N° RG 24/02921 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJHG

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 17/02/2026

à :

— la SELARL GIRARD & ASSOCIES,

— M^e Pierre LEVEQUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. F2BP, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Fabrice GIRARD de la SELARL GIRARD & ASSOCIES, avocats au barreau de la DRÔME

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. SUD EST FACADES, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Pierre LEVEQUE, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Corinne LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Valentine PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 décembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail professionnel du 30 juin 2020, la SCI F2BP (bailleur) a donné à bail à la SARL SUD EST FACADES (preneur) un local situé [Adresse 3] à [Localité 3] aux fins de stockage de matériel, pour une durée de 6 ans à compter du 1er juillet 2020, pour un loyer de 14400 € annuel, payable par fractions mensuelles, pouvant être résilié par le preneur à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.

Le preneur a notifié une première résiliation du bail le 16 janvier 2023 à compter du 1er février 2023, puis par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 avril 2023 à effet du 18 octobre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 09 octobre 2023, le bailleur a rappelé au preneur l’obligation de s’acquitter des loyers impayés depuis le mois de février 2023, celle de s’acquitter des taxes foncières impayées et que la résiliation anticipée ne saurait intervenir avant le 21 octobre 2023.

Le 23 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer.

Le 26 février 2024, la SCI F2BP a fait délivrer à la SARL SUD EST FACADES une sommation interpellative de restituer les clés.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, laSCI F2BP a assigné la SARL SUD EST FACADES aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1103, 1708 à 1778 du code civil de la condamner à lui payer les sommes de :

—  13 520.29 € au titre des arriérés de loyer majorés de 10 %,

—  10 838.43 € au titre de l’indemnité d’occupation majorée de 50 %

—  6 361.74 € au titre des taxes foncières pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023,

—  357,37 € au titre du remboursement des frais d’huissier,

—  3000 € au titre de l’article700 du code de procédure civile outre les dépens qui seront distraits au profit de la SELARL GIRARD&ASSOCIES.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, la SCI F2BP a maintenu ses demandes sauf à porter aux sommes de 818.38 € la demande au titre du remboursement des frais d’huissier, 7 000 € celle au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et, solliciter la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les loyers sont dus pour la période du 1er mars 2023 jusqu’à la date du 21 octobre 2023, compte tenu de la réception du courrier de résiliation le 21 avril 2023, qu’ils ont été indexés à compter du 1er juillet 2023, et qu’une majoration de 10 % est due à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter d’une mise en demeure de payer lesdites sommes, conformément aux clauses du contrat.

Elle s’oppose à la contestation des majorations de retard invoquée par la SARL SUD EST FACADES en ce que la pénalité, qui est assimilable à une clause pénale, n’est pas excessive et au regard de la mauvaise foi du preneur.

Elle sollicite également le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50 %, conformément aux stipulations du contrat, jusqu’au 26 février 2024, date de la sommation de restituer les clés du local, et s’oppose à toute minoration de la pénalité contractuelle au regard de la mauvaise foi de la SARL SUD EST FACADES.

Elle conteste ainsi les termes de l’attestation produite par la SARL SUD EST FACADES, qui émane d’un de ses salariés, qui n’a jamais déposé les clés le 23 octobre 2023 dans sa boite aux lettres, et affirme que la seule clé qui lui a été restituée est celle remise lors de la sommation interpellative suite à de multiples relances restées vaines.

Elle revendique également le paiement des taxes foncières pour les années 2020 à 2023 (proratisées en 2020 et 2023), qui sont dues par le preneur conformément aux clauses du contrat.

Elle sollicite en outre des dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive de la SARL SUD EST FACADES dont le comportement l’a contrainte à intenter une procédure judiciaire et à faire pratiquer une saisie-conservatoire, pour obtenir le paiement de sommes qu’elle reconnait devoir en partie, qui a également refusé de procéder à tout état des lieux et a conservé les clés plusieurs mois après la résiliation du bail, ce qui l’a empêchée de chercher un nouveau locataire jusqu’en mars 2024, faute de pouvoir faire visiter les locaux, ainsi que le remboursement des frais d’huissier relatifs aux commandement de payer, sommation interpellative et saisie-conservatoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, la SARL SUD EST FACADES a sollicité du tribunal de :

— Fixer la créance de la SCI F2BP à la somme totale (loyers et taxes foncières) de 18 652,92 €, et, en tant que de besoin, condamner la société SUD-EST-FACADES à payer ladite somme,

— Vu la saisie conservatoire pratiquée, dire que les sommes dues se déduiront du montant de ladite saisie,

— Débouter la société F2BP du surplus de ses demandes,

— Statuer ce que de droit sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que, si elle reconnaît devoir les loyers et taxes foncières, le bailleur et son mandataire n’ont jamais réclamé leur paiement.

Elle sollicite le rejet, ou, à titre subsidiaire, la réduction des pénalités en ce qu’elles sont excessives.

Elle conteste devoir une indemnité d’occupation puisqu’elle ne s’est jamais opposée à la restitution des clés, qui ont été remises le 20 octobre 2023 par son salarié Monsieur [Y], qui en atteste, dans la boite aux lettres du gérant de la SCI F2BP, qui ne les lui a d’ailleurs jamais réclamées avant la délivrance de la sommation interpellative et s’oppose au paiement des frais y afférent, en l’absence de demande préalable.

Elle sollicite l’imputation des sommes appréhendées à hauteur de 21000 € sur les loyers et taxes foncières.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et qu’elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 14novembre 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 09 décembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS

Sur la créance de la SCI F2BP résultant du contrat de bail

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1231-5 du même code dispose :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’occurrence, le montant des loyers restant dûs et des taxes foncières n’est pas contesté ; la SARL SUD EST FACADES sera en conséquence condamnée à verser à la SCI F2BT la somme de 12291,18 € au titre des loyers et 6361,74 € au titre des taxes foncières.

Compte tenu de l’absence de réclamation de l’arriéré de loyers avant le 09 octobre 2023 et du caractère excessif de la clause pénale, celle-ci sera ramenée à 1 %, soit la somme de 1229, 12 € (12291,18 € x 1 %), que la SARL SUD EST FACADES sera condamnée à verser à la SCI F2BT.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, si la preuve de la restitution des clés, étant un fait juridique, peut être rapportée par tous moyens, force est de constater que la SARL SUD EST FACADES a conservé une des clés qui n’a été restituée que lors de la sommation interpellative alors que, selon le contrat de bail, il lui a été remis deux télécommandes de portail sur entrée cour, deux télécommandes de porte de garage, une boite aux lettres et sa clé, et deux clés atelier.

Cependant, il y a lieu de relever qu’elle justifie par le témoignage de Monsieur [Y], des déclarations lors de la sommation interpellative de Mme [D], assistante de direction, et l’absence de réaction tant avant la sommation interpellative que postérieurement, que le surplus des clés et télécommandes ne sont pas réclamées par la SCI F2BT, de telle sorte qu’il s’en évince que la preuve de la restitution des clés, permettant au propriétaire de reprendre possession des lieux, a bien été effectuée le 20 octobre 2023, soit la veille de la date d’effet de la résiliation du bail.

Par conséquent, la SCI F2BT sera déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation.

Sur la demande au titre des frais d’huissier

Il résulte de ce qui précède que la demande de paiement des frais relatifs à la sommation interpellative sera rejetée en ce qu’il n’est pas établi qu’un tel procédé était l’ultime recours pour récupérer les clés alors qu’aucune mise en demeure préalable n’a été adressée à la SARL SUD EST FACADES à ce titre.

La demande de prise en charge des frais d’assignation sera tout autant rejetée en ce qu’ils relèvent des dépens de la présente instance.

Enfin, s’agissant des frais relatifs aux mesures conservatoires, ceux-ci relevant des dispositions de l’article L. 512-2 du code de procédure civile d’exécution, il appartient au juge de l’exécution de statuer à cet égard.

Par conséquent, la SARL SUD EST FACADES sera condamnée à verser à la SCI F2BP la somme de 201,21 € correspondant aux frais relatifs au commandement de payer délivré le 23 novembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

S’il est établi que la SARL SUD EST FACADES n’a pas réglé à bonne date les loyers depuis le mois de février 2023, ni les taxes foncières, cela ne saurait en tant que tel caractériser une mauvaise foi ou un comportement fautif.

De plus, la SCI F2BP ne justifie pas avoir adressé au preneur les appels de charges et taxes concernant les taxes foncières, ni de mise en demeure avant celle du 09 octobre 2023.

Elle ne justifie pas davantage s’être manifestée auprès de la SARL SUD EST FACADES pour obtenir la restitution des clés et réaliser l’état des lieux de sortie, ni même avoir recherché un nouveau locataire entre la fin du bail et le mois de février 2024.

Dès lors, elle ne justifie pas davantage de son préjudice et d’un lien de causalité.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les mesures accessoires

La SARL SUD EST FACADES, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

La SELARL GIRARD&ASSOCIES sera autorisée à recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI F2BP les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance.

Cependant, il y a lieu de rejeter les frais irrépétibles relatifs aux mesures conservatoires qui ne relèvent pas de la présente instance.

Par conséquent, la SARLSUD EST FACADES sera condamnée à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Condamne la SARL SUD EST FACADES à payer en deniers ou quittance, dans l’hypothèse où les sommes appréhendées viendraient en déduction, à la SCI F2BP les sommes suivantes :

—  12291,18 € au titre des loyers arrêtés au 21 octobre 2023,

—  6361,74 € au titre des taxes foncières 2020 à 2023,

—  1229, 12 € au titre de la clause pénale,

—  201,21 € au titre du commandement de payer,

Dit que les sommes appréhendées dans le cadre de la saisie conservatoire effectuées au titre des sommes revendiquées en exécution du bail professionnel objet du présent litige, viendront en déduction des montants ainsi alloués ;

Déboute la SCI F2BP de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation, des dommages et intérêts pour résistance abusive, du surplus des frais d’huissier ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne la SARL SUD EST FACADES à verser à la SCI F2BP la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL SUD EST FACADES aux entiers dépens de la présente instance ;

Autorise la SELARL GIRARD&ASSOCIES à recouvrer les dépens dont elle a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE