MINUTE N° : 25/01351

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 25/01539

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[D] [J]

Débats à l’audience du 20 Novembre 2025

copie et grosse le :

à [Localité 1] METROPOLE HABITAT(OPH)

copie le :

à Monsieur [D] [J]

Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT(OPH), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [Z] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [J]

né le 01 Janvier 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/01539

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [D] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 318,31 € hors charges.

Le 19 décembre 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [J] [D] par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [J] [D];

— dire et juger en conséquence que Monsieur [J] [D] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [J] [D] au paiement de la somme de 3197,18 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation de Monsieur [J] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [J] [D] au paiement de la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [J] [D] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le14 mars 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT – représenté par Madame [Z] [V] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2364,98 € arrêtée au 17 novembre 2025. Elle précise que Monsieur [J] [D] bénéficie d’une mesure de réaménagement des dettes imposée par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 2] et [Localité 3] le 12 août 2025 et que le plan est respecté.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025 signifié à personne, Monsieur [J] [D] comparaît à l’audience. Il déclare travailler en CDI depuis 2011 et percevoir un revenu mensuel net de 1970,00 €. Il est séparé et a trois enfants à charge pour lesquels il exerce un droit de visite et d’hébergement classique et verse une contribution économique de 305,00 € par mois à la mère.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 prorogé au 27 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le13 mars 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le14 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 21 juillet 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024 à Monsieur [J] [D] et portant sur la somme de 1653,06 € dont 1525,35 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, Monsieur [J] [D] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 février 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 21 juillet 2023, le commandement de payer délivré le 19 décembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 17 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 2364,98 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 258,68 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [D] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 2106,30 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 17 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée prévoit notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT produit la décision de validation des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 2] et [Localité 3] en date du 12 août 2025 prévoyant un réaménagement des dettes sur trois mensualités de 11,91€ suivies de vingt mensualités de 131,57 soit un total de 2667,18 €.

Il convient de relever que Monsieur [J] [D] a repris le paiement du loyer courant depuis mars 2025 et respecte les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers.

Compte tenu de ces éléments, il convient de se conformer à la capacité de remboursement de Monsieur [J] [D] retenue par la commission et de dire que Monsieur [J] [D] sera autorisée à se libérer du montant de la dette en seize mensualités de 131,57 € et une dix-septième qui soldera la dette en principal, frais et intérêts.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Son expulsion sera ordonnée et la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [J] [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 20 février 2025 ;

Condamne Monsieur [J] [D] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 2106,30 € (DEUX MILLE CENT SIX EUROS ET TRENTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 novembre 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [J] [D] à se libérer de sa dette de 2106,30 € en 16 mensualités de 131,57 € et le solde à la 17ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [J] [D] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [J] [D] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [J] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

Condamne Monsieur [J] [D] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/01539