MINUTE N° : 25/00547

JUGEMENT

DU 10 Juillet 2025

N° RC 24/05037

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT E.S.H

ET :

[Y] [E]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à

copie le :

à

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 10 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT E.S.H, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/05037

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique en date du 22 février 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [Y] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 512,79€ charges et annexes comprises.

Le 9 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [E] [Y] par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [E] [Y] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [E] [Y] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [E] [Y] au paiement de la somme de 761,43 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 446,49 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 9 novembre 2023 à la date de la résiliation du bail;

— la condamnation de Madame [E] [Y] au paiement d’une indemnité légale d’occupation d’un montant mensuel de 446,49 € de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [E] [Y] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [E] [Y] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 9 novembre 2023 ;

L’affaire a été appelée l’audience du 21 novembre 2024 renvoyée à celle du 20 mars 2025 à la demande de Madame [E] [Y] pour des raisons médicales.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 6 mai 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [E] [Y] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8891,11 € arrêtée au 18 mars 2025. Elle précise qu’un surloyer est appliqué depuis janvier 2025 puisque Madame [E] [Y] n’a pas répondu à l’enquête sur l’occupation du parc social.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024 signifié à étude, Madame [E] [Y] a comparu à l’audience et a déclaré travailler en CDD à temps partiel à hauteur de 80% jusqu’à la fin juin en qualité d’ASH en EPHAD. Elle perçoit un revenu mensuel d’environ 1300,00 € sur lequel est sasie la somme de 200,00 € au titre des dettes contractées avec son mari décédé. Elle a indiqué être veuve avec 2 enfants de 12 ans et 3 mois à charge. Elle vit avec Monsieur [Z], en situation irrégulière en France. Elle conteste l’application d’un surloyer indiquant ne pas avoir reçu de document à ce sujet.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025 prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 7 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 6 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 22 février 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023 à Madame [E] [Y] et portant sur la somme de 839,93 € dont 761,43 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [E] [Y] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 22 février 2023, le commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 18 mars 2025 faisant apparaître une somme de 8891,11 € à la charge de la locataire.

Il résulte du décompte susvisé que le bailleur a appliqué des pénalités de 7,62 € de février à août 2024, des frais de dossier de 23,00 € en janvier 2025 ainsi qu’un surloyer de 287,69 € en janvier et février 2025 pour ne pas avoir répondu à une enquête relative à l’occupation du parc social. Madame [E] [Y] conteste avoir reçu ce questionnaire et les relances y afférent.

La SA TOURAINE LOGEMENT ESH verse aux débats les justificatifs d’envoi du questionnaire à la locataire et notamment le procès-verbal de constat dressé le 22 novembre 2024 par la SELARL MOCAËR CLAVIERE VIOTTI, commissaires de justice. Or, il apparaît que ces éléments n’étaient pas joint à l’assignation délivrée à Madame [E] [Y]. Le bailleur ne justifie pas, non plus, de la communication de ces pièces à Madame [E] [Y] avant l’audience. Ainsi, et en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, ces pièces seront écartées des débats.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme 651,72 € du décompte à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [E] [Y] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 8239,39 € (8891,11 € – 651,72 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte susvisé que Madame [E] [Y] n’a pas repris les paiements avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis octobre 2023, et ce malgré une reprise d’activité lui procurant des ressources mensuelles et le renvoi de l’affaire à plusieurs mois qui permettait une reprise des paiements durant ce laps de temps.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 10 janvier 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [E] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 janvier 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 10 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 à la charge de Madame [E] [Y].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [E] [Y] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 8239,39 € (HUIT MILLE DEUX CENT TRENTE NEUF EUROS ET TRENTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mars 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 janvier 2024;

Dit que Madame [E] [Y] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [E] [Y] de restituer les lieux loués comprenant un local d’habitation et un stationnement ;

Dit qu’à défaut, par Madame [E] [Y], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5], à [Localité 6] comprenant un local d’habitation et un stationnement, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [E] [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [E] [Y] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 payable à terme échu au 31 mars 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [E] [Y] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection