N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 04 FEVRIER 2025

N° RG 22/04806 – N° Portalis DBYF-W-B7G-ISFN

DEMANDERESSE

S.C.I. BOULISSON

(RCS de [Localité 9] n° 808 935 209), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-yves GILLET de la SELARL GILLET, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Z]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT et F. DEVOUARD, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, F. MARTY-THIBAULT et F. DEVOUARD en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : M^me F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 23 janvier 2015, la société SCI BOULISSON a acquis un ensemble immobilier situé sur le lieudit « La Cisse » à VOUVRAY (37210) sur des passerelles cadastrées section BL [Cadastre 1] et BL [Cadastre 5]. Sur cette dernière parcelle est situé un entrepôt situé [Adresse 8].

Par contrat verbal depuis 1985, M. [J] [Z], courtier et audit en assurance, est locataire de cet entrepôt dans lequel il a déposé ses archives pour la somme de 175 euros de loyer mensuel.

Par acte d’huissier délivré le 16 mai 2017, la SCI BOULISSON a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Tours pour le voir condamner à lui payer un arriéré de loyers restés impayés depuis le 25 janvier 2015, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Par ordonnance du 12 novembre 2020, le juge de la mise en état a fait droit aux demandes de sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Tours dans la procédure inscrite sous le RG 18/00177, dans laquelle M. [J] [Z] faisait valoir que la vente du bien intervenue le 23 janvier 2015 était nulle, et dont l’issue avait nécessairement une incidence sur le présent litige.

Par jugement du 30 mars 2021, le tribunal judiciaire de Tours a débouté M. [J] [Z] de sa demande en nullité de la vente.

Par conclusions du 8 novembre 2022, la SCI BOULISSON a sollicité la remise au rôle de la présente affaire indiquant que le Tribunal judiciaire de Tours avait rendu sa décision dans la procédure inscrite sous le RG 18/00177 le 30 mars 2021, décision devenue définitive à la suite de la décision de caducité du conseiller de la mise en état de la Cour d’appel d’Orléans en date du 1er mars 2022.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 24 novembre 2022, la présente affaire a été réinscrite au rôle et renvoyée à la mise en état.

Par ordonnance du 19 juin 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 19 novembre 2024.

Le délibéré a été fixé au 4 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 juin 2024, la SCI BOULISSON demande au tribunal de :

A titre principal,

Ordonner le rétablissement et la réinscription au rôle du tribunal judiciaire de Tours de l’affaire enregistrée sous le numéro de rôle 20/02337,Juger recevables et bien fondées l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI BOULISSON,En conséquence,

Condamner M. [J] [Z] à payer à la SCI BOULISSON la somme de 12.468,75 euros au titre des loyers non réglés depuis le 25 janvier 2015 et jusqu’au 30 décembre 2020,A titre subsidiaire,

Condamner M. [J] [Z] à payer à la société BOULISSON la somme de 12 406,65 euros au titre des loyers non réglés depuis le 25 janvier 2015 et jusqu’au 20 décembre 2020,En tout état de cause,

Condamner M. [J] [Z] à payer à la SCI BOULISSON les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2016, date de la mise en demeure, jusqu’au parfait règlement des sommes dues,Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner Monsieur [J] [Z] à verser à la société BOULISSON la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner M. [J] [Z] à verser à la société BOULISSON la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [J] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande de la condamnation de M. [J] [Z] au paiement des loyers dus à la SCI BOULISSON, cette dernière fait valoir, au visa de l’article 1728 du code civil, que le bail verbal entre les parties a été constaté par le tribunal judiciaire de Tours dans sa décision du 30 mars 2021. Elle précise que l’entrepôt a été vendu le 20 décembre 2020, et que dès lors les loyers impayés entre le 25 janvier 2015 et le 30 décembre 2020 sont dus.

En réponse au moyen tiré de l’exception d’inexécution, elle soutient que M. [J] [Z] a pu bénéficier du bien qui n’était ni insalubre ni dangereux, que seules les archives ont été constatées comme en mauvais état et non l’entrepôt et que la SCI BOULISSON n’a nullement manqué à ses obligations.

Pour demander la condamnation de M. [J] [Z] au paiement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1153 ancien du code civil, la SCI BOULISSON soutient que M. [J] [Z] a multiplié les longueurs procédurales pour nuire à la SCI BOULISSON en introduisant en parallèle une procédure qu’il savait être infondée pour contraindre la SCI BOULISSON à ce que soit rendue une décision définitive sur la validité de son achat de l’immeuble sur lequel porte le bail. Elle ajoute qu’il a ensuite, dans la présente instance, nié devoir les sommes dues, et que la procédure a donc été rallongée par ces manœuvres. Elle précise avoir subi un préjudice économique du fait de la longueur de l’instance et de l’accumulation des loyers impayés ainsi que par la difficulté à mettre en vente l’immeuble du fait des différentes actions judiciaires le concernant.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, M. [J] [Z] demande au tribunal de :

1. Constater que la demande de la SCI BOULISSON est partiellement prescrite en ses demandes,

2. Débouter la SCI BOULISSON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

3. Condamner la SCI BOULISSON à verser à M. [J] [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

4. Condamner la SCI BOULISSON aux entiers dépens de l’instance.

Concernant la prescription, M. [Z] fait valoir que le délai de prescription est de trois ans en la matière et que, dès lors, il n’est pas possible pour la SCI BOULISSON de demander des loyers sur une période de cinq ans.

Il soutient par ailleurs que la somme demandée par la SCI BOULISSON est inexacte dans la mesure où le loyer du mois de janvier 2015 a été réglé aux consorts [U] et que la SCI BOULISSON n’est plus propriétaire du bien depuis le 20 décembre 2020 et ne peut donc exiger des loyers postérieurs à cette date.

Il expose, au visa des articles 1720, 1728 et 1219 du code civil, que le bailleur n’a pas entretenu la chose, que l’entrepôt n’est pas en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Il précise que compte tenu de la vétusté des locaux, il n’était pas en mesure d’y conserver toutes les archives dont il disposait alors que le local avait été loué à cet effet, notamment du fait d’un portail défectueux, et de l’absence de travaux en vue de pourvoir le local en eau, électricité et sanitaire. Il ajoute que la SCI BOULISSON a manqué à son obligation d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il précise que la SCI BOULISSON ne démontre pas avoir mis à sa disposition l’entrepôt sur la période pour laquelle elle demande les loyers. Il précise qu’un nouveau cadenas a été placé sur la porte le 4 mai 2018 sans que sa clé ne lui ait été confiée. Il indique ensuite avoir constaté que toutes les serrures avaient été sectionnées de sorte que quiconque pouvait avoir accès à l’entrepôt et qu’il n’en avait donc aucunement la jouissance paisible. Il considère alors qu’il était en mesure de cesser de remplir sa propre obligation de paiement des loyers en vertu du mécanisme de l’exception d’inexécution. Il indique n’avoir par ailleurs reçu aucun appel de loyer.

Concernant la demande au titre de la résistance abusive, il soutient que la SCI BOULISSON ne démontre pas qu’il ait agi en justice dans le but de nuire à cette dernière. Il ajoute qu’elle ne rapporte pas non plus la preuve d’un préjudice subi par elle, qu’il n’a fait que défendre ses droits dans l’instance en cours et qu’il ne peut être tenu responsable des délais liés à l’instance.

*

MOTIFS

Sur la demande de rétablissement et la réinscription au rôle du Tribunal judiciaire de Tours de l’affaire n°20/02337

Il ressort de la procédure que cette réinscription a déjà eu lieu par ordonnance du juge de la mise en état du 24 novembre 2022 et que la demande est donc sans objet.

Sur la demande formulée au titre de la prescription

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. […] ».

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Le juge de la mise en état est compétent pour connaître des fins de non-recevoir tirée de la prescription. Ainsi, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande formée sur le fondement de la prescription.

Sur la demande de condamnation de M. [J] [Z] au paiement des loyers,

Sur l’obligation de payer les loyers,

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur à bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l’article 1736 du code civil, si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.

En l’espèce, l’existence du contrat de bail oral n’est plus contestée par les parties entre le 23 janvier 2015 et le 20 décembre 2020. Il ne ressort pas des pièces au dossier que les propriétaires aient donné congé au locataire. Il était donc toujours locataire sur le temps où la SCI BOULISSON a été propriétaire du bien.

Il ressort de l’acte de vente versé au débat que le bien loué à M. [J] [Z] appartient à l’acquéreur (la SCI BOULISSON) à compter du jour de l’acte de vente, soit le 23 janvier 2015 et qu’il perçoit donc les loyers à compter de cette date pour la somme de 175 euros.

Il ressort par ailleurs des différentes pièces du dossier que M. [J] [Z] a bien reçu un appel de loyer le 18 mars 2015, dont il a signé l’accusé de réception, et qui fait état d’une créance de loyer calculée au prorata du loyer entre le 23 janvier 2015 et le 31 mars 2015. Par courrier daté du 11 mai 2015, M. [J] [Z] a répondu à la SCI BOULISSON pour indiquer être en attente d’informations complémentaires du notaire pour payer ledit loyer. Par courrier reçu le 18 septembre 2015, la SCI BOULISSSON a procédé à l’appel des loyers pour le loyer du 1er trimestre 2015 (du 23 janvier 2015 au 31 mars 2015), des deuxième et troisième trimestres 2015 pour un montant total de 1443,75 euros. Par courrier simple du 31 décembre 2015, la SCI BOULISSON a à nouveau envoyé un appel des loyers comprenant le dernier trimestre 2015.

Par courrier reçu le 9 décembre 2016 par M. [J] [Z], la SCI BOULISSON, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [J] [Z] de payer la somme de 4 068,75 euros au titre des loyers dus pour les années 2015 et 2016.

Est également versée aux débat une attestation du notaire ayant procédé à la vente du bien, laquelle établit la vente du bien par la SCI BOULISSON au 30 décembre 2020 et la perception des loyers par l’acquéreur suivant à compter de cette date. Pour autant, cette attestation fait mention de parcelles cadastrales différentes de celle du bien concerné (BL [Cadastre 6] à [Cadastre 7]).

Il ressort de l’ensemble de ces pièces qu’un contrat de bail existait bien entre la SCI BOULISSON et M. [J] [Z] et que, dès lors, il existait une obligation incombant à M. [J] [Z] de payer un loyer à la SCI BOULISSON à hauteur de 175 euros mensuels, à compter du 23 janvier 2015, date à laquelle la SCI BOULISSON est devenu propriétaire et jusqu’au 20 décembre 2020, date à laquelle elle dit avoir cédé le bien.

M. [J] [Z] ne démontre pas avoir payé les sommes demandées par la SCI BOULISSON au titre des loyers compris entre le 25 janvier 2015 et le 20 décembre 2020. Il n’a donc pas respecté son obligation de payer les loyers.

Sur le moyen de défense tiré de l’exception d’inexécution,

L’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. Il est également constant que l’inexécution par l’une des parties de quelques un de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations ; il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée […]

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage par lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; ».

Aux termes de l’article 1754 du code civil, « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [J] [Z] a utilisé le local pour conserver des archives, ce qui supposait que le portail soit réparé par le propriétaire, et que M. [J] [Z] puisse avoir accès à son bien de manière continue.

Par un courrier du 21 juillet 1989, M. [J] [Z] signale à M. [O] [U], ancien propriétaire, que le portail coulissant de l’entrepôt référencé s’affaisse et qu’il sollicite son intervention. En réponse, M. [O] [U] indique, le 11 août 1989, qu’il fera le nécessaire pour remettre le portail en état. Il produit également un constat d’huissier en date du 4 mai 2018, lequel constate la présence d’un cadenas encrassé, qui est retiré. Sur place, le serrurier indique à l’huissier que le cadenas n’a pas été ouvert depuis très longtemps. L’état de la porte qui ne coulisse plus le long de son rail, est recouvert de terre et de végétation. Il note : « Des archives en quantité importante sont stockées sur des racks ou des étagères en bois sur la partie Ouest du hangar ; L’ensemble est délabré et en mauvais état, ces archives étant très anciennes, certaines remontant à l’année 1974 ». Il fait état de la pose d’un nouveau cadenas pour refermer le hangar.

M. [J] [Z] verse également aux débats un procès-verbal de la gendarmerie de Vouvray le 21 mai 2021 dressé sur déposition de M. [J] [Z], dans lequel il explique que le nouveau propriétaire de la SCI BOULISSON souhaite récupérer le local loué pour le démolir et construire une clinique vétérinaire. Il signale, dans ce document, que la serrure a été endommagée et qu’il l’a donc faite réparer. Il explique que toutes les fermetures ont ensuite été sectionnées à la scie à métaux pour laisser le libre accès au contenu du bâtiment. Il verse aux débats des photographies des serrures sectionnées.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que rien ne permet d’établir que la SCI BOULISSON a transmis les nouvelles clés du cadenas à M. [J] [Z], ce qui constitue un manquement à l’obligation de jouissance paisible du bien à partir du 4 mai 2018.

Elle ne démontre pas non plus avoir réalisé les travaux concernant le portail, alors que, s’agissant de réparations qui ne correspondent pas à de menues réparations incombant au locataire, elle aurait dû y procéder.

Pour autant, il ressort également du constat d’huissier du 4 mai 2018 que les locaux n’ont pas été visités depuis longtemps, que le local était rempli de meubles et d’archives, ce qui était sa destination, et que M. [J] [Z] n’aurait, en tout état de cause, pas pu y ajouter d’archives supplémentaires. En outre, le simple fait que le portail ne soit pas entretenu n’empêchait pas M. [J] [Z] de rentrer dans le local, et alors que seul est versé au dossier un courrier à l’attention du précédent propriétaire daté de 1989 pour demander réparation du portail, ce manquement ne peut constituer une inexécution suffisamment grave justifiant l’inexécution par le locataire de sa propre obligation au paiement du loyer.

Dès lors, M. [J] [Z] sera condamné à payer la somme de 12402,42 euros au titre des loyers impayées, somme est détaillée comme suit : (175 euros x 12 x 6 années) – 135,48 euros (1er janvier – 24 janvier 2015) – 62,1 euros (21 au 31 décembre) = 12402,42 euros.

Sur l’intérêt au taux légal,

En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, la lettre de mise en demeure pour la somme de 4 068, 75 euros a été reçue par M. [J] [Z] le 9 décembre 2016. Les intérêts au taux légal sur cette somme courent donc à compter de cette date, et à compter du présent jugement pour le reste.

Sur la demande en condamnation pour résistance abusive,

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».

En l’espèce, la SCI BOULISSON ne rapporte pas la preuve que le droit d’ester en justice de M. [J] [Z] ait dégénéré en comportement fautif. En effet, le fait de demander la nullité de la vente de l’ensemble immobilier en considérant que le bail pouvait être interprété comme un bail commercial du fait du lien entre les archives entreposées et son activité professionnelle ne peut être constitutif d’une faute, ni le fait d’avoir nié devoir les loyers.

La demande de la SCI BOULISSON en dommages et intérêts au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [J] [Z], qui supporte les dépens, sera condamné à payer la SCI BOULISSON la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. M. [J] [Z] sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, au vu du temps écoulé depuis l’introduction de l’instance et les montants qui doivent être versés, l’exécution provisoire apparaît nécessaire. Elle est en outre compatible avec la nature de l’affaire s’agissant d’une obligation de payer. Elle sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [J] [Z] irrecevable en sa demande formulée au titre de la prescription,

Condamne Monsieur [J] [Z] à payer à la SCI BOULISSON la somme de DOUZE MILLE QUATRE CENT DEUX EUROS ET QUARANTE DEUX CENTIMES (12402,42 euros) au titre de son arriéré de loyer pour la location de l’entrepôt situé [Adresse 8] à [Adresse 10] ([Adresse 3]) parcelle cadastrée n°[Cadastre 5], avec intérêt au taux légal à compter du 9 décembre 2016 pour la somme de 4 068, 75 euros et à compter du présent jugement pour le reste,

Rejette la demande de la SCI BOULISSON en dommages et intérêts au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [J] [Z] aux dépens,

Condamne Monsieur [J] [Z] à payer à la SCI BOULISSON la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [J] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Prononce l’exécution provisoire,

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT