TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00188 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BGBF

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— Me [Localité 3]

— M. [M]

— préfecture

1 copie exécutoire à :

— Me [Localité 3]

1 copie dossier

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J], [V], [Y] [X]

es qualité d’usufruitier

né le 07 Avril 1966 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Mélanie VILLENEUVE, avocat au barreau de TULLE

Madame [D], [C], [P] [L] épouse [X]

es qualité d’usufruitière

née le 28 Juillet 1968 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie VILLENEUVE, avocat au barreau de TULLE

Monsieur [Z], [B], [S] [X]

es qualité de nu-propriétaire

né le 07 Octobre 2004 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Mélanie VILLENEUVE, avocat au barreau de TULLE

Madame [E], [W], [G] [X]

es qualité de nu-propriétaire

née le 14 Août 1997 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie VILLENEUVE, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [H] [M]

né le 15 Février 1976 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant

DÉBATS : 02 Février 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2023, Monsieur [J] [X] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3], 1er [Adresse 5], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 251,51 euros et d’une provision sur charges de 35 euros par mois.

Monsieur [J] [X] et Madame [D] [L] épouse [X] ont acquis le bien précité par acte notarié en date du 14 mai 2005 et sont devenus usufruitiers selon acte notarié en date du 19 septembre 2013, la nue-propriété revenant à leurs enfants Monsieur [Z] [X] et Madame [E] [X].

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, il a été délivré au locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 3 267,38 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [M] le 18 mars 2025.

Par assignation du 27 novembre 2025, Monsieur [J] [X], Madame [D] [L] épouse [X], usufruitiers et en présence de Monsieur [Z] [X] et Madame [E] [X], nus-propriétaires, ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2023 portant sur le logement sis [Adresse 3], 1er étage, porte droite, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, constater que Monsieur [H] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 14 mai 2025 minuit, ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier, condamner Monsieur [M] à verser la somme de 4 482,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 mai 2025 (loyer du mois de mai inclus), somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025, condamner Monsieur [M] à verser une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2025 égale au montant du loyer et des charges provisionnelles avec reprise de l’indexation prévue dans le bail et intérêts au taux légal et jusqu’à libération effective des lieux, condamner Monsieur [M] à verser les sommes dues au titre des charges définitives avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, condamner au besoin Monsieur [M] à remettre les clés et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jour où la décision à intervenir sera devenue définitive, et dire et juger que les consorts [X] seront autorisés à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement à tel endroit de leur choix et aux frais du défendeur, condamner Monsieur [M] à verser une somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, et une somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi, soit 4 000 euros au total, condamner Monsieur [M] à verser une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des frais de signification et d’exécution de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026. A cette audience, les consorts [X], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et argumentations initiales, en actualisant la dette locative à la somme de 6 912,74 euros.

Il est mentionné que le locataire aurait quitté les lieux sans remise des clés et n’y avoir plus de consommation d’eau.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [H] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait mention de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [H] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 595 du code civil dispose que l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

En l’espèce, Monsieur [J] [X] et Madame [D] [L] épouse [X] ont acquis le bien précité par acte notarié en date du 14 mai 2005 et sont devenus usufruitiers selon acte notarié en date du 19 septembre 2013, la nue-propriété revenant à leurs enfants Monsieur [Z] [X] et Madame [E] [X].

Monsieur [J] [X] et Madame [D] [L] épouse [X] sont seuls usufruitiers et leur action est donc recevable.

Il s’ensuit que Monsieur [Z] [X] et Madame [E] [X] n’ont pas qualité à agir et que l’assignation mentionne leur seule présence, au soutien de l’action effectuée par Monsieur [J] [X] et Madame [D] [L] épouse [X].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] [X] et Madame [D] [L] épouse [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties comporte à l’article IX une clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de justifier d’une telle assurance a été signifié au locataire le 14 mars 2025.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, ni d’ailleurs par la suite.

Or, à défaut d’assurance souscrite dans le mois suivant la délivrance du commandement, la résiliation du bail est acquise et le juge n’a pas d’autre possibilité que de la constater, sans pouvoir accorder des délais supplémentaires pour satisfaire à l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs.

Les requérants sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mai 2025.

La restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise des clés au propriétaire (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 novembre 2019, n°18-18.857).

Ainsi, si les requérants mentionnent que le locataire aurait quitté les lieux, cette libération ne demeure qu’hypothétique en l’absence de remise des clés.

Il est ainsi constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (en ce sens, Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de condamner le défendeur à remettre les clés sous astreinte à compter du présent jugement devenu définitif dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’expulsion d’un local d’habitation.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de Monsieur [J] [X] et de Madame [D] [L] épouse [X] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution du défendeur

Les requérants versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2026, Monsieur [H] [M] devait la somme de 6 912,74 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse et soustraction faite des frais de procédure.

Les demandeurs se trouvent confrontés à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois ; Monsieur [H] [M] ayant cessé tout paiement du loyer depuis mars 2024.

Monsieur [H] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer la somme de 6 912,74 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 482,50 euros à compter du 27 novembre 2025 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Monsieur [H] [M] ne s’étant pas présenté à l’audience, ni écrit au tribunal, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière. Aucun délai de paiement ne peut lui être, d’office, accordé.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, les requérants sont fondés à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [H] [M], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 15 mai 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 303,78 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] [X] et à Madame [D] [L] épouse [X] ou à leur mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les requérants sollicitent une indemnisation à hauteur de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis résultant de l’occupation sans droit et du comportement du locataire ayant non seulement rendu la présente action nécessaire mais ayant en sus entrainé de multiples démarches, contrariétés et un stress certain.

Il convient de relever que Monsieur [H] [M] a été condamné à payer les loyers et charges impayés, dus avant la résiliation du bail et qu’à compter de cette résiliation, il a été condamné à payer des indemnités d’occupation, étant rappelé que le bailleur a droit à une indemnité d’occupation tant que la libération effective des lieux avec remise des clés n’a pas eu lieu ou jusqu’au procès-verbal d’expulsion ou de reprise. Dès lors, le trouble de jouissance évoqué par les demandeurs a déjà été indemnisé.

En outre, les requérants ne justifient pas avoir souffert d’un préjudice moral.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Monsieur [J] [X] et de Madame [D] [L] épouse [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Monsieur [J] [X] et de Madame [D] [L] épouse [X] recevable ;

CONSTATE que le contrat conclu le 6 juillet 2023 entre Monsieur [J] [X], usufruitier commun avec Madame [D] [L] épouse [X] d’une part, et Monsieur [H] [M], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], [Adresse 6], à [Localité 8], est résilié depuis le 15 mai 2025, par acquisition de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE à Monsieur [H] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec remise des clés, les lieux situés [Adresse 3], [Adresse 6], à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire avec remise des clés, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 303,78 euros (trois cent trois euros et soixante-dix-huit centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à Monsieur [J] [X] et à Madame [D] [L] épouse [X] la somme de 6 912,74 euros (six mille neuf cent douze euros et soixante-quatorze centimes), au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 14 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 482,50 euros à compter du 27 novembre 2025 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [H] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [X] et Madame [D] [L] épouse [X] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [X] et Madame [D] [L] épouse [X] de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à Monsieur [J] [X] et à Madame [D] [L] épouse [X] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 29 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge