N° RG 23/01478 – N° Portalis DBXS-W-B7H-HXC7

N° minute : 25/00100

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL CABINET ALMODOVAR

— la SELARL BARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 27 FEVRIER 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.A.S. SEVENTEEN 17 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Serge ALMODOVAR de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Vincent BARD de la SELARL BARD, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : D. DALEGRE, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 décembre 2024, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous signature privée en date du 13 juillet 2019, la société civile immobilière DE LA TOUR a donné à bail à la société SEVENTEEN 17, un local commercial composé de 8 pièces et de sanitaires situé dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 9] (Drôme), cadastré section BM n° [Cadastre 3], pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir à compter de la réception des travaux de reprise des infiltrations (soit le 15 juillet 2019), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.300,00 €, outre une provision pour charges fixée à 50,00 € et remboursement au bailleur de la taxe foncière.

Au titre des conditions particulières, les parties ont convenu d’une exonération de trois mois de loyer (soit 3.900,00 €) en échange de quoi le locataire s’est engagé à effectuer les travaux visés en dernière page du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 12 août 2019.

La société SEVENTEEN 17 a rapidement constaté l’existence d’importantes infiltrations d’eau dans les locaux loués. Elle a fait dresser par Maître [U] [M], huissier de justice associée à [Localité 9] agissant par Mme [D] [K], clerc habilitée aux constats, un premier procès-verbal de constat daté du 15 novembre 2019 et un second procès-verbal de constat daté du 20 janvier 2020, portant sur l’état des locaux loués et les infiltrations d’eau en provenance des murs et des plafonds.

Par acte d’huissier en date du 6 mars 2020, la société SEVENTEEN 17 a fait assigner la société civile immobilière [Adresse 8] devant le juge des référés de ce tribunal.

Par ordonnance en date du 24 juin 2020, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, ce magistrat a ordonné une expertise et autorisé la société SEVENTEEN 17 à consigner sur le compte CARPA de son conseil les loyers dus depuis le mois d’octobre 2019.

M. [W] [G], désigné en qualité d’expert judiciaire, a déposé plusieurs notes relatives à ses opérations d’expertise. Le 13 juillet 2021, il adressé à la présidente de ce tribunal et aux parties, par l’intermédiaire de leur conseil, un note urgente aux termes de laquelle il a déclaré le local insalubre, comme présentant un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants, des utilisateurs avec risque de développement de moisissures, risque de chutes d’éléments de maçonnerie et risque d’incident électrique, et estimé nécessaire, dans l’attente de l’avancée de la procédure d’expertise, de suspendre immédiatement l’activité du commerce.

******

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023, la société SEVENTEEN 17 a fait assigner la société civile immobilière [Adresse 8] devant le présent tribunal.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 décembre 2024, suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de la société SEVENTEEN 17 (conclusions récapitulatives n°2 déposées le 12 novembre 2024) qui demande au tribunal de :

Vu les articles 11 78, 11 79, 1180 du Code civil,

Vu le principe d’estoppel,

— DECLARER IRRECEVABLE la demande de nullité absolue de l’acte en date du 13/07/2019 par voie d’exception et ce alors même que le bail a été exécuté à la date à laquelle la nullité a été sollicitée ;

— DEBOUTER la SCI [Adresse 8] de sa demande tendant à voir juger que le bail souscrit par la SAS SEVENTEEN 17 serait affecté d’une nullité absolue ;

— DEBOUTER la SCI [Adresse 8] de sa demande tendant à voir ordonner la condamnation de la SCI SEVENTEEN 17 à quitter les lieux du chef des prétentions liées à la nullité ou au non-paiement des loyers par la SAS SEVENTEEN 17 ;

Vu l’article 1722 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER que la SAS SEVENTEEN 17 a subi une perte totale des locaux donnés à bail par la SCI [Adresse 8] du fait de l’état d’insalubrité et de dangerosité établi par la note de l’expert judiciaire en date du 13 juillet 2021 ;

— En conséquence de quoi PRONONCER la résiliation du bail liant les parties au jour du jugement à venir,

Vu l’article 1719 du Code Civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER que les loyers postérieurs à la date du 13 juillet 2021 ne seront pas dus par la SAS SEVENTEEN 17 ;

— JUGER que les loyers échus jusqu’à la date du 13 juillet 2021 devront être payés par la SAS SEVENTEEN 17 à hauteur de 60 % du montant des loyers du fait d’une perte partielle d’usage des locaux.

Vu l’article 1231-1 du Code Civil,

— JUGER que la perte d’usage des locaux loués par la société SEVENTEEN 17 est due à la faute exclusive du bailleur.

A titre additionnel,

— JUGER dans l’hypothèse où le contrat de bail signé le 13/07/2019 entre la SAS SEVENTEEN 17 et la SCI [Adresse 8] serait affecté d’une nullité absolue, que les parties ont été liées par un bail verbal ;

— En conséquence de quoi, CONDAMNER la SCI DE LA TOUR à indemniser la SAS SEVENTEEN 17 aux sommes suivantes :

. Au titre du préjudice de jouissance par référence à la valeur locative jusqu’à la date du 13 juillet 2021 la somme de 12.960 € ;

. Au titre du préjudice de jouissance à compter du 13 juillet 2021 jusqu’au 13/03/2023, la somme de 27.000 € ;

. A compter du 13/04/2023 jusqu’à la date de résiliation du bail commercial, la somme de 1.350 € mensuelle ;

. Au titre du préjudice d’exploitation la somme de 48.000 € jusqu’à la date du 13/07/2021 ;

. Au titre du préjudice d’exploitation à compter du 13/07/2021 jusqu’au 13/03/2023 la somme de 210.000 € et la somme de 10500 € par mois à compter du 13/04/2023 jusqu’au prononcé de la résolution du bail ;

— CONDAMNER la SCI [Adresse 8] à verser à la SAS SEVENTEEN 17 la somme de 8.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, et ce y compris les frais d’expertise judiciaire à venir de Monsieur [W] [G] ;

Vu les dernières écritures de la société civile immobilière [Adresse 8] (conclusions n°2 déposées le 23 mai 2024) qui demande au tribunal, au visa des articles 1178 et suivants du Code civil, de :

— DECLARER la SAS SEVENTEEN 17 irrecevables et mal fondée en toutes ses demandes,

— JUGER que le contrat de bail est affecté d’une nullité absolue ;

— DEBOUTER la SAS SEVENTEEN 17 de toutes ses demandes ;

— ORDONNER à la SAS SEVENTEEN 17 de libérer les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à venir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

— CONDAMNER la SAS SEVENTEEN 17 à payer la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SAS SEVENTEEN 17 aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Attendu qu’il sera rappelé à titre liminaire que le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, qui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir (en ce sens notamment : Cour de Cassation assemblée plénière 27 février 2009 n°07-19841), n’est applicable que lorsqu’une partie adopte des positions contradictoires sur un même sujet au cours d’une même instance en justice ;

Que dans le cas présent, il sera relevé que la société civile immobilière [Adresse 8] était non comparante dans la procédure de référé ayant conduit à la désignation de M. [W] [G] en qualité d’expert judiciaire ;

Qu’elle a soulevé la nullité absolue du bail commercial liant les parties dans ses premières écritures au fond, déposées dans le cadre de la présente instance ;

Attendu dès lors que la fin de non-recevoir soulevée par la société SEVENTEEN 17, relative à l’exception de nullité invoquée par la société défenderesse et tirée de la contradiction entre la position adoptée par ladite société lors de la procédure de référé et sa défense dans la présente instance, ne peut qu’être rejetée ;

Que l’exception de nullité du contrat de bail soulevée par la société civile immobilière [Adresse 8] sera donc déclarée recevable ;

II- Attendu qu’aux termes de l’article 1178 du Code civil « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle » ;

Que selon l’article 1179 du même code « La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général.

Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé » ;

Que la Cour de cassation précise, pour l’application de ces textes, que le contrat conclu par une société non immatriculée au registre du commerce et des sociétés, qui n’a pas la personnalité juridique lui permettant de contracter, est nul ;

Que cette nullité a le caractère de nullité absolue, ce dont il résulte notamment que le contrat litigieux n’est pas susceptible de confirmation ou de ratification, son irrégularité ne pouvant être couverte par des actes d’exécution intervenus postérieurement à l’immatriculation de la société (en ce sens notamment : Cour de cassation – chambre commerciale, 13 décembre 2005 n°03-14.429 ; 21 février 2012 n°10-27630) ;

III- Attendu qu’en l’espèce, le bail litigieux a été conclu suivant acte sous signature privée daté du 13 juillet 2019 entre la société civile immobilière DE LA TOUR (bailleur) et la « SAS SEVENTEEN 17 dont le siège social est situé [Adresse 5], représentée par Mme [T] [L] née [V] le 19 .10.1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6] » (locataire) ;

Que la société par actions simplifiée SEVENTEEN 17 n’a été immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de ROMANS SUR ISERE que le 23 avril 2020 ;

Qu’elle n’avait donc pas la personnalité juridique lui permettant de contracter à la date de la conclusion du bail, de sorte qu’il y a lieu de prononcer la nullité du bail, d’ordonner à la société SEVENTEEN 17 de libérer les lieux dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte et, par voie de conséquence, et de rejeter l’intégralité des demandes de la société SEVENTEEN 17 fondées sur la résiliation du bail aux torts du bailleur ;

Que cette nullité ayant le caractère de nullité absolue, ce dont il résulte que l’irrégularité du bail litigieux ne pouvait être couverte par des actes d’exécution intervenus postérieurement à l’immatriculation et que la partie fautive ne peut prétendre à la réparation de préjudices en lien avec la conclusion du contrat annulé, la société SEVENTEEN 17 sera également déboutée de l’intégralité ses demandes additionnelles, fondées sur l’existence d’un bail verbal et tendant à la réparation de préjudices consécutifs à la résiliation de ce bail ;

IV- Attendu qu’aux termes de l’article 696 alinéa 1er du Code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Que dans le cas présent, eu égard aux graves désordres affectant les locaux loués, qui sont à l’origine de l’organisation d’une expertise judiciaire, et à la non comparution de la société civile immobilière [Adresse 8] devant le juge des référés (ce qui n’a pas permis d’évoquer immédiatement l’irrégularité du bail liant les parties), il apparaît équitable de partager les dépens, qui comprendront notamment les frais liés à l’intervention de M. [W] [G] en qualité d’expert judiciaire, par moitié entre les parties ;

V- Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de défense ; qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’exception de nullité du contrat de bail soulevée par la société civile immobilière DE LA TOUR ;

Prononce la nullité du bail conclu entre la société civile immobilière [Adresse 8] et la société SEVENTEEN 17 suivant acte sous signature privée en date du 13 juillet 2019, portant sur un local commercial composé de 8 pièces et de sanitaires situé dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 9] (Drôme), cadastré section BM n° [Cadastre 3] ;

En conséquence, ordonne à la société SEVENTEEN 17 et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés des locaux loués au bailleur, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rejette l’intégralité des demandes de la société SEVENTEEN 17 fondées sur la résiliation du bail aux torts du bailleur ;

Rejette l’intégralité des demandes additionnelles de la société SEVENTEEN 17, fondées sur l’existence d’un bail verbal et tendant à la réparation de préjudices consécutifs à la résiliation de ce bail ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Fait masse des dépens, qui comprendront notamment les frais liés à l’intervention de M. [W] [G] en qualité d’expert judiciaire, et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT