TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00302 – N° Portalis DBXS-W-B7J-ISDF

DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au Barreau de LYON

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre LAURENT, avocat au Barreau de La Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Anabelle MELKA, juge des contentieux de la protection

Greffière lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l’audience du 12 Février 2026

Jugement prononcé le 30 Avril 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2024, la SARL STAJ a donné à bail à M. [L] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 420 euros et d’une provision sur charges de 50 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 15 janvier 2024.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et un premier versement a été effectué d’un montant de 940 euros selon quittance subrogative du 29 octobre 2024, correspondant au loyer des mois de septembre 2024 et octobre 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2025, pour la somme principale de 940 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025 délivré à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

— condamner M. [L] [T] à lui payer la somme de 2 350 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2025 sur la somme de 940 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner M. [L] [T] à lui payer lesdites indemnités d’occupation , dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [L] [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [L] [T] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 8 juillet 2025.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange de pièces et conclusions.

À l’audience du 12 février 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 5 170 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir en substance que le dispositif VISALE est prévu par convention entre le ministère de l’économie et le ministère du logement et prévoit que toutes les opérations s’effectuent exclusivement par voie dématérialisée. Elle ajoute que conformément à l’article 2309 du code civil, la caution qui a été engagée est subrogée dans les droits du bailleur par l’effet de la loi. Enfin, elle justifie le paiement par les quittances subrogatives et par le décompte actualisé.

M. [L] [T] a comparu représenté par son conseil, il sollicite que la société ACTION LOGEMENT SERVICES soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions. A titre subsidiaire, limiter l’éventuelle condamnation de M. [L] [T] à la somme de 3 760 euros. Enfin, accorder au défendeur des délais de paiement à hauteur de 50 euros sur 24 mois.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir en substance que l’acte de cautionnement est vierge de toute mention de signature électronique et qu’aucun fichier de preuve n’est rapporté. Il ajoute que les pièces signées manuscritement postérieurement pour pallier l’absence de preuve de signature électronique ne sauraient justifier le cautionnement. A titre subsidiaire, M. [L] [T] conteste la subrogation, sur le fondement de l’article 1346-1 du code civil ; il explique que le paiement n’implique pas la subrogation. Il ajoute que les quittances subrogatives ne sont pas toutes fournies de sorte que les sommes demandées ne sont pas justifiées et que la condamnation doit être limitée aux paiements justifiés. Enfin, le défendeur ne s’oppose pas à la résiliation du bail ; cependant, il sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, actuellement incarcéré il n’est pas en mesure de régler sa dette d’une traite. Sur les demandes accessoires, il demande le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346 du même code dispose par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-4 du même code prévoit que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

La quittance subrogative stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail

En l’espèce, à la suite de divers incidents de paiement du preneur, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant des loyers dus par le preneur.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions des bailleurs et a donc qualité à agir en résiliation de bail.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 5 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mai 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur la signature électronique

Selon l’article 1366 du code civil, l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 précise, en son article 1er, que la fiabilité d’un procédé de signature électronique est présumé jusqu’à preuve du contraire, lorsque ce procédé met en oeuvre une signature électronique qualifiée. Est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l’article 26 du règlement susvisé (règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE) et créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l’article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l’article 28 de ce règlement.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fourni les pièces en versions électroniques ne répondant pas aux critères sus mentionnés en ce qu’elles ne supportaient aucune signature, ni même les références requises pour une signature électronique. Les mentions « cet exemplaire est le contrat de cautionnement définitif validé par les parties » et « cet exemplaire est la quittance subrogative définitive validées par les parties » ne sont pas suffisantes pour apporter la preuve d’un engagement authentifié par un dispositif sécurisé. L’absence de fichier de preuve, d’horodatage, ou de simple référence à un certificat qualifié de signature électronique ne permet pas d’établir l’usage d’un dispositif sécurisé de signature conforme à la réglementation européenne.

Cependant, en réponse aux conclusions de la défense, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse désormais aux débats ces mêmes pièces sur lesquelles ont été apposés un paraphe et une signature manuscrite. Il est manifeste que cette apposition est intervenue a posteriori pour les besoins de la procédure faute de pouvoir rapporter la preuve de la signature électronique. Néanmoins, cette signature a posteriori n’est pas de nature à invalider la valeur de la signature dès lors que d’une part la signature autographe et la signature électronique ont la même valeur probante, et d’autre part qu’elle rapporte la reconnaissance par le bailleur qu’il avait bien conclu un contrat avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 15 janvier 2024. Il en va de même pour les quittances subrogatives qui rapportent la reconnaissance par le bailleur des versements effectués.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte suffisamment la preuve du contrat de cautionnement en date du 15 janvier 2024 en vertu duquel elle est subrogée dans les droits du bailleur, en qualité de caution, pour solliciter la résiliation du bail et la condamnation au paiement des impayés de loyers et charges.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2025, pour la somme en principal de 940 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2025.

M. [L] [T] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit les quittances subrogatives du 29 octobre 2024, et 18 mars 2025 signées manuscritement, du 5 juillet 2025, 15 septembre 2025 20 octobre 2025, 26 novembre 2025 et 10 décembre 2025 signées électroniquement avec fichier de preuve et référence au certificat d’authentification, justifie avoir réglé la somme totale de 5 170 euros.

Il convient de préciser que chacune des quittances subrogatives récapitule les versements déjà opérés. Ainsi la dernière quittance subrogative versée au débat en date du 10 décembre 2025 comporte la somme totale des loyers et charges impayés pour laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, est subrogée à hauteur de 5 170 euros.

M. [L] [T], qui ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette, sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5 170 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 940 euros, et à compter du 5 mai 2025 pour le surplus (décompte arrêté au 7 janvier 2026), ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation qui se substitue au loyer dès le 13 mars 2025 et reste due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse.

Sur les délais de paiement

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». De son côté, l’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [L] [T] est actuellement incarcéré et ne travaille pas, dès lors il n’a actuellement aucun revenu. Il n’apparaît pas en capacité de s’acquitter de sa dette. De plus, il ressort du décompte en date du 7 janvier 2026 que la garantie loyers impayés a été engagée pour la première fois en septembre 2024, puis à de nombreuses reprises par la suite. Depuis plus d’une année et demi aucun versement à la société ACTION LOGEMENT SERVICES n’est intervenu.

Au regard de ces éléments il y a lieu de rejeter la demande de délai formulée par M. [L] [T].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [T], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [L] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 mars 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [L] [T] de libérer le logement situé [Adresse 3], à [Localité 1] et de restituer les clés,

— Dit qu’à défaut pour M. [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne M. [L] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 5 170 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 940 euros, et à compter du 5 mai 2025 pour le surplus,

— Condamne M. [L] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant du loyer à compter du 13 mars 2025, d’un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative,

— Déboute M. [L] [T] de sa demande de délai de paiement,

— Condamne M. [L] [T] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [L] [T] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,