MINUTE N° : 26/0016

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 Mai 2026

N° RC 26/00017

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

COMMUNE DE [Localité 1]

ET :

[T] [C]

Débats à l’audience du 09 Avril 2026

Le :

copie et grossse :

à M^e ALEXANDRE

copie :

à M. Le Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER: E.FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [T] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2022, la Commune de [Localité 1] a conclu un bail à usage d’habitation avec Mme [T] [C], portant sur un bien sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37), contre paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 349,34 euros, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la Commune de [Localité 1] a fait délivrer à Mme [T] [C] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 4 662,83 euros selon décompte provisoirement arrêté à l’échéance du mois de janvier 2025 inclus ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 4 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la Commune de Chouzé-Sur-Loire a fait assigner Mme [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal statuant en référé, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [C] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Mme [T] [C] à lui payer :

. la somme de 4 662,83 euros au titre de la dette locative, selon décompte provisoirement arrêté au 14 mars 2025,

. la somme de 374,18 € par mois, outre charges dûment justifiées, à titre d’indemnité d’occupation courant à compter du 14 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 28 juillet 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 9 avril 2026, au cours de laquelle a pu être évoqué le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe.

La Commune de [Localité 1], comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation, tout en précisant et justifiant avoir contesté auprès de la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 2]-et-[Localité 3], par lettre recommandée du 10 mars 2026 reçue le 16 mars suivant, la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont Mme [T] [C] a fait l’objet le 12 février 2026.

Mme [T] [C], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la Commune de [Localité 1], personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Mme [T] [C] le 4 février 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 25 juillet 2025.

La Commune de [Localité 1] verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 28 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l’article 10 une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de un mois.

La Commune de [Localité 1] produit le commandement de payer signifié à Mme [T] [C] le 31 janvier 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 4 662,83 euros dans le délai de six semaines.

Le fait que ce commandement comporte un terme erroné n’a pas d’incidence sur sa validité. Il produit ses effets dans les conditions de la loi, c’est à dire deux mois après.

Or, au moyen du décompte locatif fourni, la Commune de [Localité 1] justifie également que Mme [T] [C] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 1er avril 2025.

Des éléments relatifs au dossier surendettement de Mme [T] [C], tels que produits aux débats, il résulte que la décision de recevabilité du dossier est intervenue postérieurement à cette date, de sorte que la clause résolutoire s’est trouvée acquise.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 1er avril 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, entre autres sanctions, poursuive l’exécution de l’obligation.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la Commune de [Localité 1] fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 4 662,83 euros au 14 mars 2025.

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Mme [T] [C] ne comparaît pas, le juge ne dispose d’aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [T] [C] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 4 662,83 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 14 mars 2025, c’est à dire l’échéance du mois de mars 2025 incluse.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Selon le VIII., lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement courant du loyer et des charges.

Enfin, l’article L. 741-2 du code de la consommation dispose notamment que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

En l’espèce, les éléments versés aux débats établissent que le bailleur a élevé le 10 mars 2026 une contestation contre la décision de la commission de surendettement des particuliers du 12 février 2026 imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ; contestation dont le secrétariat de la commission a accusé réception le 16 mars 2026 et dont le juge du surendettement est ainsi en passe d’être saisi.

En conséquence, bien qu’ayant plus haut condamné Mme [T] [C] au paiement de la somme de 4 662,83 euros au titre de l’arriéré locatif, le juge ne peut que:

— d’une part, lui accorder un report de paiement de cette dette jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation de la Commune de [Localité 1],

— d’autre part et sous réserve qu’elle respecte scrupuleusement le paiement des loyers et charges courants et la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation de la Commune de [Localité 1] à intervenir, suspendre les effets des clauses résolutoires jusqu’à la même décision, dans les conditions rappelées au « PAR CES MOTIFS » ci-après.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les échéances courantes de loyer et charges n’étaient pas scrupuleusement réglées et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Mme [T] [C] se trouverait en situation d’avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 1er avril 2025 date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la Commune de [Localité 1] un préjudice qu’il y aurait alors lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

En conséquence et pour l’hypothèse où le paiement des échéances courantes de loyer et charges ne serait pas respecté, il convient de condamner Mme [T] [C] à payer à la Commune de [Localité 1], en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois d’avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [T] [C] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 159,01 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter la Commune de [Localité 1] de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la Commune de [Localité 1] à l’encontre de Mme [T] [C] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2022 entre la Commune de [Localité 1], d’une part, et Mme [T] [C], d’autre part, sont réunies au 1er avril 2025, relativement au logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37) et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 4 662,83 euros (QUATRE MILLE SIX CENT SOIXANTE DEUX EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 14 mars 2025, c’est à dire l’échéance du mois de mars 2025 incluse ;

ORDONNE le report de paiement de cette dette jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation de la Commune de [Localité 1] ;

Sous réserve que Mme [T] [C] respecte scrupuleusement le paiement des loyers et charges courants : ORDONNE la suspension des effets des clauses résolutoires jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation de la Commune de [Localité 1] ;

DIT que si Mme [T] [C] respecte scrupuleusement le paiement des loyers et charges courants et la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation de la Commune de [Localité 1], la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et que son expulsion deviendra sans objet ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, comme à défaut de respecter la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation de la Commune de [Localité 1] :

1- la suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée prendra fin et la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible auprès de Mme [T] [C] ;

3 – si Mme [T] [C] ne libère pas volontairement les lieux précités, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Mme [T] [C] devra s’acquitter d’indemnités d’occupation égales au montant des loyers et des charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois d’avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ; et en tant que de besoin, CONDAMNE Mme [T] [C] à payer, en deniers ou quittances, ces indemnités d’occupation à la Commune de [Localité 1] ;

CONDAMNE Mme [T] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 31 janvier 2025 pour 159,01 euros ;

DÉBOUTE la Commune de [Localité 1] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés

Le greffier Le juge des contentieux de la protection statuant en référé