MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/03861

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[P] [U]

[H] [Y]

ET :

[L] [D]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e CAMBUZAT

copie le :

à Mme [D]

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [P] [U]

né le 02 Mai 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [Y]

née le 22 Août 1953 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [L] [D]

née le 18 Avril 1989 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/3861

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé via YOUSIGN le 20 novembre à effet du 23 novembre 2023, Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] ont consenti, via ORPI LA CENTRALE IMMOBILIERE en qualité de mandataire, un bail d’habitation à Madame [L] [D] portant sur un logement et parking situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 648 € et 69 € de provisions pour charges.

Invoquant des impayés de loyers, le 18 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] ont ainsi fait assigner Madame [L] [D] par acte de commissaire de justice du 6 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— déclarer Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] bien fondés en leurs demandes

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, en prononcer la résiliation;

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [D], devenu occupant sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— la condamner au paiement de la somme en principal de 2 630,20 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée au 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;

— condamner Madame [L] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Madame [L] [D] à verser à Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [L] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût éventuel des frais d’exécution ainsi que tous les frais réglés au commissaire de justice y compris le coût de l’assignation.

A l’audience du 19 décembre 2024, Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] – représentés par leur Conseil – précisent que la dette locative s’élève à la date de l’audience à la somme de 3 783,45 € et maintiennent l’ensemble de ses demandes.

Madame [L] [D] explique être en instance de divorce depuis 4 ans, avoir du démissionné à défaut d’avoir pu obtenir une mutation en venant à [Localité 9] et être actuellement en reconversion, avec formation. Elle indique avoir 2 enfants et avoir fait une demande de logement social toujours en cours. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement et remet à l’audience la décision de la commission de surendettement en date du 21 novembre 2024 déclarant recevable le dossier de Madame [L] [D] avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Madame [L] [D] indique avoir réglé le loyer de décembre 2024.

Compte tenu de ces informations, le Conseil du bailleur est autorisé à produire en cours de délibéré ses observations au regard de la décision de la commission de surendettement.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu par le greffe du Tribunal avant l’audience

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] produisent un acte notarié établi le 30 novembre 2011 justifiant de leur qualité de propriétaires du logement objet de la présente procédure.

Ils justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés et clause résolutoire

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les bailleurs font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 20 novembre 2023, le commandement de payer délivré le 18 avril 2024 2024 pour un montant en principal de 2 215,20 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 783,45 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [L] [D] sera condamnée à verser à Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] la somme de 3 783,45 € arrêtée au 2 décembre 2024.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 18 avril 2024 portant sur la somme en principal de 2 215,20 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3783,45€.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [L] [D] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 mai 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 7] et [Localité 8] a rendu le 21 novembre 2024 au profit de Madame [L] [D] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Les bailleurs, par note en délibéré de leur Conseil adressée au Tribunal le 7 janvier 2025, confirment prendre acte de la décision de la Commission de surendettement des particuliers.

Il ressort du décompte susvisé que Madame [L] [D] règle chaque mois une mensualité de loyer, inférieure cependant au montant du loyer et charges courants appelés.

En application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [L] [D] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 20,00 € et ce, dans les conditions prévues ci-après.

Il convient cependant de rappeler que, faute de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant l’expulsion de la locataire avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [L] [D] dès lors qu’ils sont justifiés, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et sa notification à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déclare Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] bien fondés en leurs demandes ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2023 Madame [L] [D] et Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 31 mai 2024 ;

Condamne Madame [L] [D] à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [H] [Y] la somme de 3 783,45 € (TROIS MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS, QUARANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2024 ;

Autorise Madame [L] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20,00 € et le solde à la 36ème échance, dont la première interviendra le mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit du locataire, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut pour Madame [L] [D] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] , il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [L] [D] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [L] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection