TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Z] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02834 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LTO

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 avril 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02834 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LTO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2021, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à Mme [Z] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à PARIS 75020 , moyennant un loyer mensuel initial de 318,29 euros, outre les charges locatives, à la suite d’un premier bail du 27 avril 2011 résilié par décision du tribunal d’instance du 5 avril 2018.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à Mme [Z] [E] par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 4323,27 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et la résiliation du bail au 22 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [E], occupante sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la partie défenderesse à défaut de local désigné ;

— condamner Mme [Z] [E] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés terme du mois d’août 2024 inclus, soit la somme de 5529,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date du commandement de payer ;

— condamner par provision la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

— rejeter toute demande de délais ou, dans l’hypothèse où des délais de paiement étaient accordés, conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement, à date, des échéances (loyers et charges) en cours ;

— condamner Mme [Z] [E] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 26 janvier 2026.

PARIS HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 8897,18 euros, au 31 décembre 2025. Elle a précisé ne pas être opposé à l’octroi des délais sollicités.

Comparante en personne, Mme [Z] [E] a expliqué être célibataire, sans enfant et percevoir un salaire de 1925 euros par mois ; qu’elle a toutefois subi plusieurs arrêts maladie qui ont induit une baisse de revenus ; qu’elle a fait plusieurs crédits pour aider une personne qui a abusé d’elle ; que cette relation est désormais terminée ; qu’elle va déposer un dossier de surendettement.

Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement d’un montant de 150 euros par mois en sus du loyer, sur 36 mois, le solde devant être réglé à la dernière mensualité.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 1] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 mai 2021 contient une clause résolutoire. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2024, pour la somme en principal de 4323,27 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est toutefois constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002), mais modifie les délais pour les contrats renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bail a pris effet le 6 avril 2018 pour une durée de trois ans, et s’est donc renouvelé le 6 avril 2021, puis le 6 avril 2024.

Ainsi en l’espèce, Mme [Z] [E] disposait d’un délai de six semaines suite au commandement de payer pour régler la dette locative, soit jusqu’au 3 janvier 2025. Toutefois, dans ce délai, n’est intervenu qu’un unique règlement de 50 euros le 26 décembre 2024, montant insuffisant à régler la totalité de la dette. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 janvier 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Mme [Z] [E] restait devoir la somme de 8897,18 euros à la date du 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse. Il convient toutefois d’écarter de ce décompte les frais de contentieux de 194,60 euros le 28 mars 2025 et 181,84 euros le 29 novembre 2024.

Elle indique avoir effectué un virement récent pour payer le loyer en cours, ce que le bailleur ne conteste pas, mais qui n’apparaît pas au décompte.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 8520,74 euros arrêtée au 22 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance compte tenu des paiements intervenus depuis le commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent pour déclarer que la locataire a repris le paiement du loyer courant. Il est exprimé un accord à l’audience tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [Z] [E] apparaît en outre en capacité de régler le montant du loyer courant de 563,85 euros, charges comprises, outre la mensualité de 150 euros par mois. Des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Mme [Z] [E] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Dans cet hypothèse, il sera précisé que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par Mme [Z] [E] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [E] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2021 entre [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [Z] [E], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 3 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Mme [Z] [E] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, la somme de 8520,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [Z] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 36 mensualités d’un montant de 150 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties, et ceci le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Z] [E] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Mme [Z] [E] au paiement à [Localité 1] HABITAT OPH à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Z] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT