TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00789 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IMJX

DEMANDERESSE

Madame [X] [E], demeurant [Adresse 5]

comparante

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 13 mars 2025

Jugement prononcé le 17 avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [E] a donné à bail à M. [O] [U] et Mme [J] [M] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] par contrat du 1er février 2021, pour un loyer mensuel initial hors charge de 720 euros par mois.

Madame [X] [E] a également donné à bail à M. [O] [U] et Mme [J] [M], par contrat du 8 décembre 2022, un garage n°11 dans la même résidence, pour un loyer de 55 euros par mois hors charge.

Mme [J] [M] a donné congé et M. [O] [U] est demeuré l’unique locataire des biens loués à compter du 11 janvier 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [X] [E] a fait signifier le 25 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire concernant le logement pour un montant en principal de 1 581,53 euros, ainsi qu’un commandement de payer du même jour relatif au garage pour un montant en principal de 65 euros.

Mme [X] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 17 décembre 2024 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation des contrats de bail,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [O] [U] au paiement :

* de la somme de 2761,53 euros arrêtée au 26 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 20 janvier 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 13 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [X] [E] a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 3826,53 euros au 9 mars 2025. A l’appui de sa demande subsidiaire, elle ajoute que M. [O] [U] a une dette locative importante, qu’il a installé des palettes dans le jardin, qu’il exerce une activité professionnelle dans le bien loué et qu’il n’a pas justifié de son assurance habitation de l’année 2025. Mme [X] [E] s’oppose à toute demande de délai au motif qu’elle a des dettes sur le compte en banque dédié aux biens loués à cause des impayés de M. [O] [U] et que ses versements sont irréguliers.

M. [O] [U] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’en décembre 2025. Il a proposé de verser entre 100 et 200 euros par mois en plus du loyer courant. Il expose avoir rencontré des difficultés financières liées à une panne de voiture et à la pension alimentaire qu’il doit payer, et conteste avoir une activité professionnelle dans le bien loué. Il justifie de son assurance habitation pour l’année 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [O] [U].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que ses dispositions sont d’ordre public et que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat relatif au garage du 8 décembre 2022 a été conclu séparément du contrat relatif au logement du 1er février 2021 et précise par une clause générale et abstraite que le contrat ne porte pas sur un bail d’habitation et qu’il se voit ainsi régi par les articles 1708 et suivants du code civil relatifs au louage des choses.

Pour autant, les parties ont expressement ajouté une clause selon laquelle le contrat relatif au garage prendra fin avec la fin du bail relatif au logement sis [Adresse 1]. En outre, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal.

Il y a donc lieu de considérer que le garage est l’accessoire du logement et que le bail du 8 décembre 2022 est soumis aux dipositions de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 1581,83 euros au titre des loyers relatifs au logement.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

M. [O] [U] était donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Il ressort de la clause résolutoire prévue au contrat du 8 décembre 2022 portant sur le garage que, « en cas de manquement par le locataire à l’une des obligations contractuelles, le présent bail sera résilié de plein droit. Cette résiliation prendra effet après un délai de 48 heures après une simple sommation par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre remise en main propre restée infructueuse ». Cette clause résolutoire n’est pas conforme à l’article 24 I précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement de loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, de telle sorte que la résiliation de plein droit ne peut pas être acquise avant l’expiration de ce délai.

Or, les causes du commandement de payer signifié à M. [O] [U] le 25 septembre 2024 pour un montant de 65 euros au titre des loyers du garage ont été réglées dans le délai de deux mois puisque M. [O] [U] a réglé 65 euros le 8 novembre 2024.

En conséquence, Mme [X] [E] sera déboutée de sa demande tendant au constat de l’acquistion de la clause résolutoire prévue au contrat du 8 février 2022 relatif au garage.

Sur le prononcé de la résiliation du bail relatif au garage

Il résulte de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Un manquement par le preneur à ses obligations est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à M. [O] [U] le 25 septembre 2024 pour un montant de 65 euros au titre des loyers du garage donné à bail.

Il ressort du décompte produit, qui ne fait l’objet d’aucune contestation, que M. [O] [U] n’a pas soldé sa dette au titre des loyers du garage, laquelle s’élève à un montant de 195 euros au 6 mars 2025.

Ce manquement à l’obligation principale de payer les loyers qui incombe au locataire en vertu du contrat de bail constitue, au vu de sa durée ainsi que du montant de l’arriéré locatif par rapport au loyer afférent au bien loué et du fait que cet arriéré vient s’ajouter à une autre dette non contestée relative au logement, un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat du 8 février 2022 à la date du présent jugement.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail portant sur le garage conclu entre les parties le 8 décembre 2022.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [O] [U] demande à rester dans le logement et le garage pour un temps et propose un apurement de sa dette par le versement d’un montant entre 100 et 200 euros par mois en sus du loyer courant.

Si M. [O] [U] a repris le paiement du loyer courant relatif au logement au jour de l’audience, cette reprise n’est pas intégrale dès lors que, redevable au titre de l’échance de mars d’une somme totale de 975 euros, il a versé une somme de 965 euros le 6 mars 2025. De surcroît, il ressort du décompte versé que les derniers paiements réalisés par M. [O] [U] présentent des irrégularités tant au niveau de leur montant que de leur fréquence puisqu’aucun versement n’est intervenu en février 2025.

En outre, bien que M. [O] [U] ne verse aucun justificatif de sa situation, il ressort du diagnostic social et financier qu’il perçoit un revenu de l’ordre de 1820 euros par mois, et qu’il supporte des charges de logement de 1117 euros par mois, outre d’autres charges d’un total de 495 euros par mois comprenant une pension alimentaire de 350 euros. Aussi, alors qu’il ne fait mention d’aucune perspective d’évolution de sa situation financière, il n’est pas établi que M. [O] [U] soit en mesure d’apurer sa dette par des versements mensuels au bailleur en sus du loyer courant.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement présentée par M. [O] [U], concernant les dettes afférentes au logement et au garage, sera rejetée.

De la même façon, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, qui ne peut au demeurant être utilement sollicitée que s’agissant du bail relatif au logement, sera rejetée.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion du logement et du garage.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [X] [E] produit un décompte démontrant que M. [O] [U] reste lui devoir, au titre des loyers impayés du garage et du logement, la somme de 3826,53 euros au 9 mars 2025, en ce compris la régularisation de charges de l’année 2023 dont il est justifié.

M. [O] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [O] [U] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3826,53 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il sera également condamné à une indemnité mensuelle d’occupation s’agissant du logement pour la période courant du 10 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et à une indemnité d’occupation s’agissant du garage à compter du prononcé de la résiliation du bail, soit le 17 avril 2025 (échance d’avril 2025 à inclure), jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Le montant de ces indemnités mensuelles d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [X] [E].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [U], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, les dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire relatif au logment pour une créance principale de 1581,53 euros qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

En revanche, le commandement de payer n’étant pas un acte juridiquement indispensable en vue d’une demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, et non à son constat, le coût du commandement de payer relatif au garage pour une créance principale de 65 euros ne peut pas être compris dans les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [O] [U] à payer à Mme [X] [E] la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2021 entre Mme [X] [E] et M. [O] [U] concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 26 novembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Déboute Mme [X] [E] de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat du 8 février 2022 relatif au garage,

— Prononce la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2022 entre Mme [X] [E] et M. [O] [U] concernant le garage n°11 sis [Adresse 1] à [Localité 6], à la date du jugement,

— Déboute M. [O] [U] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Ordonne à M. [O] [U] de libérer le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que le garage n°11 situé dans la même résidence, et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamne M. [O] [U] à payer à Mme [X] [E] la somme de 3826,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et du garage, arrêtés au 9 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Condamne M. [O] [U] à verser à Mme [X] [E] une indemnité mensuelle d’occupation s’agissant du logement, à compter du 10 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne M. [O] [U] à verser à Mme [X] [E] une indemnité mensuelle d’occupation s’agissant du garage, à compter du 17 avril 2025 (échéance d’avril 2025 à inclure) et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne M. [O] [U] à verser à Mme [X] [E] la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [O] [U] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire relatif au logement,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,