Minute n°

N° RG 25/00688 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IZMZ

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.C.I. JMDVBM M. [P] [B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par GPS AVOCATS, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nathalie BONNET LIGEON, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Anabelle MELKA

en présence de [N] [C], auditrice de justice

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Anabelle MELKA, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JMDVBM a donné à bail à M. [D] [A] un logement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 3], à Valence (26000) pour un loyer mensuel initial de 450 euros, outre une provision sur charges récupérables de 70 euros.

Se prévalant de manquements du locataire à son obligation de jouissance paisible la SCI JMDVBM a fait assigner M. [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 12 mars 2026, à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI JMDVBM a maintenu l’intégralité des demandes de l’assignation par laquelle elle sollicite :

de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location, d’ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de M. [D] [A] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique, de condamner M. [D] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier montant du loyer augmentée de 50%, en ce compris sa révision outre les charges dûment justifiées et ce jusqu’à libération effective des lieux, de condamner M. [D] [A] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, de condamner M. [D] [A] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner M. [D] [A] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la SCI JMDVBM fait valoir en substance que Monsieur [D] [A] a adopté un comportement incompatible avec la vie collective d’un immeuble à usage d’habitation, de sorte qu’à ce jour la situation est explosive et qu’il y a danger pour la santé et la sécurité des autres occupants de l’immeuble.

En réplique, M. [D] [A] sollicite des délais pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de résiliation du bail

En application des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cette obligation incombe tant au preneur qu’aux occupants de son chef.

Par ailleurs, il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et suivants et 1741 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations consenties entre les parties.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI JMDVBM se prévaut d’un manquement de M. [D] [A] à son obligation de jouissance paisible du logement donné à bail et produit de nombreuses attestations aux fins de faire la preuve de ces manquements.

Ces attestations, émanant d’occupants voisins dans le même immeuble, de proches de ceux-ci ou encore d’habitants du voisinage, décrivent le même comportement de M. [D] [A], dont il en résulte :

— qu’il est propriétaire de deux gros chiens, de type malinois, qui d’une part, déposent leurs déjections dans les parties communes, à proche proximité du logement et sur son balcon, source d’odeurs nauséabondes, et d’autre part, divaguent dans les parties communes, alors même qu’ils peuvent présenter un comportement agressif,

— un tapage diurne et nocturne persistant par des cris, des hurlements en provenance du logement lors des nombreuses disputes conjugales, des aboiements des chiens, de la musique diffusée très fortement, du klaxon et des vrombissements du moteur de son véhicule sous les fenêtres de l’immeuble,

— qu’il est rapporté des faits de violences familiales sur sa compagne et sa fille ainsi que sur ses chiens mais également de violences physiques et verbales sur le voisinage,

— il émane de son appartement de fortes odeurs de stupéfiants, qu’il consomme d’ailleurs dans les parties communes seul ou en présence de ses nombreux visiteurs qui vont et viennent,

— une insalubrité de son logement qui se propage ayant entraîné une infestation dans l’immeuble de nuisibles (cafards), outre des excréments, et immondices entassées sur le balcon, des mégots abandonnés dans les parties communes, etc…

De plus, il est versé aux débats deux plaintes pour violences volontaires et menaces de violences déposées le 23 août 2025 par Madame [G] [A] [H] pour elle-même et son fils mineur de 7 ans, et Madame [K] [H] à l’encontre de M. [D] [A] et sa compagne, étayées par trois certificats médicaux dressés le 22 août 2025 faisant état d’une I.T.T. inférieure à 8 jours.

De plus, il est établi que les services de police sont intervenus à six reprises au cours de l’été 2025 pour faire cesser les agissements de M. [D] [A].

En outre, la SCI JMDVBM verse aux pièces du dossier plusieurs courriels des habitants de l’immeuble à l’agence immobilière gestionnaire des lieux et aux maires de Valence afin de faire cesser les agissements de M. [D] [A].

Ces éléments non démentis par M. [D] [A] qui, représenté par son Conseil, n’apporte aucun élément de nature à contredire les propos des locataires de l’immeuble, ce dernier se bornant à solliciter des délais pour quitter les lieux si le prononcé de la résiliation du contrat de bail devait intervenir.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, de la gravité et de la persistance des troubles, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI JMDVBM et de prononcer la résiliation du bail.

M. [D] [A] sera condamné à payer une indemnité d’occupation se substituant au loyer à compter du présent jugement et qui restera due jusqu’à la date de libération définitive des lieux

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au seul montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; en effet, l’application de la majoration de 50 % du montant du loyer réclamée par la bailleresse n’étant pas prévue par le contrat de bail à titre de clause pénale, elle sera donc rejetée.

En conséquence, la SCI JMDVBM sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [A] et de tous les occupants de son chef, qu’il convient d’assortir d’une astreinte provisoire prononcée d’office pour une durée de trois mois d’un montant de 100 € par jour de retard au-delà d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, M. [D] [A] ne justifie pas de démarche pour se reloger, il ne justifie pas non plus de difficultés particulières pour trouver un nouveau logement, enfin, il ne justifie pas d’une bonne volonté à se maintenir dans les lieux tout en respectant la jouissance paisible des occupants de l’immeuble le temps de relogement.

En conséquence, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de dommage et intérêts

Aux termes des articles 1231-1 et suivants du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI JMDVBM sollicite la condamnation de M. [D] [A] au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour les désagréments occasionnés par le comportement inadmissible de ce dernier.

Cependant, la bailleresse ne justifie pas de préjudices propres et distincts de ceux déjà réparés par l’accueil de sa demande de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnations pécuniaires, de sorte que sa demande de dommages et intérêts de ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [A], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [D] [A] à payer à la SCI JMDVBM la somme de 1 000 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2020 entre la SCI JMDVBM et M. [D] [A] à compter du présent jugement,

Déboute M. [D] [A] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Ordonne en conséquence à M. [D] [A] de libérer le logement et la cave situés [Adresse 4], à [Localité 1] et de restituer les clés, sous astreinte provisoire prononcée d’office pour une durée de trois mois d’un montant de 100 € par jour de retard au-delà d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut pour M. [D] [A] d’avoir volontairement libérer les lieux et restitué les clés, la SCI JMDVBM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [D] [A] à verser à la SCI JMDVBM, en denier ou en quittance, une indemnité d’occupation se substituant au loyer à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

Déboute la SCI JMDVBM de sa demande de dommages et intérêts, et de majoration de 50 % du montant de l’indemnité d’occupation,

Condamne M. [D] [A] à verser à la SCI JMDVBM la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [A] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme ;

La greffière,

La juge des contentieux de la protection,