N° Minute :26/00233

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

12 Mai 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/20431 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZNY

DEMANDERESSE :

Madame [B] [Z]

née le 04 Octobre 1966 à [Localité 1] (49), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Gaylord GAILLARD de la SELAS REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [G]

né le 18 Juin 1975 à [Localité 2] (68), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline HOLLESTELLE, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant et Maître Charlie SCHOEGJE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTERVENTION VOLONTAIRE:

Madame [O] [F]

née le 03 Novembre 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] (MAROC)

non comparante, non représentée

S.A.S. OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER

Immatriculée au RCS de [Localité 4] n°802 024 943, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 17 Mars 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 12 Mai 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 12 Mai 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [Z] a acquis, par acte authentique en date du 23 octobre 2023, auprès de M. [P] [G] et Mme [O] [F], et par l’intermédiaire de la SAS OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER, un immeuble d’habitation avec jardin et piscine situé [Adresse 5], pour un prix de 360.000 euros.

Se plaignant de désordres affectant la piscine de l’immeuble acquis, Mme [B] [Z] a, par lettre recommandée du 21 août 2024, revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », mis en demeure M. [P] [G] de procéder à la prise en charge des réparations nécessaires, à hauteur de la somme de 29.986,25 euros TTC.

Selon courriel officiel du 02 avril 2025, le conseil de M. [P] [G] a opposé l’absence de mise en œuvre de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil et a refusé tout règlement amiable du différend.

Mme [B] [Z] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, lequel a mandaté le cabinet ELEX aux fins d’organisation d’une expertise amiable. Un rapport a été rendu le 24 juillet 2025.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié le 02 octobre 2025, Mme [B] [Z] a assigné M. [P] [G] devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/20431.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 07 novembre 2025, M. [P] [G] a assigné en intervention forcée la SAS OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER, devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/20550.

Par acte de transmission à l’autorité compétente étrangère, en application de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de la Haye du 15 novembre 1965, en date du 05 novembre 2025 et procès-verbal de recherches infructueuses, en application de l’article 659 du code de procédure civile, en date du 13 mars 2026, M. [P] [G] a assigné en intervention forcée Mme [O] [F], devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/20551.

Selon mention au dossier du 20 janvier 2026, la jonction des procédures numéros RG 25/20431, 25/20550 et 25/20551 a été ordonnée sous le numéro RG 25/20431.

Mme [B] [Z] sollicite, aux termes de son assignation, de :

Dire et juger bien fondées et recevables ses demandes, fins et prétentions ;Désigner tel expert qu’il plaira à Madame la présidente de nommer, selon la mission et les modalités figurant dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé ;Réserver les dépens.Elle soutient que la propriété qu’elle a acquise auprès de M. [P] [G] et Mme [O] [F] souffre de différents désordres affectant la piscine dont le vendeur avait nécessairement connaissance. Elle explique qu’aucune mention précisée à ce titre ne figure dans l’acte de vente, lequel n’évoque que la question de l’affaissement des margelles. Elle estime que les vendeurs s’exposent à voir leur responsabilité engagée au titre des vices cachés.

Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, qu’il est nécessaire et légitime qu’un expert judiciaire soit désigné afin de déterminer la cause des désordres affectant la piscine, de préconiser les travaux réparatoires à mettre en œuvre, leur chiffrage, et de se prononcer sur les préjudices subis.

Selon ses conclusions en défense déposées à l’audience, M. [P] [G] demande de :

A titre principal,Débouter Mme [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;Condamner Mme [B] [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [B] [Z] aux entiers dépens ;A titre subsidiaire,Ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés par la demanderesse et sous ses plus expresses protestations et réserves d’usage ;Rendre communes et opposables à la société OCD IMMOBILIER l’ordonnance à intervenir et les opérations d’expertise sollicitées par Mme [B] [Z] ;Rendre communes et opposables à Mme [O] [F] l’ordonnance à intervenir et les opérations d’expertise sollicitées par Mme [B] [Z] ;Réserver les frais irrépétibles et les dépens ;Laisser à la charge de Mme [B] [Z] le paiement des provisions des frais d’expertise.Il oppose, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, que si l’action future dont se prévaut le demandeur à une mesure d’expertise judiciaire apparaît manifestement vouée à l’échec, le motif légitime ne peut être caractérisé. Il affirme que, bien que futur, le litige invoqué par le demandeur doit être plausible et crédible.

Il se prévaut des dispositions de l’article 1641 du code civil et soutient que les désordres qui affectent la piscine sont manifestement visibles et tout aussi manifestement insusceptibles de constituer un vice caché. Il estime que le litige dont se prévaut la demanderesse est donc manifestement voué l’échec et que la demande de mesure d’instruction n’est pas justifiée.

Il fait valoir, subsidiairement, sur le fondement des articles 331 du code de procédure civile et 1240 du code civil, que l’agent immobilier est tenu par un devoir de conseil en sa qualité de professionnel de l’immobilier de sorte que, en cas de manquement, sa responsabilité peut être recherchée par l’acquéreur au titre de la responsabilité délictuelle. Il indique qu’il est susceptible, dans le cadre d’une procédure au fond, de soutenir que la cause exclusive ou partielle du dommage dont se prévaut la demanderesse est le fait d’un tiers, à savoir l’agent immobilier qui n’aurait pas rempli ses obligations d’information. Il ajoute que, en sa qualité de rédacteur de l’avant-contrat, la société OCD IMMOBILIER est également susceptible de voir rechercher sa responsabilité contractuelle. Il considère qu’il justifie donc d’un intérêt légitime de l’attraire à la cause.

Il expose, également à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 331 du code de procédure civile et 1317 du code civil, que Mme [O] [F] était propriétaire indivise de l’immeuble vendu de sorte qu’ils sont solidairement débiteurs de la garantie des vices cachés. Il explique que, si sa qualité de débiteur du vice caché dont se prévaut la demanderesse devait être retenu, il disposerait d’un recours contre Mme [O] [F] de sorte qu’il justifie donc d’un intérêt légitime de l’attraire à la cause.

Par ses conclusions déposées à l’audience, la SAS OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER, sollicite de :

Débouter M. [P] [G] de son appel en cause à son égard dans l’expertise judiciaire qu’il l’oppose à Mme [B] [Z] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;Condamner M. [P] [G] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens de l’instance.Elle expose que l’obligation d’information et de conseil qui pèse sur l’agent immobilier est une obligation de moyens et non une obligation de résultat et que, en ce sens, il doit s’assurer de la régularité de la transaction et de l’exactitude des renseignements qu’il transmet, dans la limite du raisonnable, le résultat attendu n’étant pas garanti. Elle explique que, pour engager la responsabilité de l’agent immobilier sur le fondement d’un manquement à son devoir d’information et de conseil, il faut démontrer qu’il a commis une faute, ce qui implique la mise en parallèle du comportement de l’agent immobilier avec ce que l’on attend d’un professionnel dans la même situation.

Elle soutient que la demande d’expertise judiciaire porte sur un défaut affectant la coque de la piscine de sorte que, tout comme l’acquéreur, elle n’a pu raisonnablement avoir connaissance de ce vice. Elle indique qu’elle n’est pas un pisciniste, ni un expert en construction et qu’il est peu vraisemblable qu’elle ait eu connaissance de cette information et que cette dernière relève de son devoir d’information et de conseil. Elle estime qu’aucune faute ne peut lui être reprochée et qu’elle a exécuté sa mission en s’assurant de la régularité de la transaction et de l’exactitude des renseignements transmis.

Elle ajoute que l’agent immobilier ne peut être tenu des vices cachés dont il a été tenu dans l’ignorance par son mandant et que son obligation d’information et de conseil ne saurait porter sur des faits et désordres inconnus de lui et non apparents. Elle précise que l’agent immobilier ne peut pas donner plus d’informations que ce qu’il était en état de connaître.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 17 mars 2026, Mme [B] [Z], M. [P] [G] et la SAS OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER, étaient représentés par leurs conseils respectifs et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures respectives.

Mme [O] [F] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LES INTERVENTIONS FORCÉES

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

A) de Mme [O] [F]

M. [P] [G] sollicite l’intervention forcée de Mme [O] [F], en qualité de venderesse, à ses côtés, de l’immeuble d’habitation situé [Adresse 5], dans le cadre de la vente régularisée par acte authentique en date du 23 octobre 2023.

Il ressort effectivement de cet acte authentique que M. [P] [G] et Mme [O] [F] étaient tous les deux propriétaires indivis de l’immeuble litigieux. M. [P] [G] justifie donc d’un intérêt à rendre l’ordonnance commune à Mme [O] [F].

Dès lors, il convient de recevoir l’intervention forcée de Mme [O] [F].

B) de la SAS OCD IMMOBILIER

M. [P] [G] sollicite l’intervention forcée de la SAS OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER, en qualité d’agent immobilier et de rédacteur de l’avant-contrant à la vente.

Il ressort effectivement de l’acte authentique de vente du 23 octobre 2023 qu’un « avant-contrat a été rédigé par l’agence ERA AVENIR IMMOBILIER située [Adresse 6] à [Localité 5] et signé au moyen d’une signature électronique simple au sens de l’article 3 point 10 du règlement européen eIDAS ». M. [P] [G] justifie donc d’un intérêt à rendre l’ordonnance commune à la SAS OCD IMMOBILIER.

Dès lors, il convient de recevoir l’intervention de la SAS OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER.

II. SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIRE

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Ainsi, l’application de l’article 145 du code de procédure civile suppose seulement que soit constaté l’existence d’un procès futur possible, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminable et dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend à établir ou conserver, à condition que cette mesure soit utile et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Il est de droit, en application de ce texte, que le demandeur n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée ni à prouver les éléments de fait que ladite mesure a précisément vocation à établir ou conserver.

Sur le motif légitime, il convient de relever que la cause des désordres et leurs exactes portées ne sont pas entièrement connues, raison de la demande d’expertise, et que la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître tout à la fois l’applicabilité du régime juridique de responsabilités et les garanties susceptibles d’être mobilisées.

Outre mesure, il ressort des pièces versées à la procédure, dont en particulier :

L’acte authentique de vente de l’immeuble d’habitation avec jardin et piscine situé [Adresse 5], conclu entre M. [P] [G] et Mme [O] [F], d’une part, et Mme [B] [Z], d’autre part, le 23 octobre 2023 ;Le rapport d’expertise amiable rendu le 24 juillet 2025 par le cabinet ELEX qui constate, sur les désordres affectant la piscine, « une réparation sommaire avec une toile sombre au fond du bassin (…), une déformation importante du bassin (le fond fait un renflement vers le haut (mauvaise mise en œuvre ou déformation dans le temps des sables ou graviers de calage de la coque/bassin) (…), les skimmers sont obstrués par des plaques translucides (probable fuite sur ceux-ci ou sur les canalisations). Le bassin est à moitié vide, probable fuite sur le fond ou sur les buses ou sur les canalisations » ;qu’il existe un procès possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend utilement à établir ou conserver.

Sur la mise hors de cause de la SAS OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER, il est de droit que l’agent commercial, ou agent immobilier, intervenant dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier n’est pas considéré comme un professionnel de la construction et n’est pas soumis à une obligation d’investigation des vices cachés potentiellement existants. Néanmoins, il demeure qu’il est débiteur d’une obligation d’information et de conseil.

Sur ce point, il ressort des éléments versés au débat que les désordres attachés à l’immeuble litigieux ont été découverts par la demanderesse seulement après avoir soulevé la bâche de la piscine et tenté de la mettre en fonctionnement. La découverte des désordres allégués n’ayant pas nécessité des investigations particulières, l’expertise sollicitée a justement pour intérêt de permettre de déterminer la nature des vices et savoir s’ils étaient apparents lors de la vente et décelables, même pour un profane de la construction.

Dans ces conditions, si les opérations d’expertise sollicitées n’ont pas pour objet de déterminer le respect par la SAS OCD IMMOBILIER de ses obligations d’information et de conseil, M. [P] [G] justifie tout de même d’un intérêt à la voir attraite auxdites opérations afin de déterminer si elle pouvait avoir connaissance des désordres allégués, au même titre que le vendeur. Sa mise hors de cause est, à ce stade, prématurée.

Il en résulte un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, justifiant l’organisation d’une mesure d’expertise avant tout procès, au contradictoire de l’ensemble des parties.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expertise sollicitée, aux frais avancés de la demanderesse et selon la mission indiquée au dispositif, sans qu’il soit nécessaire de reprendre in extenso la formulation proposée par les parties.

En effet, en application de l’article 232 du code de procédure civile, il est de droit que le juge fixe souverainement l’étendue de la mission confiée au technicien, ce qui signifie qu’il n’est pas tenu de reprendre la mission qui peut lui être suggérée par les parties à titre principal ou à titre reconventionnel.

III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, Mme [B] [Z], qui bénéficie de la mesure d’instruction, conservera la charge provisoire des dépens.

Sur les frais irrépétibles, il y a lieu de relever que l’ordonnance rendue par le juge des référés met fin à l’instance pendante devant lui de sorte qu’il ne peut procéder à aucune réserve des frais irrépétibles.

En tout état de cause, au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

REÇOIT l’intervention forcée de Mme [O] [F] ;

REÇOIT l’intervention forcée de la SAS OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER ;

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder ;

Monsieur [W] [I]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 6] – catégorie C-02.08

[Adresse 7]

Port. 06.51.76.63.22 Mèl. [Courriel 1]

ou, le cas échéant pour lui suppléer,

Monsieur [Q] [Y]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 6] – catégorie C-02.08

[Adresse 8]

Port. 06.72.60.89.39Mèl. [Courriel 2]

avec faculté de prendre l’avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne, de demander communication de tous documents aux parties et aux tiers sauf au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction à l’ordonner en cas de difficultés, et de recueillir tous renseignements utiles à la charge d’en indiquer la source, d’entendre tous sachants sauf à ce que soient précisés leur identité, et s’il y a lieu leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec les parties ;

et avec pour mission de :

1. Convoquer les parties ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

2. Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

3. Se rendre sur les lieux du litige situés [Adresse 5] ;

4. Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ;

5. Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; dire notamment s’ils proviennent d’une mauvaise utilisation ou d’un mauvais entretien ;

6. Dire s’ils préexistaient même en germe à la vente, s’ils étaient apparents et s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuent fortement l’usage ; dire s’ils étaient connus du vendeur ;

7. Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ; en évaluer le coût et la durée ;

8. Donner tous les éléments de fait permettant d’évaluer les préjudices subis et à subir ;

9. Donner tous les éléments de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues ;

10. Faire toute observation utile à la résolution du litige.

DIT que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de TOURS, dans les NEUF MOIS du jour où il aura été saisi de sa mission ;

DIT que les opérations de l’expert se dérouleront sous le contrôle du juge en charge du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que les difficultés auxquelles se heurterait l’exécution de l’expertise seront réglées, à la demande des parties, à l’initiative de l’expert commis, ou d’office, par le juge en charge du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert pourra concilier les parties et que, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ; Les parties pourront demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

DIT que les frais et honoraires de l’expert seront avancés par Mme [B] [Z] ;

FIXE à 2.000,00 euros (DEUX-MILLE EUROS) la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par Mme [B] [Z], dans les DEUX MOIS de la présente ordonnance, à l’ordre de la Régie du tribunal judiciaire de TOURS;

RAPPELLE à toutes fins qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d’expert sera caduque de plein droit en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à la partie à laquelle incombe cette consignation à obtenir du juge chargé du contrôle de l’expertise la prorogation dudit délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l’expert adressera aux parties et au juge chargé du contrôle de l’expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu’il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d’un mois, directement au juge chargé du contrôle de l’expertise (Tribunal judiciaire de TOURS, Service des Expertises – [Adresse 9]) au vu desquelles il sera statué ;

DIT que, dans sa lettre au juge chargé du contrôle de l’expertise, l’expert mentionnera l’envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles ;

DIT que l’expert pourra avoir recours pour l’intégralité des échanges contradictoires de l’expert avec les parties, le greffe et des parties entre elles, à la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, dans le cadre déterminé par les articles 748-1 et suivants du code de procédure civile ;

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de Mme [B] [Z], de M. [P] [G], de Mme [O] [F] et de la SAS OCD IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial ERA AVENIR IMMOBILIER, ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [B] [Z] provisoirement aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

D. MERCIER