N° RG 25/00442 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZXA

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Romane CHEHET, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [M] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e LEMONNIER

Copie à : – Mme [T] [Z]

— M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00442. Jugement du 12 février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2019 à effet du 2 décembre 2020, monsieur et madame [U] [B] ont donné à bail à madame [T] [Z] une maison d’habitation individuelle située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 581,50 €, outre 18,50 € à titre de provision sur charges.

Monsieur et madame [U] [B] ont signé un contrat de cautionnement VISALE pour ce bail avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 2 décembre 2020  ;

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte d’huissier du 11 mars 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait notifier à madame [T] [Z] un commandement de payer la somme de 1174,01 € au titre des loyers et charges ;

Par acte d’huissier en date du 22 mai 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner madame [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de madame [T] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner madame [T] [Z] à lui payer 1820,93 € au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges à échoir jusqu’au prononcé du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1174,01 € et pour le surplus à compter du jugement,

fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel augmenté des charges, à régler à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

condamner madame [T] [Z] à lui régler 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 22 mai 2025 ;

Lors de l’audience du 20 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué disposer d’une évaluation sociale de la situation du preneur et en a donné connaissance aux parties, étant précisé que le locataire a bien été informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement. Madame [T] [Z], apres une période en arrêt maladie suivie d’un licenciement, s’est trouvée sans rémunération, elle a retrouvé un emploi, elle effectue des versements au bailleur.

A l’audience du 20 novembre 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu.

Il a confirmé les demandes, précisant que la créance de loyers s’élevait désormais à la somme de 3537,96 € selon décompte arrêté au 10 novembre 2025. Il ajoute s’en rapporter sur une demande de délai de paiement. Pour le surplus, il s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

Madame [T] [Z] a comparu et demande des délais souhaitant verser 250 € par mois pour apurer sa dette locative, elle ajoute ne pas avoir déposé de demande de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 01 janvier 2022, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article .

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date.

En l’espèce,

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’un contrat de cautionnement et de quittances subrogatives régulièrement établies et d’un décompte incluant le règlement VISALE.

Les propriétaires ont fait jouer l’engagement de caution pour des loyers et charges dus entièrement ou partiellement sur les mois de mars 2024 à septembre 2025.

Un plan d’apurement proposé le 18 octobre 2024 n’a pas été suivi d’effet.

De jurisprudence constante, la caution peut exercer en tant que subrogée dans les droits du bailleur l’action en résolution de bail et toutes actions qui appartiennent au bailleur notamment afin de recouvrer les sommes dues et d’éviter l’accroissement de la dette.

ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 11 mars 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, la résiliation du bail, l’expulsion, et l’indemnité d’occupation

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 11 mars 2025, délivré postérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il est délivré sous le régime des nouvelles dispositions qui prévoient un délai de six semaines pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire, mais s’agissant d’un ordre public de protection en matière de dispositions visant à protéger le locataire, le contrat des parties peut valablement prévoir un délai de deux mois qui lui est plus favorable, cette contradiction de délais ne venant pas entacher d’irrégularité le commandement délivré.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Egalement, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [T] [Z] indique avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’octobre.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, le juge peut faire droit à la demande de délais de paiement formée par madame [T] [Z]. Il y sera fait droit selon les modalités prévues au dispositif.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie en application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Dans ce cas, madame [T] [Z] sera occupante sans droit ni titre.

A défaut de départ volontaire de sa part, elle sera tenue de verser une indemnité d’occupation, qui devra être fixée à une somme équivalente aux loyer et charges en cours. Par conséquent, si la clause résolutoire venait à prendre son plein effet, le défendeur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité, due à compter de la date de résiliation du bail, qui correspondra à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sera réglée à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors qu’il sera justifié d’une quittance subrogative.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès sa date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant, il résulte des éléments du dossier actualisés au 10 novembre 2025 que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 3537,96 €.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, madame [T] [Z] ne conteste pas la dette, de sorte qu’au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions d’ACTION LOGEMENT SERVICES apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner madame [T] [Z] à verser à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3537,96 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 10 novembre 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 1174,01 € et à compter du jugement pour le surplus.

Des délais de paiement seront accordés à madame [T] [Z] pour s’acquitter de cette somme, en application des dispositions de l’article 24 V de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, selon les modalités reprises au dispositif et en sus de l’indemnité d’occupation restant à courir depuis le 12 mai 2025 jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de ACTION LOGEMENT SERVICES l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [T] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 mai 2025,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés,

CONDAMNE madame [T] [Z] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3537,96 € au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 10 novembre 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 1174,01 € et à compter du jugement pour le surplus ;

DIT que madame [T] [Z] pourra se libérer de sa dette en 14 mensualités d’un montant minimal de 250 €, le solde le 15ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée,

— la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à procéder à l’expulsion de madame [T] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNE dans ce dernier cas madame [T] [Z] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre par quittances subrogatives, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de madame [T] [Z] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE madame [T] [Z] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [T] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT