TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 3]

N° RG 25/00056 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BD2Q

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

1 cc à OPH [Localité 10]

[Adresse 1] à OPH [Localité 10]

1 cc à M. [R]

1 c dossier

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 10]

RCS 271 927 212 52008 B 116)

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par Madame [Z] [L], chargée de contentieux munie d’un pouvoir de représentation

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [H] [R]

né le 01 Janvier 1974 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparant

DÉBATS : 06 Octobre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [R] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 11] ([Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 310,36 euros et d’une provision pour charges de 63,46 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 069,57 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et de justifier de l’assurance habitation logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [R] le 17 octobre 2024.

Par assignation du 18 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sur le fondement des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil, de voir constater l’acquisition des conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail, de prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec concours de la force publique et d’un serrurier, avec autorisation de placer les meubles trouvés sur place à tel endroit qu’il lui plaira aux frais de l’intéressé. Il sollicite, en outre, sa condamnation à lui payer :

—  2 369,61 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 7 mars 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 7 mars 2025 jusqu’à la décision de résiliation de bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

—  200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] demande qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025. A cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 10], représenté dûment par Madame [Z] [L], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 octobre 2025, s’élève désormais à 3 798,13 euros, mois de septembre 2025 inclus. Il indique ne pas avoir eu de justificatif d’assurance habitation et n’avoir pas de contact avec le locataire. L’Office Public de l’Habitat [Localité 10], représenté dûment par Madame [Z] [L], mentionne que Monsieur [H] [R] a repris le paiement de son loyer courant (paiement le 1er septembre 2025 de 398,02 euros). Il émet des réserves quant à l’octroi de délais de paiement mais ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [H] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait mention de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [H] [R].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

A titre liminaire, il convient de constater que l’assignation en date du 18 mars 2025, acte introductif d’instance, ne porte que sur les seuls impayés locatifs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat [Localité 10] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 2 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 069,57 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite, le locataire ayant repris le paiement de son loyer courant.

Monsieur [H] [R] ne s’étant pas présenté à l’audience, ni écrit au tribunal, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Toutefois, bien que l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] émette des réserves quant à l’octroi de délais de paiement, il convient au vu de cette reprise de paiement du loyer courant d’accorder à Monsieur [H] [R] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution du défendeur.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 10] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 octobre 2025, Monsieur [H] [R] lui devait la somme de 3 798,13 euros, mois de septembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [H] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [H] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [H] [R], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 3 mars 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 398,02 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 janvier 2023 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 10], d’une part, et Monsieur [H] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 13] est résilié depuis le 3 mars 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] la somme de 3 798,13 euros (trois mille sept cent quatre-vingt-dix-huit euros et treize centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 6 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [H] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 105 euros (cent cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [H] [R] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 mars 2025,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [H] [R] sera condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025 et celui de l’assignation du 18 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 27 novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge