TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 2]

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : RG 24/00724 – N° Portalis DBXS-W-B7I-ILKC

DEMANDEUR

Etablissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant, valablement représenté par M. [P] [G], muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [I]

né le 06 Mars 1992 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [M] [I]

née le 13 Septembre 1994 à [Localité 5] ALGERIE, demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l’audience du 22 Mai 2025

Jugement prononcé le 19 Juin 2025, par mise à disposition au greffe

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a donné à bail à M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] par contrat du 27 juillet 2023, pour un loyer mensuel initial hors charge de 329,29 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 30 octobre 2024 délivré à personne pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] au paiement :

* de la somme de 1257,51 euros arrêtée au 23 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 6 décembre 2024. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

À l’audience du 22 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT maintient ses demandes, sauf à préciser que la dette s’éleve désormais à 104,32 euros au 14 mai 2025, hors frais de procédure s’élevant à 234,57 euros. Il précise être d’accord pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois, un plan d’apurement ayant été signé avec les locataires, et une suspension des effets de la clause résolutoire. En revanche, il sollicite le débouté des demandes reconventionnelles présentées par les défendeurs.

Au soutien de sa demande de débouté des demandes reconventionnelles, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT soutient avoir tout mis en oeuvre pour éradiquer les punaises de lit, expliquant que l’infestation provenait d’un logement voisin et que la procédure pour pouvoir intervenir a été longue dans la mesure où il s’agit d’un locataire âgé qui refusait toute intervention à son domicile. L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT expose que, après l’obtention d’une autorisation judiciaire pour intervenir chez le locataire à l’origine de l’infestation, il a diligenté trois interventions chez ce locataire avant de diligenter des interventions au domicile de M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I]. Il explique que les délais sont dus au temps nécessaire pour que le commissaire de justice et la société de désinfection se déplacent. Il précise avoir déjà fait un geste commercial pour indemniser les préjudices subis par le locataires à hauteur de 225,67 euros.

M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] demandent :

— la condamnation de l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT à leur verser la somme de 4240 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— la condamnation de l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT à leur verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moraux et physiques,

— la condamnation de l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT à assurer leur relogement dans la même commune.

Au soutien de leurs prétentions, M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] font valoir en substance qu’ils ont subi des infestations de punaises de lit au sein de leur logement et que l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT n’est pas intervenu pour prendre les mesures nécessaires malgré leurs alertes ou n’a mis en oeuvre des actions qu’avec retard, manquant ainsi à son obligation d’assurer une jouissance paisible aux locataires et à son obligation de délivrer un logement décent. Ils ajoutent que le bailleur était au courant de l’existence d’infestations précédentes avant leur emménagement mais ne les en a pas informés, manquant à son obligation d’information précontractuelle. Ils indiquent que cette infestation leur a causé de nombreux préjudices, dès lors qu’ils ont été obligés d’aller vivre chez leurs parents pendant plusieurs mois, qu’ils ont dû jeter de nombreux meubles, que M. [U] [I] a été en arrêt de travail pendant six mois en raison de problèmes respiratoires (ce qui a été à l’origine de leur dette de loyer), qu’ils ont souffert d’anxiété et que cela a eu des répercussions sur leur couple, qui a manqué de se séparer. Ils soutiennent que la situation n’est pas stabilisée, dès lors qu’ils retrouvent régulièrement des traces de punaises de lit dans l’appartement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I].

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 27 juillet 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024, pour la somme en principal de 1581,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT produit un décompte démontrant que M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 104,32 euros au 14 mai 2025.

M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] seront dès lors condamnés solidairement à verser à L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 104,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] ont repris le paiement des loyers courants depuis le mois de novembre 2024 et les parties ont conclu un plan d’apurement. Les paiements réalisés par les défendeurs ont permis de ramener le montant de l’arriéré locatif à la somme de 104,32 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Par ailleurs, compte tenu de ce qui suit, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est d’ores et déjà réputée ne pas avoir joué, dès lors qu’en raison de la compensation entre les sommes dues entre les parties, l’arriéré locatif mis à la charge de M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] est soldé.

En conséquence, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT sera débouté de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un logement décent, d’entretenir ce logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Des obligations identiques sont prévues par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence du logement depuis la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, si bien que le bailleur est en principe responsable d’une telle infestation, sauf à démontrer que les punaises ont été importées par le locataire lui-même.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s’exonérer que par la force majeure.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la présence de punaises de lit dans le logement donné à bail à M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] est établie par les différents rapports d’intervention de la société AVIPUR produits aux débats, qui mentionnent un niveau d’infestation « assez important » à l’occasion de ses interventions en date du 13 et du 27 novembre 2024, et un niveau d’infestation « faible » à l’occasion de son intervention du 8 janvier 2025. En revanche, rien ne démontre que l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT aurait été au courant de la présence de punaises de lit avant la conclusion du contrat de bail et aurait ainsi manqué à son obligation d’information précontractuelle.

Par ailleurs, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT ne démontre pas, et ne le soutient pas au demeurant, que les locataires seraient à l’origine de cette infestation. Il résulte au contraire des pièces qu’il verse aux débats que cette infestation trouve son origine dans l’appartement d’un autre locataire de l’immeuble qui est géré par l’établissement public.

En conséquence, la responsabilité de l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT est engagée pour ne pas avoir assuré à ses locataires une jouissance paisible de la chose louée et ne pas leur avoir délivré un logement décent. Le fait que l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT ait mis en oeuvre des procédures pour pouvoir assurer le traitement de l’appartement occupé par le locataire à l’origine de l’infestation, puis d’avoir diligenté des interventions au domicile de M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] ne peut l’exonérer de sa responsabilité, aucun événement de force majeure n’étant caractérisé, et l’obligation de délivrance d’un logement décent constituant une obligation de résultat et non une simple obligation de moyens.

Il résulte de la copie de courrier produite par les défendeurs et par le courrier en réponse en date du 21 août 2024 adressé par l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT que M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] ont alerté le bailleur de la présence de punaises de lit au sein de leur logement le 29 mai 2024. Des traitements ont eu lieu au mois de novembre 2024 au cours desquels il a été constaté une infestation assez importante. En dépit de ces interventions, l’infestation s’est poursuivie puisqu’une nouvelle intervention a été nécessaire le 8 janvier 2025.

Il est ainsi établi que M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] ont été contraints de vivre dans un logement ne répondant pas aux critères de décence entre le mois de mai 2024 et le mois de janvier 2025, soit pendant une durée de huit mois.

S’agissant de leur préjudice matériel, M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] ne produisent absolument aucune pièce à l’appui de leurs demandes. Il convient par ailleurs de relever que, s’ils allèguent avoir dû se séparer notamment d’un lit à barreau ou d’un lit cabane, ces éléments de mobilier se retrouvent toutefois sur les photographies du logement jointes au rapport des interventions de la société AVIPUR des 13 et 27 novembre 2024.

En conséquence, M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel.

S’agissant du préjudice moral et physique, M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] ne produisent ni certificat médical, ni arrêt de travail, ni attestations.

Toutefois, il est établi qu’ils ont dû vivre pendant plusieurs mois dans un logement infesté de punaises de lit, dont la présence a un impact certain sur la qualité de vie en raison non seulement des piqures occasionnées par ces bestioles, mais aussi en raison de l’angoisse liée aux traitements particulièrement contraignants que leur présence impose et du stress lié au risque de réinfestation.

Dès lors, compte tenu de l’intensité du trouble résultant de la présence des punaises de lit et de sa durée, le préjudice moral de M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] sera intégralement réparé par la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 2174,33 euros (préjudice moral chiffré à 2400 euros, somme de laquelle il convient de déduire l’indemnisation de 225,67 euros d’ores et déjà versée par le bailleur).

Aucun élément ne permet de démontrer que des punaises de lit seraient toujours présentes dans le logement, ni même que l’infestation ne serait pas endiguée au sein de l’immeuble, M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] ne produisant pas d’autre pièce que des copies de courrier.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande de relogement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT doit être considérée comme étant la partie succombante à la procédure et supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] n’étant pas condamnés aux dépens, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT sera débouté de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 octobre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Suspend les effets de la clause résolutoire,

— Condamne solidairement M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] à payer à l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 104,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 mai 2025,

— Condamne l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT à payer à M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] la somme de 2174,33 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— Ordonne la compensation des sommes dues entre les parties,

— Constate en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

— Déboute l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

— Déboute M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

— Déboute M. [U] [I] et Mme [M] [B] épouse [I] de leur demande de relogement,

— Condamne l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT aux dépens,

— Déboute l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,