MINUTE N° : 25/01006

JUGEMENT

DU 12 Décembre 2025

N° RC 25/01048

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[I] [E] [V]

[T] [O] [Z]

Débats à l’audience du 11 Septembre 2025

copie et grosse le :

à Me [Localité 1]

copie le :

à M. Le Prefet d'[Localité 2]-et-[Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 12 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [I] [E] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [T] [O] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/01048

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 29 janvier 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 718,13 € charges comprises.

Le 15 novembre 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers, de justifier de l’assurance et de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] par acte d’huissier du 20 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] au paiement de la somme de 4802,38 € à titre de loyers arriérés et charges dûment justifiés, impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2025 (échéance janvier incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] aux dépens qui comprendont notamment les frais de commandement et les frais de signification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 septembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 21 février 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8558,97 € arrêtée au 8 septembre 2025.

Régulièrement cités par acte d’huissier du 20 février 2025 signifiés à la personne de Madame [E] [V] [I], Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 prorogé au 12 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 21 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 septembre, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 29 janvier 2021 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 15 novembre 2024 à Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] et portant sur la somme de 2456,57 € dont 2312,67 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 29 janvier 2021, le commandement de payer délivré le 15 novembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 8 septembre 2025 faisant apparaître une somme de 8558,97€ à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 280,42 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8278,55 € (8558,97 € – 280,42 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 8 septembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et financière.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] n’ont pas repris les paiements avant l’audience et n’ont fait aucun règlement depuis avril 2025.

Il n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le16 janvier 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8278,55 € (HUIT MILLE DEUX CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 septembre 2025 ;

Constate la résiliation du contrat de bail à la date du 16 janvier 2025 ;

Dit que Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] , d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de septembre 2025 payable à terme échu au 30 septembre 2025; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [Z] [T] et Madame [E] [V] [I] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection