TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/173

RG n° : N° RG 25/00169 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CR5T

[O]

C/

[E]

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [O]

né le 25 Mars 1957 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Caroline PELAS-RENOIR, avocat au barreau de VAL DE BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de VAL DE BRIEY,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-003165 du 02/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [C] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 24 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Caroline PELAS-RENOIR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2006 ayant pris effet le 1er mars 2006, M. [D] [K] [H] a consenti à M. [H] [E] et Mme [C] [G] épouse [E] un bail portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 745 euros hors charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire contenue au contrat, a été délivré aux locataires en date du 13 mai 2025.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par la voie électronique, le 15 mai 2025.

Par exploits de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, dénoncés le 22 juillet suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, M. [D] [K] [H] a fait assigner M. [H] [E] et Mme [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire,constater que M. et Mme [E] sont occupants sans droit ni titre,ordonner leur expulsion de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 4],condamner solidairement M. et Mme [E] épouse [E] au paiement d’une provision portant sur la somme de 3 411,12 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement d’une provision de 800 euros au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement M. et Mme [E] en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 25 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois dans l’attente de la décision concernant la demande d’aide juridictionnelle formée par M. [H] [E] et en vue de la mise en état du dossier.

A l’audience du 24 mars 2026, M. [D] [K] [H], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté à mars 2026, l’arriéré locatif s’établissait désormais à 10 722,63 euros, terme de mars 2026 inclus.

Se référant à ses conclusions du 06 mars 2026, M. [H] [E], représenté par son conseil, a sollicité de la présente juridiction qu’elle :

invite M. [K] à justifier d’un décompte actualisé,octroie à M. [E] des délais de paiement sur une durée maximale et cela, compte tenu des difficultés financières rencontrées et des difficultés de santé,dise que les frais et dépens de l’instance seront compensés entre les parties.

Mme [C] [E], citée à étude, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des textes rappelés ci-dessus, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Enfin, il convient de rappeler qu’en application des articles 641 et 642 du code de procédure civile, « lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit (article II.11 des conditions générales) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2025, M. [D] [K] [H] a fait délivrer à M. [H] [E] et Mme [C] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 995,71 euros.

Il ressort des pièces produites par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti.

En effet, si M. [H] [E] a effectué un règlement de 2 000 euros en date du 18 juin 2025, ce montant était insuffisant pour couvrir l’intégralité de la dette locative.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 15 juillet 2025, conformément aux règles de computation des délais rappelées ci-dessus.

Sur l’expulsion

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, M. [H] [E] et Mme [C] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Si M. [H] [E] soutient dans ses écritures que son épouse "a quitté le domicile conjugal pour s’installer vraisemblablement à [Localité 6]", il n’est toutefois versé en procédure aucun élément pour en justifier. En toute hypothèse, il apparaît que Mme [C] [E] n’a pas donné congé régulièrement au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou par acte remis en main propre contre récépissé ou émargement. Elle sera donc également concernée par la mesure d’expulsion.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En vertu de l’article 1202 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige, "la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi".

En l’espèce, Mme [C] [E] qui n’a pas donné congé régulièrement au bailleur ne peut prétendre à une réduction de ses obligations en sa qualité de cotitulaire du bail. Il convient donc de la condamner au même titre que M. [H] [E] au paiement de l’indemnité d’occupation.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité.

L’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avaient pas été résilié, soit la somme actuelle de 996,75 euros selon le décompte produit, et sera revalorisée selon les conditions du bail.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter d’avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée, en ce que l’article 1231-6 du code civil exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont le demandeur ne justifie pas pour chaque échéance.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

En application de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté à mars 2026, que les locataires restent devoir la somme de 10 267,63 euros à cette date au titre des loyers et charges, déduction faite, d’une part, de la somme de 118 euros incluse dans la décompte au titre de la taxe d’ordures ménagères 2024 pour laquelle il est produit un justificatif n’intéressant pas le bien en cause et, d’autre part, de la somme de 337 euros également incluse dans le décompte au titre de la taxe d’ordures ménagères 2025 pour laquelle il n’est versé au dossier aucune pièce justificative.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester cette somme, tant dans son principe que dans son montant.

L’obligation au paiement de la dette n’étant pas sérieusement contestable, M. [H] [E] et Mme [C] [E] seront condamnés solidairement à payer à titre provisionnel à M. [D] [K] [H] la somme de 10 267,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle au titre des délais de paiement

L’article 1244-1 alinéa 1 ancien du code civil, applicable au litige, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil.

En l’espèce, M. [H] [E] sollicite les plus larges délais compte tenu de sa situation financière et de ses difficultés de santé.

Force est toutefois de constater qu’il ne formule aucune proposition sérieuse d’apurement de sa dette de loyers et qu’ayant pour seules ressources le RSA, ainsi qu’il résulte du diagnostic social et financier, il ne dispose manifestement pas des revenus nécessaires pour faire face à la fois au paiement du loyer courant (996,75 euros) et à la régularisation progressive de l’arriéré devenu important et actuellement supérieur à plus de 10 000 euros.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [E] et Mme [C] [E] qui succombent à la cause seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [K] [H] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner in solidum M. [H] [E] et Mme [C] [E] au paiement de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Etienne THOMAS, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable la demande de M. [D] [K] [H] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2006 entre M. [D] [K] [H], d’une part, et M. [H] [E] et Mme [C] [G] épouse [E], d’autre part, concernant la maison d’habitation située au [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [H] [E] et Mme [C] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [E] et Mme [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [D] [K] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [E] et Mme [C] [E] à payer à M. [D] [K] [H] la somme de 10 267,63 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus selon décompte arrêté à mars 2026 (terme de mars 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [H] [E] et Mme [C] [E] à M. [D] [K] [H] à la somme de 996,75 euros, et CONDAMNONS solidairement M. [H] [E] et Mme [C] [E] à payer à titre provisionnel à M. [D] [K] [H] cette indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’était le loyer du bail résilié ;

DÉBOUTONS M. [H] [E] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [E] et Mme [C] [E] à payer à M. [D] [K] [H] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [E] et Mme [C] [E] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge