.

Ils estiment en conséquence que le rapport d’expertise cabinet « AB. CB Expert Bâtiment » non contradictoire ne leur est pas opposable. Les distances qui y sont constatées ne peuvent s’expliquer que par un déplacement intentionnel ou non du poêle entre le 9 octobre, date du dernier certificat de conformité, et la venue du cabinet le 19 octobre 2023.

Enfin, ils mettent en avant le manquement des locataires à leur obligation contractuelle d’entretien annuel du poêle générateur d’un risque d’incendie.

Ils produisent :

— Un « procès-verbal » d’intervention de la société CC. ENERGIE, daté du 22 septembre, attestant de la conformité de l’écart au feu du poêle au regard du DTU24.1 et de la présence de cloisons incombustibles en périphérie du poêle. Il y était précisé au regard de la conformité de l’emboitement du poêle, l’ajout d’un collier et d’une goupille « suite à manipulation par l’entreprise sollicités par les locataires ». Le risque avéré d’un incendie était exclu.

— Une attestation de conformité de la société ECO’NRJ datée du 2 octobre 2023, attestant avoir « éloigné l’appareil de la cloison incombustible par rapport aux distances minimum de sécurité qui étaient de 30 cm au matériaux combustibles » et ajouté « une goupille manquante sur l’un des colliers du tubage concentrique PGI 80/130. »

— Un document émis par le service après-vente de la société TOP CHALEUR déclarant l’installation conforme.

Sur ce :

Il ressort du manuel d’installation du poêle que celui-ci doit être placé « à 300 mm de distance de tous objets sur les côtés, 300 mm de l’arrière du poêle, tandis que la face avant doit être au moins à 800 mm de tout objet »

Il ne ressort pas de la lecture de ce manuel que le poêle pourrait être placé plus prêt en cas de cloisons composées de matériaux incombustibles. Les consorts [M] ne versent pas aux débats de documents et notamment le DTU démontrant que la présence de matériaux incombustibles permettrait de s’exonérer des distances sus-évoquées, alors qu’ils indiquent avoir remis ces documents à la société CC. ENERGIE intervenue le 22 septembre 2023. Ils ne produisent pas d’avantage de document établissant que les cloisons entourant le poêle sont composées de matériaux incombustibles.

Le procès-verbal d’intervention du 22 septembre 2023, de la société CC. ENERGIE qui ne donne aucune indication quant à la distance de positionnement du poêle et part du postulat de la conformité de l’installation au regard de l’existence de cloison incombustibles ne peut donc être retenu comme pertinent.

Il convient donc, au regard des pièces produites, de retenir que la distance minimale entre l’appareil et les cloisons l’entourant doit être de 300 mm soit 30cm.

L’attestation, datée du 2 octobre 2023, de la société ECO’NRJ, indiquant « j’ai éloigné l’appareil de la cloison incombustible par rapport aux distances minimum de sécurité qui étaient de 30 cm» établit qu’antérieurement à ce déplacement soit pendant les deux années précédentes, le poêle était disposé à moins de 30 cm des cloisons. Il s’en déduit que les normes d’installation telles qu’elles ressortent du manuel d’installation produit, n’étaient manifestement pas respectées.

Même si les locataires n’ont subi aucun inconvénient pendant ces deux années, l’installation présentait un risque d’incendie pouvant impacter leur santé ou leur sécurité.

Dès lors, à partir du moment où ils ont été informés de la situation, il appartenait aux bailleurs d’y remédier.

Ceux-ci établissent avoir fait intervenir la société CC. ENERGIE, le 22 septembre laquelle indique avoir « manipulé » le poêle à la demande des locataires, sans donner davantage de précisions, et avoir ajouté un collier et une goupille de sécurité sur la zone d’emboitement du poêle. M. [J] rédigeait le jour même, un compte rendu de cette intervention dans lequel il se plaignait de ce que le déplacement de 5 cm du poêle par cette entreprise « ne rend pas son positionnement conforme aux préconisations du constructeur ».

Les bailleurs justifient avoir fait alors intervenir, le 2 octobre 2023, l’entreprise ECO’NRJ qui a attesté « avoir éloigné l’appareil de la cloison par rapport aux distances minimum de sécurité qui étaient de 30 cm pour les matériaux combustibles. »

Il convient de relever que l’attestation de la société TOP CHALEUR produite par les consorts [M] n’est pas suffisante pour éclairer la juridiction, puisqu’elle n’indique pas le lieu où est implanté l’installation jugée conforme et ne permet donc pas de vérifier qu’elle envisage bien le poêle litigieux.

Or M. [J] et Mme [B] produisent un rapport expertal non contradictoire de la société « AB. CB Expert Bâtiment », datée du 30 octobre pour un examen réalisé le 19 octobre, dont les conclusions sont les suivantes :

— « le poêle n’est pas installé conformément à l’avis technique de pose du fabricant à savoir une distance de 30 cm et non 25 cm comme il a été installé. Cette non-conformité est un risque d’incendie »

« – Un tuyau à l’arrière du poêle est déconnecté.

— le tuyau d’évacuation des fumées n’est pas droit.

A réaliser en urgence :

Décaler le poêle à 30 cm comme l’indique la notice de pose du fabricant.

Reconnecter le tuyau en bas du poêle.

En profiter pour fait un installation correcte avec un tuyau de fumée posé droit. »

Deux photographies étaient jointes à ce rapport, l’une montrant une distance de 28 cm entre le coté arrière du poêle et le mur situé à sa gauche et de 25 cm entre le coté arrière du poêle et le mur situé à sa droite. Le rapport n’envisage pas comme présentant un danger le fait que le tuyau de fumée ne soit pas posé droit.

Les bailleurs invoquent le caractère non contradictoire et non opposable de ce rapport fait sans qu’ils aient été convoqués.

Il est constant que le juge peut se fonder sur une expertise établie de manière non contradictoire dès lors que le rapport a été soumis à la discussion contradictoire des parties et que les constatations sont corroborées par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, il est justifié de la transmission du rapport de la société ABCB Expert Bâtiment au mandataire des bailleurs la société Square Habitat, par mail du 7 novembre 2023 et de la communication dans le cadre de la procédure.

Les distances relevées dans ce rapport, sont confirmées par un constat d’huissier du 12 novembre 2023 également communiqué dans le cadre de la procédure.

A la lecture de ces deux derniers documents, il apparait que le tuyau situé à l’arrière du poêle est déconnecté au moment des interventions de l’expert d’AB.CB et de l’huissier alors qu’à aucun moment auparavant les locataires n’ont signalé ce défaut qui est manifeste.

En outre, à l’issue de l’intervention de la société ECO ENERGIE du deux octobre 2023, M. [J] adressait à l’agence Square Habitat mandataire des bailleurs un compte rendu ainsi rédigé « le poêle à granulé semble être conforme du fait de la modification de ce dernier à savoir :

— Modification de son emplacement afin d‘atteindre une distance de 30 cm de tout objet comme demandé dans le seul document technique applicable et connu à ce jour et non de notre simple volonté (effectué ce jour par ECO’NRJ le 2/10/2023)

— Ajout de la goupille de sécurité (effectué par ECO’NRJ le 2/10/2023)

— Modification de l’emboitement horizontal (M. [D] le 22/09/2023). »

Cependant, la comparaison d’une des photographies prises à l’issue du déplacement du poêle le 2 octobre 2023 (pièce 21 des demandeurs) sur laquelle figurent la trace au sol de la position initiale de l’appareil et de celles figurant au rapport expertal du 30 octobre 2023 et du constat d’huissier du 10 novembre 2023 permet de constater, grâce aux repères que constituent les joints du carrelage, que le poêle est placé de manière identique tant lors des constatations des 30 octobre et 10 novembre que lors des photographies prises le 2 octobre 2023.

Ainsi les constatations faites avec un mètre ruban, figurant sur les photographies annexées à ces deux documents et le fait que le poêle n’ait pas été déplacé amène à retenir que malgré une amélioration apportée par l’intervention d’ECO’NRG le 2 octobre 2023, il n’a pas été mis fin au défaut d’installation du poêle.

En effet si ECO’NRJ affirme avoir déplacé le poêle dans les limites des préconisations du constructeur et si les locataires s’en sont déclarés satisfaits, il n’est pas fait mention de la prise de mesure précises à cette occasion.

Aucun document postérieur à l’envoi du rapport d’ABCB le 7 novembre 2023 au mandataire du bailleur n’est produit. En exécution de leur obligation de délivrance d’un logement décent, il appartenait aux bailleurs de faire toutes vérifications utiles pour s’assurer de la conformité de l’installation et éventuellement y remédier définitivement en s’en ménageant la preuve.

