N° RG 23/01687

N° Portalis DBXS-W-B7H-HYVZ

N° minute : 25/00306

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

— M^e Mourad REKA

— M^e Sophie TURPAIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 28 AOÛT 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ELISE [D] AND CO prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sophie TURPAIN, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par Maître Mourad REKA, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 mai 2025, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée le 08 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Le délibéré a été prorogé à ce jour, les avocats ayant été avisés conformément à l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 février 1996, Madame et Monsieur [A] ont donné à bail à Madame [B], les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 3] cadastré section AV n°[Cadastre 2] pour une contenance de 50 ca, consistant en un local commercial composé d’un local de 40 m2 en rez-de-chaussé et d’une arrière-boutique et en sous-sol, d’une cave de 40 m2 environ avec sanitaires.

Ce bail a couru a compter du 1er janvier 1996 pour une durée initiale de 9 années, renouvelé le 21 décembre 2004 pour une même durée débutant le 1er janvier 2005.

Ce bail ainsi reconduit a été cédé le 18 septembre 2008 pour son temps restant à courir par le preneur la SARL CHARCUTERIE DU HAUT VAUCLUSE, à Monsieur [C] [D] exerçant la profession de coiffeur.

Le bailleur propriétaire, LES OLIVIER DU ROUNY et Monsieur [C] [D], preneur, ont convenu de renouveler le bail commercial pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er janvier 2014 pour expirer le 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2023, Monsieur [J] [Y] a fait délivrer à la SASU ELISE [D] AND CO un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail commercial. Par ce même acte, il a informé son locataire “qu’en raison du non-paiement des loyers, charges et taxes, le bailleur entend vous refuser le renouvellement de votre bail, à son expiration, sans être tenu de vous payer une indemnité d’éviction”. I1 est sollicité dans cet acte sous un mois, le paiement de la somme totale de 1.644,19 euros, correspondant à “des loyers impayés arrêtés à Mai 2023, concernant des locaux situés sur la commune de [Localité 3], [Adresse 5]”.

Par acte de commissaire de justice du 09 juin 2023, la SASU ELISE [D] AND CO a assigné Monsieur [J] [Y] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles L145-41, L145-38, L145-17 et suivants, R145-20 et suivants du Code de commerce.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 28 novembre 2024, elle demande au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

— Débouter Monsieur [Y] de ses demandes reconventionnelles

— Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2023

S’il n’était pas fait droit a la demande d’annuler le commandement de payer :

— Juger le commandement de payer délivré le 12 mai 2023 infondé

Ce faisant

— Juger dépourvues d’effet toutes les informations figurant dans le commandement de payer

— Juger n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire du bail commercial

— Condamner Monsieur [J] [Y] à verser à son locataire commercial la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi

— Condamner Monsieur [J] [Y] à verser à son locataire commercial la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Monsieur [J] [Y] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 13 février 2025, Monsieur [J] [Y] demande au Tribunal de :

— JUGER le commandement du 12 mai 2023 régulier ;

— DEBOUTER la société ELISE [D] AND CO de l’ensemble de ses demandes ;

— RETENIR ET JUGER que la clause contenue dans le bail est une clause d’échelle mobile ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 12 juin 2023 ;

— ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société ELISE [D] AND CO ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— ORDONNER qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.304,19 euros (1.644,19 euros – 340 euros) correspondant à l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023 reçue le 12 janvier 2023 ;

— Par impossible ; DEDUIRE de la somme de 1304,19 euros la somme de 83,27 euros correspondant au moins de janvier 2020 et du 1er au 3 février 2020, date d’entrée en propriété et en jouissance de Monsieur [J] [Y] et CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1220,92 euros (1304,19 euros – 83,27 euros) correspondant à l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023 reçue le 12 janvier 2023 ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] à compter du 12 juin 2023 d’une indemnité d’occupation mensuelle de 554 euros, pendant l’application du plafond prévu par la loi et ensuite 564,66 euros (à partir de la fin du plafond prévu par la loi), charges et taxes en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— ORDONNER que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.500 euros de dommages-intérêts du fait de la résistance abusive ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement du 12 mai 2023.

A titre subsidiaire :

— RETENIR ET JUGER que la clause contenue dans le bail est une clause d’échelle mobile ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1304,19 euros (1644,19 euros – 340 euros) correspondant à l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023 reçue le 12 janvier 2023 ;

— Par impossible ; DEDUIRE de la somme de 1304,19 euros la somme de 83,27 euros correspondant au moins de janvier 2020 et du 1er au 3 février 2020, date d’entrée en propriété et en jouissance de Monsieur [J] [Y] et CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.220,92 euros (1.304,19 euros – 83,27 euros) correspondant à l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023 reçue le 12 janvier 2023 ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme mensuelle de 554 euros à titre de loyer depuis le 1er janvier 2023, pendant l’application du plafond prévu par la loi et ensuite 564,66 euros (à partir de la fin du plafond prévu par la loi), charges et taxes en sus ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1500 euros de dommages-intérêts du fait de la résistance abusive ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société ELISE [D] AND CO au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement du 12 mai 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 04 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité du commandement de payer :

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Pour être valable, le commandement de payer doit viser la clause résolutoire, et être envoyé par le bailleur au locataire. Il est en outre constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit indiquer précisément le montant des sommes dues et doit permettre d’identifier le montant, les dates, et l’objet des sommes réclamées.

La SASU ELISE [D] AND CO fait en premier lieu valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été adressé, ce alors que le signataire du bail commercial est Monsieur [C] [D]. Elle verse pour autant aux débats un acte d’autorisation de cession de droit au bail émanant du bailleur initial, la SCI LES OLIVIERS DE ROUNY, par lequel celle-ci indique d’une part avoir pris connaissance du projet de cession par Monsieur [C] [D] de son fonds artisanal de coiffure, exploité dans les locaux en question, propriété de la SCI LES OLIVIERS DE ROUNY, à la SASU ELISE, dont Monsieur [C] [D] est associé unique et président, et d’autre part donner son accord à cette cession.

Elle produit également un avis de modification de virement permanent en direction du compte de Monsieur [J] [Y], avec pour libellé de l’opération “Loyer [D] [C]” et motif de l’opération “ELISE”.

Sont également versés aux débats plusieurs courriels entre Monsieur [C] [D] et Monsieur [J] [Y] au sujet du local commercial, dont certains, échangés également avec l’assureur de la demanderesse suite à un dégât des eaux, présentent la SASU ELISE [D] AND CO comme locataire du local commercial.

Monsieur [J] [Y] justifie en outre de la radiation de l’activité de Monsieur [C] [D], ainsi que d’avoir signifié à la SASU ELISE [D] AND CO un congé avec offre de renouvellement du 21 juin 2022, suite à quoi il apparaît que le bail s’est poursuivi.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SASU ELISE [D] AND CO a bien la qualité de preneur du bail commercial.

La demanderesse soutient ensuite que le commandement de payer visant la clause résolutoire est émis au nom de Monsieur [J] [Y], venu aux droits de la société LC PROMOTION, elle-même venue aux droits de la SCI LES OLIVIERS DE ROUNY, sans qu’aucune précision ne permette de connaître la régularité des transferts de droit, non plus que leur date précise.

Monsieur [J] [Y] produit une attestation notariée selon laquelle il a été constaté la vente, par acte du 04 février 2020, du local objet du bail commercial en litige, par la société LC PROMOTION à Monsieur [J] [Y], attestation qui a une valeur probante suffisante pour justifier des droits dont se prévaut le défendeur.

Les différents courriels produits montrent en outre que Monsieur [C] [D], associé unique de la SASU ELISE [D] AND CO, s’est à plusieurs reprises adressé à Monsieur [J] [Y] en sa qualité de bailleur, outre la mise en place d’un virement permanent pour payer le loyer commercial au défendeur.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [I] [Y] a bien délivré le commandement de payer en sa qualité de bailleur, celui-ci étant suffisamment précis quant à l’identité du bailleur.

Enfin, le commandement de payer du 12 mai 2023 vise expressément la clause résolutoire, dont la copie est jointe à l’acte, ce qui équivaut à sa reproduction.

Il y a donc lieu de considérer que les conditions de validité formelles du commandement de payer sont remplies.

Sur le montant des sommes réclamées :

Le bail commercial du 20 décembre 2013, qui a été renouvelé, prévoit être consenti pour un loyer d’un montant de 5.832 euros. Son article 10 précise que : “Le loyer pourra être révisé tous les trois ans en fonction de la valeur locative des locaux loués, mais sans pouvoir excéder la variation de l’indice de référence contractuel choisi publié trimestriellement par l’INSEE, dans les conditions et selon les réserves prévues par les articles L145-37 et L145-38 du Code de commerce.

Les parties conviennent d’un commun accord, de substituer l’indice de référence actuel, à savoir l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, par l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, à compter de la prochaine révision triennale.

Ainsi, pour la prochaine indexation, l’indice de base sera l’indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2013, période référence de la dernière indexation, et l’indice de référence celui du même trimestre de l’année 2016 ; et pour chacune des indexations postérieures l’indice de base sera l’indice de référence de la dernière indexation et ainsi de suite.

Au cas où, pour quelque raison que ce soit, l’indice choisi ne pouvait être appliqué, les parties conviennent expressément de lui substituer soit l’indice qui serait publié en remplacement, soit, à défaut, un indice similaire choisi d’accord entre elles ; et, faute d’accord, de faire désigner par voie judiciaire, à la requête de la partie la plus diligente, un expert qui aura les pouvoirs de mandataire commun des parties.”

Le décompte figurant au commandement de payer apparaît précis en ce qu’il vise, pour chaque année, le solde mensuel et annuel des loyers restant dû après indexation, ladite indexation ayant été calculée en fonction des données figurant au bail commercial et dont le preneur disposait, ce qui lui permettait de connaître le montant des loyers dus.

La SASU ELISE [D] AND CO estime dans ses écritures que la clause d’indexation prévue dans le bail commercial ne prévoit pas une indexation automatique. Cependant, s’il est indiqué que le loyer “pourra” être révisé tous les trois ans, il est également prévu le mode de calcul pour la prochaine indexation, avec précision des indices de base à retenir, montrant que cette indexation s’effectuera de manière automatique au bout de trois années, ainsi que pour chacune des indexations postérieures, sans prévoir aucun formalisme préalable, ni que l’indexation sera subordonnée à la volonté des parties. Ces termes traduisent la commune intention des parties de procéder à l’indexation de façon automatique tous les trois ans.

Le calcul de loyer après indexation de Monsieur [J] [Y] se trouve donc justifié.

Néanmoins, Monsieur [J] [Y] n’est devenu propriétaire des locaux loués que le 04 février 2020, sans que ne soit versé aucun acte justifiant de sa qualité pour agir en paiement des loyers dus antérieurement à cette date. Il y a donc lieu de déduire des sommes réclamées au titre du solde des loyers après indexation la somme de 34,67 euros, étant rappelé que, si une partie de la dette de loyer est litigieuse, le commandement reste valable à concurrence des sommes qui sont réellement dues.

Etait donc due à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.609,52 euros au titre du solde des loyers après indexation, des intérêts de retard, droit proportionnel et coût de l’acte. Il n’est pas démontré que cette somme ait été réglée dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer par la SASU [D] AND CO, celle-ci invoquant uniquement dans ses écritures le règlement d’une somme de 340 euros, confirmée par les écritures du défendeur.

La somme due à Monsieur [J] [Y] par la SASU ELISE [D] AND CO, après déduction des 340 euros déjà versés, est donc de 1.269,52 euros.

Sur la mauvaise foi du bailleur :

La délivrance par Monsieur [J] [Y] du commandement de payer visant la clause résolutoire a été déclarée régulière et fondée dans son principe pour la majeure partie des sommes réclamées. Elle a été précédée d’un courrier de mise en demeure reçu le 12 janvier 2023 et explicitant le calcul des sommes dues, ainsi que d’autres courriers relatifs aux manquements invoqués par le bailleur, sans succès.

Il n’est donc démontré aucune mauvaise foi par le bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Pour toutes les raisons ci-dessus exposées, celle-ci doit donc recevoir application, et la demande de dommages et intérêts formulée par la SASU ELISE [D] AND CO sera en conséquence rejetée.

Sur les conséquence de la mise en oeuvre de la clause résolutoire :

La clause résolutoire ayant été acquise, le bail commercial a pris fin à la date du 12 juin 2023.

Il sera ordonné l’expulsion de la SASU ELISE [D] AND CO ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu.

Il sera également ordonné qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois (article R433-2 du Code de procédures civiles d’exécution) à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, en application des dispositions de l’article L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

La SASU ELISE [D] AND CO sera condamnée à verser à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.269,52 euros correspondant à l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision

La SASU ELISE [D] AND CO sera par ailleurs condamnée à payer à Monsieur [J] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 554 euros, correspondant au dernier montant du loyer après indexation, à compter du 13 juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu d’indexer cette indemnité d’occupation sur l’indice trimestriel du coût de la construction, indice non prévu dans le bail commercial et sans lien avec l’activité des parties.

Sur la résistance abusive :

Le fait de la part de la SASU ELISE [D] AND CO de faire valoir ses droits en justice n’est pas constitutif d’une faute de sa part, et la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [J] [Y] sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, la SASU ELISE [D] AND CO est condamnée aux entiers dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût du commandement de payer, celui-ci ayant déjà été pris en compte dans la somme retenue au titre des arriérés locatifs, ainsi qu’à verser à Monsieur [J] [Y] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

L’article 514-1 du même Code précise que : “Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.”

Au vu des conséquences manifestement excessives en cas de réformation de la présente décision, il convient d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE la SASU ELISE [D] AND CO de sa demande tendant à annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 mai 2023 ;

DIT que ce commandement de payer est fondé ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre Monsieur [J] [Y] et la SASU ELISE [D] AND CO, portant sur des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 3] à la date du 12 juin 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU ELISE [D] AND CO ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

ORDONNE qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois (article R433-2 du Code de procédures civiles d’exécution) à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, en application des dispositions de l’article L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SASU ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.269,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNE la SASU ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 554 euros à compter du 13 juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à indexer cette indemnité d’occupation mensuelle sur l’indice trimestriel du coût de la construction ;

DEBOUTE la SASU ELISE [D] AND CO de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

DEBOUTE Monsieur [J] [Y] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SASU ELISE [D] AND CO à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU ELISE [D] AND CO aux entiers dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût du commandement de payer ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT