TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/01546 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E6PE

Nac :5AB

Minute:

Jugement du :

21 novembre 2025

S.A. [Adresse 6]

c/

Monsieur [Z] [P]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Aurélien CASAUBON de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Marie agnès ROBLOT, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Madame Julie DOMITILE, Greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 21 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 septembre 2021, la SA [Adresse 6] a donné à bail à M. [Z] [P] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 228,65 € et 49,53 € de provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 03 juin 2024, la SA HLM MON LOGIS a fait assigner M. [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

A l’audience du 19 septembre 2025, la SA [Adresse 6] – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [Z] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le délai de 15 jours à compter de la date du prononcé de la décision à intervenir sous astreinte de 300 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours du Commissaire de Police, de la force publique et d’un serrurier ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [Z] [P] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [Z] [P] aux entiers dépens ; rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, la SA HLM MON LOGIS fait valoir que le locataire n’use pas paisiblement des lieux loués perturbant son voisinage par des insultes, des crachats, des hurlements, des jets d’objets par les fenêtres, des nuisances sonores et des crises de démence durant lesquelles il peut se montrer menaçant. La demanderesse expose que le voisinage s’est également plaint de dégâts des eaux et d’une coupure d’alimentation générale causée par le défendeur. Elle expose que le défendeur souffre de problèmes psychiatriques et d’une addiction aux stupéfiants.

La SA [Adresse 6] soutient que le comportement de M. [Z] [P] empêche l’intervention d’infirmières libérales pour le voisinage et que les forces de l’ordre ont dû intervenir pour interpeller le défendeur qui déambulait muni d’un couteau.

La demanderesse indique que plusieurs tentatives de prises de contacts ont eu lieux avec notamment la saisine de l’Association DECLIC pour un suivi spécialisé.

M. [Z] [P] – représenté par son conseil et assisté de Mme [U] [Y] en qualité de curatrice – s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

débouter la SA [Adresse 6] de sa demande de résiliation du bail ; ordonner à la SA HLM MON LOGIS de produire tous ses efforts afin de reloger le défendeur ;rejeter les autres demandes de la SA [Adresse 6].

Au soutien de ses demandes, il fait valoir être en situation de handicap nécessitant des soins permanents et un logement adapté à ses déplacements en fauteuil roulant. Il ne conteste pas les agissements qui lui sont reprochés mais soutient que depuis le mois de février 2025, il respecte l’ensemble de ses obligations et aucun fait ne peut lui être reproché. Il expose avoir un suivi psychiatrique ainsi que des soins à domicile et précise avoir remis en état l’intégralité du logement.

M. [Z] [P] explique que le logement qu’il occupe actuellement n’est pas adapté à sa situation de handicap l’empêchant de circuler dans et en dehors du logement. Il précise n’avoir eu aucune offre de logement adapté par son bailleur malgré une demande de relogement effectuée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article10 2) du bail stipule que « Le locataire devra en outre : a) Jouir des lieux loués raisonnablement et paisiblement, suivant la destination qui leur a été donnée au contrat, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue du logement ; le fait d’occasionner des troubles de voisinage pourra entraîner la mise en oeuvre d’une procédure de constatations de troubles de voisinage devant le juge afin de voir prononcer la résiliation du bail pour ce motif. Le locataire est responsable des dégradations et troubles de jouissance causés par lui-même, les proches qui vivent avec lui ou par d’autres personnes qu’il a introduites dans les lieux;».

En l’espèce, la SA HLM MON LOGIS verse au débat :

une fiche de liaison avec la structure DECLIC aux fins de solliciter un suivi ; un courrier en date du 18 décembre 2023 adressé à MON LOGIS par dix voisins du défendeur et aux termes duquel ils se plaignent de nuisances sonores, d’insultes, de coups dans les murs et la tuyauterie, de violences verbales, de jets d’objet par les fenêtres et d’un dégât des eaux la nuit du 23 au 24 novembre 2023 ayant conduit à l’intervention des pompiers et une coupure d’alimentation générale. L’ensemble des voisins signataires identifie M. [Z] [P] comme auteur de ces nuisances et soulignent l’impact émotionnel et psychologique du comportement du défendeur sur le voisinage ; une fiche médiation indiquant une convocation du défendeur à l’agence le lundi 18 janvier ; une attestation en date du 13 février 2024 de Mme [L] [F] et Mme [V] [H], infirmières libérales, exposant que le comportement de M. [Z] [P] agité et agressif les a obligé à reporter leurs soins à plusieurs reprises en raison d’un sentiment d’insécurité ; un courrier en date du 29 février 2024 de la SA MON LOGIS adressé à M. le procureur de la République signalant les troubles dont est à l’origine M. [Z] [P] envers son voisinage.

De ces éléments, il apparaît que dix voisins du défendeur se plaignent des même troubles à savoir, des nuisances sonores, des insultes, des violences verbales, des jets d’objets par les fenêtres et surtout d’un dégât des eaux ayant conduit à une coupure d’alimentation générale. Cependant, le courrier dénonçant les troubles ne permet pas la vérification de l’identité des signataires, en l’absence de document d’identité, ne conférant à cette attestation que la valeur d’un commencement de preuve par écrit.

Le comportement agressif du défendeur est aussi repris par Mme [L] [F] et Mme [V] [H], infirmières libérales, qui indiquent seulement avoir dû reporter leurs interventions et non y mettre fin.

Les autres pièces versées au débat par la SA [Adresse 6] émane d’elle-même et ne peuvent constituer des éléments probants.

M. [Z] [P] ne conteste pas les troubles qui lui sont reprochés mais indique que son comportement ne cause aucun désordre depuis le mois de février 2025 principalement en raison de son handicap l’empêchant de quitter son domicile.

Or, la SA HLM MON LOGIS, qui n’apporte que peu d’éléments aux fins de caractériser des troubles manifestement anormaux et persistants, ne verse également aucune preuve de la persistance de désordres postérieurs au mois de février 2025.

De tous ces éléments, il apparaît que la SA [Adresse 6] ne caractérise pas suffisamment la persistance des troubles de sorte que le manquement à l’obligation de jouissance paisible découlant du bail n’est pas caractérisé.

Il convient dès lors de rejeter la demande de résiliation du bail et d’expulsion ainsi que les demandes subséquentes d’astreinte et de séquestre des meubles.

II. SUR LA DEMANDE D’INJONCTION A RELOGEMENT:

L’article 1425-1 du code de procédure civile dispose que “L’exécution en nature d’une obligation née d’un contrat conclu entre des personnes n’ayant pas toutes la qualité de commerçant peut être demandée au juge des contentieux de la protection ou au tribunal judiciaire dans les matières visées à l’article 817.”.

En l’espèce, M. [Z] [P] sollicite que soit ordonné à la SA HLM MON LOGIS de produire tous les efforts afin de procéder à son relogement.

Au soutien de sa demande, il se cantonne à verser un certificat médical attestant de la nécessité médicale, pour lui, de changer le logement.

Ainsi, en l’absence de preuve de demande de mutation de logement, de preuve de mise en demeure adressée au bailleur et les parties s’étant accordées à l’audience sur le fait que des propositions de logement ont été effectuées par la SA [Adresse 6], la demande d’injonction sera rejetée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA HLM MON LOGIS, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La SA [Adresse 6] supportant les dépens, sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA HLM MON LOGIS de sa demande de résiliation du bail ;

DEBOUTE la SA [Adresse 6] de ses demandes d’expulsion sous astreinte et de séquestre des meubles ;

DEBOUTE M. [Z] [P] de sa demande d’injonction de faire ;

DEBOUTE la SA HLM MON LOGIS de sa demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA [Adresse 6] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,