Ainsi, il doit être considéré que les bailleurs ont manqué à leur obligation et engagé leur responsabilité en ne modifiant pas une installation présentant un risque potentiel d’incendie quand bien même le logement bénéficiait pour les autres pièces d’appareil de chauffage comme en atteste l’état des lieux entrant.

M. et Mme [M] font valoir que ce qui a généré un risque d’incendie est le manquement des consorts [J]-[B] à leur obligation prévu au bail « d’entretien des cheminées, des conduits de fumées, générateur de chauffage et d’eau chaude, climatisation, pompes à chaleur : le locataire s’engage à entretenir régulièrement et au minimum annuellement les équipements susmentionnés, ».

Cependant, il ressort de leur propres écritures que la maison donnée à bail en septembre 2021 était une maison neuve et que les consorts [J]-[B] en étaient les premiers occupants. Ils ne pouvaient ainsi être exigé d’eux qu’ils procèdent dès 2021 à l’entretien du poêle qui était neuf.

Les locataires justifient du ramonage du conduit le 14 octobre 2022 et de l’entretien du poêle qui a révélé le défaut de positionnement, le 7 septembre 2023 soit deux après leur entrée dans les lieux. Si toutefois, ils avaient respecté ils avaient respecté les obligations contractuelles qui étaient les leurs, il est certain que la découverte de ce défaut d’implantation aurait pu être avancé, ce qui n’aurait exonéré en rien les bailleurs de leur obligation.

Il est à souligner du reste que le manuel d’entretien produit, recommande en page 7, un entretien annuel au minimum tous les deux ans. Il ne peut donc leur être reprochés d’avoir par leur carence été à l’origine du risque d‘incendie causé par un mauvais positionnement du poêle.

2- Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [J]-[B].

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation qui ne l’a pas exécutée peut être condamné au paiement de dommages et intérêts, à condition que le créancier démontre l’existence d’un dommage réparable direct, personnel et certain, causé par cette inexécution.

Le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent et à le maintenir un bon état d’usage est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

Par ailleurs conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.

La réparation est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il incombe au demandeur de caractériser, outre le manquement obligeant à réparation, le préjudice subi et de fournir les éléments de preuve propres à le caractériser, le quantifier et évaluer pécuniairement l’indemnisation des dommages subis.

a. Sur le préjudice matériel

Les consorts [J]-[B] réclament la somme de 1.170 euros qu’ils chiffrent ainsi :

— L’acquisition de deux radiateurs bain d’huile : 258 euros,

— Le coût de l’expertise amiable : 612 euros,

— Le coût du constat d’huissier : 300 euros

Les consorts [M] s’opposent à la demande qu’ils estiment la conséquence des choix personnels des demandeurs qui ont cru devoir saisir un expert puis un huissier malgré trois avis rassurants sur le bon fonctionnement du poêle. Ils affirment avoir eux-mêmes proposé d’installer un radiateur électrique.

Il est exact que les bailleurs ont proposé par l’intermédiaire de leur mandataire l’installation d’un chauffage par radiateurs en remplacement du poêle ; cette offre a été acceptée par mail du 24 septembre adressé par M. [Y] au mandataire « si les propriétaires souhaitent rajouter des radiateurs, nous n’y voyons aucune problématique » Or, il n’est pas démontré que l’offre accepté ait été suivie d’effet.

En conséquence, le coût d’acquisitions de deux radiateurs acquis sera mis à la charge des bailleurs.

Il a été retenu ci-dessus que les constatations ressortant de l’expertise amiable corroborées par le constat d’huissier ont déterminé l’absence de positionnement correct du poêle engageant la responsabilité des bailleurs.

Cependant, il est constant que le coût d’une expertise amiable tout comme les frais d’un constat d’huissier ressortent des frais irrépétibles et ne peuvent être examiné dans le cadre du préjudice matériel.

Seul le coût d’acquisition des radiateurs sera retenu au tire du préjudice matériel.

b. Sur le préjudice de jouissance

Les consorts [J]-[B] définissent ce poste de préjudice par le fait d’avoir utilisé le poêle pendant deux années alors qu’il présentait des risques et de n’avoir pu chauffer correctement le logement alors qu’ils venaient d’avoir un enfant.

Les consorts [M] opposent à cette demande l’absence de preuve d’un préjudice dans la mesure où seul le séjour était chauffé par le poêle à granulés et demande le rejet de cette demande.

En l’espèce, d’une force est de constater d’une part que le risque invoqué ne s’est en aucune façon concrétisé.

D’autre, il ressort effectivement du constat des lieux entrant que toutes les pièces à l’exception de la cuisine et du séjour étaient équipées de radiateurs indépendants du poêle.

La facture d’achat de deux radiateurs à bain d’huile démontre que le chauffage pouvait être assuré par ce biais à compter du 1 novembre 2023.

Une des photographie du procès-verbal du 10 novembre 2023 établit l’existence d’au moins un des deux radiateurs à bain d’huile branché dans le séjour. Le constat ne mentionne pas une température inconfortable.

Ainsi, le préjudice de jouissance peut être circonscrit à la cuisine et au séjour et à la période de fin septembre 2023 à fin octobre 2023. Encore faut-il démontrer que dans cette période d’automne les températures extérieures ont justifié la mise en place de chauffage, ce qui n’est pas fait. Il peut être toutefois considéré, au regard des normes saisonnières, que l’utilisation d’un chauffage est justifiée à compter du 15 octobre 2023.

Le carnet de santé de l’enfant communiqué de manière incomplète, rempli à [Localité 5] là où sont actuellement domiciliés ses parents ou dans une localité voisine, ne suffit pas à établir un lien certain entre la prudence qui a amené à ne pas utiliser le poêle dans cette parenthèse réduite de lieu et de temps et les rhinites ou bronchites de l’enfant.

En conséquence, le préjudice de jouissance limité à deux pièces de la maison et à 15 jours sera indemnisé à raison de 10 euros par jour soit 150 euros.

c. Sur le préjudice moral

Les consorts [J]-[B] indiquent être épuisés « par la situation cauchemardesque qu’ils sont contraints de vivre ». Ils reprennent des motivations identiques à celle du préjudice de jouissance : difficultés à chauffer correctement le logement, toux et rhinites de leur enfant. Ils y ajoutent s’être vu signifier un congé donné pour reprise du logement par la fille des bailleurs a été donné par ceux-ci pour se soustraire à leur obligation de délivrance d’un logement décent mais que leur fille n’aurait pas intégré les lieux. Ils ne forment cependant aucune demande tendant à voir déclarer ce congé illicite.

Les consorts [M] opposent à cette demande l’absence d’un manquement de leur part de preuve d’un préjudice dans la mesure où seul le séjour était chauffé par le poêle à granulés et demande le rejet de cette demande et le fait qu’ils n’aient pas procédé assuré l’entretien du poêle. Ils affirment que la location de la maison était temporaire le temps qu’ils achèvent la construction de leur propre maison. Ils soulignent que leurs locataires ont quitté les lieux dès le 23 janvier 2024 alors que le congé était donné pour l’échéance du 31 août 2024, pour la reprise effective par leur fille.

Il a déjà été répondu ci-dessus à l’absence d’incidence de l’entretien du poêle sur la responsabilité des bailleurs.

Les consorts [J]-[B] ne justifient par aucun document de l’état d’épuisement qu’ils décrivent comme étant en lien avec le défaut de conformité du poêle alors que la charge de la preuve leur incombe. Cette demande sera donc rejetée.

3- Sur la demande de sommation

M et Mme [J]-[B] demandent au juge de faire sommation aux bailleurs d’avoir à justifier du locataire actuel de la maison qu’ils louaient. A l’appui de cette demandes, ils allèguent que le congé donné pour reprise du logement par la fille des bailleurs a été donné par ceux-ci pour se soustraire à leur obligation de délivrance d’un logement décent mais que leur fille n’aurait pas intégré les lieux. Il serait le dernier épisode de la situation cauchemardesque qui leur a été imposée et qui justifient l’allocation des dommages et intérêts qu’ils réclament.

Selon l’article 11 du code de procédure civile alinéa 2 «si une partie détient un élément de preuve, le juge peut à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire ».

En l’espèce, il n’est pas demandé au juge de statuer sur la validité du congé donné étant précisé que M [J] et Mme [B] ont manifesté leur souhait de « partir du logement » dès le 24 septembre 2023 et ont quitté les lieux le 23 janvier 2024 pour un congé donné en vue du 31 août 2024.

Il n’est pas non plus allégué d’une impossibilité d’avoir connaissance du nom des occupants de la maison louée.

La pièce dont la communication est sollicitée est en conséquence sans pertinence pour la solution du litige.

La demande sera en conséquence donc rejetée.

4- Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts [M]

a. Sur les réparations locatives

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code ne réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat. Le bailleur quant à lui ne peux en vertu de l’article 6d) de la loi précitée, s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il appartient au preneur, présumé être à l’origine des dégradations, de démontrer que les désordres seraient dus à l’une des causes étrangères limitativement énumérées (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-15175).

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il appartient aux bailleurs de démontrer l’état des lieux lors de l’entrée des locataires. L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Enfin, il est constant qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

En l’espèce, pour s’opposer à la demande de restitution du dépôt de garantie de 730 euros, et obtenir la condamnation de M. [J] et Mme [B] à leur payer la dite somme correspondant à ce dépôt, les bailleurs revendiquent un manquement de leurs locataires à leurs obligations et chiffrent à 1.013,05 les travaux nécessaires à la réparations des dommages ainsi détaillés :

Nettoyage du logement : 258,56 €

Réparation du portail : 198,00 €

Travaux de peinture : 556,49 €.

M. [J] et Mme [B] s’opposent à cette demande. Ils affirment que le bien loué a été rendu en parfait état de propreté. Ils imputent la dégradation du portail à un brusque coup de vent, sinistre qu’ils ont immédiatement déclaré à leur compagnie d’assurance et qui relève de l’assurance du bailleur. En ce qui concerne le poste peinture, ils indiquent que c’est avec l’accord de leurs bailleurs que le mur de la chambre a été peint de deux couleurs et que cette peinture est en bon état.

Un état des lieux entrant a été établi par l’agence Square Habitat, mandataire des bailleurs. L’état de lieux de sortie a été réalisé en présence de Mme [B], le 23 janvier 2024 par l’agence Square Habitat en présence de M° [H] représentant les bailleurs.

— Sur le nettoyage du logement.

L’état des lieux d’entrée envisage pour la cuisine des joints neufs, une robinetterie neuve et un évier neuf avec une rayure sur l’égouttoir et une micro rayure sur le champ. A la sortie des dépôts de calcaire sont notés sur l’évier et la robinetterie. Les joints du carrelage sont ternis et l’inox de la hotte présente des traces.

En ce qui concerne le sol du salon, l’état des lieux d’entrée envisage un sol en carrelage neuf avec un point noire dans un joint, des traces de peinture et de légères traces de colle. A la sortie, il est noté des taches de peinture, des traces et des joints ternis.

En ce qui concerne le sol du cellier, l’état des lieux d’entrée envisage un sol en carrelage neuf. A la sortie, il est noté des joints ternis.

En ce qui concerne les WC, l’état des lieux d’entrée envisage une cuvette neuve et une porte neuve. A la sortie, il est noté des dépôts de calcaire dans la cuvette et les gonds noircis de la porte.

Dès lors la nécessité de procéder au nettoyage est justifié.

Les bailleurs produisent un devis pour un montant total de 238,56 euros pour le nettoyage dans la cuisine des joints, des dépôts de calcaire sur l’évier et des robinets et des traces sur la hotte en inox, ainsi que les joints du salon et du cellier et le nettoyage dans les WC des gonds noircis et du calcaire dans la cuvette. Ces postes de nettoyage correspondent aux défauts apparaissant dans l’état des lieux de sortie.

La demande sera intégralement retenue.

— Sur la réparation du portail

L’état des lieux d’entrée envisage un portail neuf. A la sortie, le plastique du bas du portail est cassé au point d’arrêt central.

Les locataires invoquent implicitement un cas de force majeure à l’origine de cette dégradation soit la tempête DOMINGOS. Il ne justifie cependant pas de l’événement qu’ils invoquent.

Le devis de réparation du portail produit par les bailleurs envisage le changement de la lame cassée pour un montant de 198 euros TTC. La demande sera intégralement retenue.

— Sur les travaux de peinture

Les bailleurs justifient de cette demande par la nécessité de repeindre le mur de la chambre 2, peinte au goût particulier des locataires de deux couleurs. Les locataires reconnaissent avoir repeint un mur de cette chambre mais affirment l’avoir fait avec l’accord des bailleurs lesquels selon eux ne peuvent leur imposer une nouvelle peinture.

