TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à M^e BALDO Patrice

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à Mme, [R], [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06735 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7GSD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

à l’attention de Mme, [V] à, [Localité 1], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur, [O], [K], [J]

né le 06 Août 1987 à, [Localité 2] (CAMROUN), demeurant, [Adresse 2]

non comparant

Madame, [B], [R], [I]

née le 22 Mars 1998, demeurant, [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé électroniquement le 27 mars 2025 ayant pris effet le 10 avril 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ( le loueur) a donné à bail à Madame, [R], [I], [B] (la locataire) un appartement meublé avec services para-hôteliers soumis à la loi du 06 juillet 1989, situé, [Adresse 4], logement MSLIIA0201,, [Adresse 5], moyennant une redevance mensuelle initialement fixé à la somme de 640,91 euros HT, outre 64,09 euros HT de forfait para-hôtelier ;

Par acte séparé signé le 27 mars 2025 selon le même procédé de signature électronique, Monsieur, [J], [O], [K] s’est porté caution des engagements pris par la locataire ;

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Madame, [R], [I], [B] par acte de commissaire de justice, en date du 22 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 3641,50 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 23 juillet 2025;

Ce commandement de payer a été signifié à la caution par acte du 29 juillet 2025 ;

Par actes de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025 et du 27 novembre 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait assigner Madame, [R], [I], [B] et Monsieur, [J], [O], [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame, [R], [I], [B] et Monsieur, [J], [O], [K], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— dire et juger qu’en cas de résiliation du bail une attestation d’assurance habitation pendant toute la durée d’occupation des lieux devra être produite sur demande du bailleur ;

— condamner solidairement Madame, [R], [I], [B] et Monsieur, [J], [O], [K] à titre provisionnel au paiement de la somme de 5349,76 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges, somme arrêtée au 1er octobre 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience avec intérêt de droit à compter de la décision à intervenir;

— condamner solidairement Madame, [R], [I], [B] et Monsieur, [J], [O], [K] à verser une indemnité d’occupation jusqu’au jour du départ effectif, sur la base du loyer mensuel;

— condamner solidairement Madame, [R], [I], [B] et Monsieur, [J], [O], [K] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame, [R], [I], [B] et Monsieur, [J], [O], [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX outre le coût de l’assignation ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026 date à laquelle la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 7389,28 euros arrêtée au 1er janvier 2026, déduction faite des frais ;

Madame, [R], [I], [B] a comparu en personne ; elle a déclaré avoir été licenciée suite à un problème de titre de séjour, qu’elle avait enfin obtenu un récépissé ce qui allait lui permettre de chercher du travail, qu’elle n’avait pas de ressources ; elle a ajouté que la caution était son oncle qui venait de se marier et était au pays en ce moment;

Cité par acte à étude, Monsieur, [J], [O], [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 1er décembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 janvier 2026.

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 27 novembre 2025.

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION produit enfin l’avis de taxes foncières pour l’année 2025 établissant que Monsieur, [N], [H] et Madame, [P], [H] sont propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure ainsi que le bail commercial signé entre les propriétaires et la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION ayant pris effet le 10 octobre 2021 portant sur le bien immobilier susvisé et aux termes duquel la SAS RESIDENCES SERVICES est autorisé à sous-louer ce bien dans le cadre de l’exercice de son activité;

La requérante justifie dès lors de sa qualité à agir ;

Par conséquent la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mars 2025 ayant pris effet le 10 avril 2025 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2025 pour un montant de 3641,50 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 septembre 2025 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame, [R], [I], [B] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 705 euros au total;

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, la convention signée avec les propriétaires du bien, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 7389,28 euros au 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 20 euros correspondant à des frais de prélèvement impayé;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7369,28 euros au 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, Madame, [R], [I], [B] sera condamnée à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION , à titre provisionnel, la somme de 7369,28 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé le 27 mars 2025 que Monsieur, [J], [O], [K] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame, [R], [I], [B] pendant la durée initiale du bail et de ses renouvellements ou de ses reconductions tacites pendant une durée de 10 ans à compter de la prise d’effet du contrat de bail et que cet engagement porte sur les loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, frais de procédure, clause indemnitaire dues par la locataire au titre de l’exécution du bail dans la limite de 50000 euros;

Monsieur, [J], [O], [K] a signé électroniquement l’engagement de caution et il est produit le fichier de preuve de la signature électronique; il est rappelé que dans l’hypothèse où il n’existe aucun élément de nature à justifier que soit écartée d’office la signature électronique d’une caution , celle-ci doit nécessairement être tenue à ses engagements ;

L’engagement de caution de Monsieur, [J], [O], [K] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce.

Le commandement de payer signifié au locataire le 22 juillet 2025 a été dénoncé à la caution, Monsieur, [J], [O], [K], le 29 juillet 2025 par acte remis à étude soit dans le délai de 15 jours imparti.

En conséquence, Monsieur, [J], [O], [K] sera tenu solidairement au paiement des sommes dues provisionnellement par Madame, [R], [I], [B].

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame, [R], [I], [B] ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît, ni Madame, [R], [I] ni la requérante ne sollicite la suspension de la clause résolutoire ;

En tout état de cause, la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience, n’étant pas remplie, le juge des référés, ne peut ni accorder des délais de paiements ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame, [R], [I], [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame, [R], [I], [B] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de sa dénonce à la CCAPEX ainsi que le coût de l’assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 22 septembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame, [R], [I], [B] et de tous occupants de son chef des lieux sis, [Adresse 6], si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 705 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame, [R], [I], [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS solidairement Madame, [R], [I], [B] et Monsieur, [J], [O], [K] à payer à titre provisionnel à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 7369,28 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame, [R], [I], [B] et Monsieur, [J], [O], [K] à payer à titre provisionnel à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 705 euros, à compter du 1er février 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

DEBOUTONS la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

CONDAMNONS in solidum Madame, [R], [I], [B] et Monsieur, [J], [O], [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de sa dénonce à la CCAPEX ainsi que le coût de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE