RG 24/01527

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Février 2025

N° RC 24/01527

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

OPH [Localité 7] HABITAT, Office Public de l’Habitat, Etablissement public à caractère industriel et commercial inscrit au RCS de [Localité 7] sous le numéro 351 243 076

ET :

[K] [Y]

Débats à l’audience du 05 Décembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître MORENO

Copie à :

Monsieur [Y]

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 07 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

OPH [Localité 7] HABITAT, Office Public de l’Habitat, Etablissement public à caractère industriel et commercial inscrit au RCS de [Localité 7] sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [Y]

né le 16 Août 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 7] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [K] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 337,05 € hors charges.

Le 30 août 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [Y] [K] par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [Y] [K] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [Y] [K] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [K] au paiement de la somme de 999,51 € représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés de janvier 2021 à septembre 2023, déduction faite des versements effectués, outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges et en subissant les augmentations légales jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [K] au paiement de la somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [K] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 30 novembre 2023 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée l’audience 11 avril 2024 et renvoyée à celle du 5 décembre 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

A l’audience, l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT – représenté par son conseil – maintient les termes de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 281,41 € arrêtée au 4 décembre 2024 et précise qu’un rappel d’APL a soldé partiellement la dette.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023 signifié à étude, Monsieur [Y] [K] a comparu à l’audience et a déclaré vivre seul et percevoir le RSA à hauteur de 540,00 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 mai 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 28 novembre 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 30 novembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate vient réduire ce délai à six semaines pour tous les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 10 février 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023 à Monsieur [Y] [K] et portant sur la somme de 828,57 € dont 730,81 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 10 février 2020 soit antérieurement à l’entrée en vigueur dee cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement depuis lors. Ainsi, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [Y] [K] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 octobre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 février 2020, le commandement de payer délivré le 30 août 2023 et le décompte de la créance arrêté au 4 décembre 2024 faisant apparaître une somme de 473,62 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 259,78 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme de 7,62 € en janvier 2022 et de janvier à mars 2024, outre des frais de dossier de 20,00 € en janvier 2023 et janvier 2024, correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 83,82 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [K] à verser à l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 130,02 € (473,62 € – 259,78 € – 83,82 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler 40,00 € par mois en sus du loyer. Le bailleur a donné son accord à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [Y] [K] n’a pas fait de règlement avant l’audience. En revanche, un rappel d’APL et le versement d’un secours FSL a permis de réduire considérablement le montant de la dette locative.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [Y] [K] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [Y] [K]. En revanche, les frais de commissaire de justice de 67,47 € en date du 31 octobre 2024 pour des troubles de voisinage ne concernent pas la présente procédure et seront exclus des dépens.

RG 24/01527

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 31 octobre 2023 ;

Condamne Monsieur [Y] [K] à payer à l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 130,02 € (CENT TRENTE EUROS ET DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [Y] [K] à se libérer de sa dette de 130,02 € en 3 mensualités de 40,00 € et le solde à la 4ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [Y] [K] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 9], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [Y] [K] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [Y] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [Y] [K] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,