L’état de lieux d’entrée fait état de murs neufs sans précision du revêtement et de couleur qui est claire au regard des photographies produites en noir et blanc. L’état des lieux de sortie fait état de légères traces et du fait qu’un des pans de la chambre 2 a été repeint en terracotta.

Il est constant que la peinture du logement par le locataire constitue un aménagement, au sens de l’article 6d de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bailleur ne peux s’opposer. Il ne peut être fait ainsi grief au locataire d’avoir choisi des couleurs autres que « passe-partout », dès lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n’empêchent pas une habitabilité normale de par leur originalité, sauf disposition contraire du bail.

En l’espèce, le bail ne comporte pas d’interdiction de repeindre les murs d’une couleur différente de celle d‘origine. Si les locataires ont recherché et obtenu l’accord des bailleurs avant de repeindre la chambre 2, le mail d’accord produit n’explicite pas la couleur choisie. La production des état des lieux et constat d’huissier en noir et blanc ne permet pas d’apprécier cette couleur apposée sur un pan de mur de la chambre, autrement que par sa dénomination soit « terracotta ».

D’une part une telle couleur n’est pas particulièrement excentrique. D’autre part, les consorts [M] ne produisent aucun devis ou facture relatifs à ces travaux de peinture pour justifier du montant réclamé. Cette demande sera donc rejetée.

Les réparations locatives mises à la charge solidaire des locataires s’élèvent ainsi à 238,56 euros + 198 euros = 436,56 euros.

b. Sur le préjudice moral

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il incombe à la partie réclamant des dommages et intérêts de caractériser, outre la faute obligeant à réparation, le préjudice subi et de fournir les éléments de preuve propres à le caractériser, le quantifier et évaluer pécuniairement l’indemnisation des dommages subis.

Les consorts [M] considèrent avoir subi un préjudice moral caractérisé par les tracas, occasionnés par « les injonctions permanentes de M. [J] et Mme [B] » qu’ils vivent difficilement au point que Mme [M] « n’en dort plus ».

Or, ils n’établissent pas les injonctions permanentes qu’ils invoquent hormis celles relatives au poêle qui ne peuvent être retenue comme injustifiées.

Ils n’établissent pas d’avantage l’existence des troubles dont ils se plaignent.

La demande sera en conséquence rejetée.

c – Sur les demandes relatives au dépôt de garantie.

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

[…]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’espèce, il a été précédemment retenu que les locataires étaient redevables au titre des réparations locatives de la somme de 436,56 € qui déduits du dépôt de garantie laissent apparaitre un solde positif leur en faveur de 730 € – 436,56 € = 293,44 €.

Les consorts [M] seront en conséquence condamnés à leur payer la somme de 293,44 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2024.

5 – Sur les mesures accessoires.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, M. et Mme [M] seront condamnés aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige et des démarches judiciaires qu’ont dû engager les consorts M. [J] et Mme [B], M. et Mme [M] seront condamnés conjointement, la solidarité n’étant pas demandée, à leur payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des consorts [M] au titre de l’article 700 sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort,

CONDAMNE M. [J] et Mme [B] solidairement à payer à M. et Mme [M] la somme de quatre cent trente-six euros et cinquante-sixcentimes (436,56 euros) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. et Mme [M] à payer à M. [J] et Mme [B] la somme de DEUX CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES (293,44 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2024 au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. et Mme [M] à payer à M. [J] et Mme [B] la somme de DEUX CENT CINQUANTE HUIT EUROS (258 euros) en réparation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE M. et Mme [M] à payer à M. [J] et Mme [B] la somme de CENT CINQUANTE EUROS (150 euros) en réparation du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande d’indemnisation du préjudice moral de M. [J] et Mme [B] ;

REJETTE la demande d’indemnisation du préjudice moral de M. et Mme [M] ;

REJETTE la demande de faire sommation à M. et Mme [M] de justifier de l’identité du nouvel occupant du bien situé [Adresse 4].

CONDAMNE M. et Mme [M] à payer à M. [J] et Mme [B] la somme de MILLE DEUX CENT EUROS (1.200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande formée par M. et Mme [M] au titre de l’article 700.

CONDAMNE M. et Mme [M] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.