Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00422 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMEL

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

Madame [J] [E] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cassandra PINHEL, avocat au barreau de LYON

Monsieur [Y] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cassandra PINHEL, avocat au barreau de LYON

ET :

Madame [L] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e MENIER-GALLO DE LA SARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [H] [W] [O] [C]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e MENIER-GALLO DE LA SARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique de vente du 7 mai 2020, Madame [J] [R] épouse [B] et Monsieur [Y] [B] ont acquis auprès de Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C] une maison sis [Adresse 1].

Par courrier de mise en demeure du 22 décembre 2022, les époux [B] ont mis en demeure les époux [C] de prendre en charge de travaux de remise en conformité et de raccordement des eaux usées au réseau d’assainissement collectif.

Par ordonnance du 7 juillet 2023, le juge des référés s’est déclaré incompétent au profit du juge du fond.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 9 avril 2024, les époux [B] ont fait assigner les époux [C] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 3 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 7 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, les époux [B], représentés par leur avocat, demandent à la juridiction de :

A titre principal,

— Condamner les époux [C] à leur verser la somme de 3 137,20 € TTC correspondant au montant des travaux nécessaires à la mise en conformité du réseau d’assainissement de la maison, en raison du vice caché l’affectant ;

— Condamner les époux [C] à leur verser la somme de 5 000,00 € au titre du préjudice subi du fait du vice caché affectant l’immeuble ;

A titre subsidiaire,

— Condamner les époux [C] à leur verser la somme de 3 137,20 € TTC correspondant au montant des travaux nécessaires à la mise en conformité du réseau d’assainissement de la maison, en raison de l’inexécution par les époux [C] de leur obligation de délivrance conforme ;

— Condamner les époux [C] à leur verser la somme de 5 000,00 € au titre du préjudice subi du fait de l’inexécution par les époux [C] de leur obligation de délivrance conforme ;

A titre très subsidiaire,

— Condamner les époux [C] à leur verser la somme de 3 137,20 € TTC correspondant au montant des travaux nécessaires à la mise en conformité du réseau d’assainissement de la maison, en raison du dol par réticence commis par les époux [C] ;

— Condamner les époux [C] à leur verser la somme de 5 000,00 € au titre du préjudice subi du fait du dol par réticence commis par les époux [C] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner les époux [C] à leur verser la somme de 3 137,20 € TTC correspondant au montant des travaux nécessaires à la mise en conformité du réseau d’assainissement de la maison, en raison de l’inexécution par les époux [C] de leur obligation d’information précontractuelle ;

— Condamner les époux [C] à leur verser la somme de 5 000,00 € au titre du préjudice subi du fait de l’inexécution par les époux [C] de leur obligation d’information précontractuelle ;

En tout état de cause,

— Débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner les époux [C] à leur verser la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre principal, au visa des articles 1641, 1644 et 1792 du Code civil, ils font valoir que Monsieur [H] [C] est plombier de profession et a lui-même effectué les travaux de réseau des eaux usées de la maison. Ils précisent que, s’il n’a pas les compétences techniques, il doit en assumer les compétences. Ils estiment que, puisqu’il est un professionnel du bâtiment et qu’il a réalisé lui-même les travaux, la clause d’exclusion des vices cachés est inapplicable. Ils soutiennent qu’il est présumé connaître des vices de la chose et est tenu de la garantie décennale à l’égard de l’acquéreur. Ils rappellent que les eaux usées transitaient toujours par cette fosse septique, contrairement à ce qui était prévu par l’acte authentique de vente. Ils ajoutent que les époux [C] sont de mauvaise foi et qu’ils ont nécessairement dû vidanger plusieurs fois la fosse septique. Ils disent que le vice est antérieur à la vente car les travaux de raccordement ont été mal réalisés et ont causé les désordres. Ils soutiennent que leurs photos sont datées et qu’ils n’avaient pas les moyens de financer une expertise judiciaire, ni le temps. Ils ajoutent n’avoir commis eux-mêmes aucune faute et ne pas être responsable des désordres dénoncés.

Subsidiairement, au visa de l’article 1603 du Code civil, ils soutiennent que le bien vendu ne correspond pas à la description faite au terme de l’acte de vente, puisque les eaux usées transitent toujours par la fosse septique. Ils indiquent que les travaux réalisés sont non conformes et que le réseau d’assainissement d’une maison est un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue. Ils déclarent que ce dysfonctionnement constitue un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

A titre très subsidiaire, au visa des articles 1130 et 1137 du Code civil, ils affirment que les époux [C] ne pouvaient ignorer la non-conformité de l’installation et du réseau d’assainissement de la maison, du fait de sa qualité de professionnel et du fait que c’est lui qui a réalisé l’installation. Ils estiment qu’il n’est pas possible qu’ils ignorent l’emplacement de la fosse septique, compte tenu de la nécessité de la vidanger et rappellent qu’ils sont de mauvaise foi. Ils leur reprochent de ne pas s’être assuré que les eaux usées ne transitaient plus par la fosse septique après avoir réalisé des travaux. Ils affirment qu’ils ont volontairement dissimulé cette information aux acquéreurs, alors qu’elle était déterminante de leur consentement.

A titre infiniment subsidiaire, au visa des articles 1112-1 et 1231-1 du Code civil, ils indiquent que les époux [C] étaient débiteurs d’une obligation d’information à l’égard des acquéreurs, renforcée du fait du statut de professionnel de Monsieur [C]. Ils soutiennent que les époux [C] disposaient d’informations déterminantes de leur consentement, qu’ils n’ont pas communiqué. Ils affirment qu’ils connaissaient la non-conformité de l’installation et du réseau d’assainissement de la maison.

A titre principal, au visa de l’article 1645 du Code civil, et en tout état de cause, ils expliquent avoir subi un préjudice de jouissance durant 16 mois, de février 2022 à juin 2023, en subissant un refoulement d’excréments dans leur maison, avec des nuisances olfactives. Ils expliquent qu’ils doivent vider manuellement la fosse septique de manière régulière et qu’une partie de leur jardin est inutilisable. Ils précisent qu’il s’agit d’un préjudice direct et certain.

Sur la demande reconventionnelle, ils affirment que c’est eux qui subissent un préjudice de jouissance et que les défendeurs sont de mauvaise foi. Ils précisent avoir dû faire réaliser des travaux pour réparer les fautes des défendeurs. Ils expliquent avoir subi du stress et de l’anxiété.

En réponse, les époux [C], représentés par leur avocat, sollicitent de la part de la juridiction de :

— A titre principal, débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— A titre subsidiaire,

— Débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Réduire à de plus justes proportions le quantum des réparations à la charge des époux [C], compte-tenu de leur bonne foi, de l’absence d’éléments probants et de leur faute dans l’absence de contrôle de l’assainissement tel que prévu dans l’acte de vente ;

— Prononcer un partage de responsabilité entre les vendeurs et les acquéreurs, qui ne saurait être inférieur à 50 % ;

— A titre reconventionnel, condamner les époux [B] à leur verser la somme de 3 500,00 €, compte tenu de l’ensemble des préjudices que leur a procuré cette procédure ;

— En tout état de cause, condamner les époux [B] à lui payer la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, ils font valoir qu’ils avaient bien indiqués aux époux [B] qu’ils ignoraient la position de la fosse septique et qu’ils ont vécu dans la maison pendant 17 ans, sans aucun désordre de ce type. Ils expliquent que Monsieur [H] [C] a dévoyé l’ensemble des travaux dont il avait connaissance et qu’ils n’ont pas sciemment caché le caractère et l’état du réseau de l’habitation. Ils soulignent que les époux [B] échouent à prouver qu’ils ont subi des désagréments auparavant, de sorte qu’il n’y a pas d’antériorité du vice, ni qu’il était caché. Ils expliquent avoir déclaré vendre un bien immobilier avec un réseau d’assainissement communal puisque ces installations ont été réalisées au cours de l’année 2014. Ils soulignent que les désordres sont survenus deux ans après la réitération de la vente et qu’il n’est pas prouvé que les travaux réalisés par les époux [C] sont à l’origine du refoulement des toilettes. Ils expliquent que ces désordres peuvent avoir pour origine un défaut d’entretien ou l’usage de ces derniers. Ils déplorent l’absence d’expertise, amiable ou judiciaire, ou un constat d’huissier de justice. Ils affirment que Monsieur [H] [C] est plombier, mais qu’il n’a pas les compétences professionnelles pour intervenir sur des VRD ou assainissements de quelque nature que ce soit, de sorte que la qualité de professionnel ne peut être retenue.

Au visa de l’article 1604 du Code civil, ils soutiennent qu’aucune preuve n’est rapportée du dysfonctionnement du réseau d’assainissement. Ils estiment que les demandeurs n’apportent aucune preuve du désordre et de son origine et que les déclarations de l’acte de vente sont faites selon leurs connaissances. Ils soulignent le fait que les défendeurs n’ont pas fait établir un diagnostic de l’installation, alors qu’ils en avaient la possibilité.

Au visa de l’article 1137 du Code civil, ils affirment n’avoir caché aucune information intentionnellement et qu’ils ne pouvaient pas dissimuler des informations qu’ils ne possédaient pas. Ils rappellent qu’ils ne connaissaient pas la position de la fosse septique et qu’ils n’ont jamais eu de désordres de ce type durant leur occupation. Ils expliquent que la commune de [Localité 5] a procédé au raccordement des réseaux au réseau collectif de la ville.

Au visa de l’article 1112-1 du Code civil, ils ajoutent n’avoir dissimulé aucune information et n’avoir effectué aucune déclaration mensongère volontaire, n’ayant aucune raison légitime à le faire. Ils déclarent être de bonne foi.

A titre subsidiaire, au visa de l’article 1353 du Code civil et l’article 9 du Code de procédure civile, ils soutiennent qu’aucune preuve n’est apportée sur la réalité, l’origine, l’étendue et la nature des désordres, ni sur le plan du raccordement et la responsabilité des vendeurs. Ils estiment que, compte tenu de la complexité des réseaux d’assainissement, une expertise aurait été nécessaire pour définir l’origine des désordres et leurs responsabilités encourues. Ils relèvent que les époux [B] ont fait réaliser les travaux. Ils font valoir que, s’ils sont condamnés, il y a un partage de responsabilité compte tenu de la défaillance des époux [B] de faire établir un diagnostic de l’installation.

Reconventionnellement, au visa des articles 1240 et 1242 du Code civil, ils expliquent que cette procédure leur a procuré un sentiment de crainte et d’angoisse réelle et sérieuse alors qu’ils sont de bonne foi. Ils rappellent avoir proposé un règlement amiable du présent litige pour éviter une procédure judiciaire et qu’il y a une procédure abusive, compte tenu du premier rejet devant la juridiction des référés.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 18 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un vice caché

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’acte de vente du 7 mai 2020, « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé que l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Dans la partie Assainissement, il est précisé que « Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique » et que « Le vendeur (…) informe l’acquéreur, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présente pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation. Le vendeur précise que, lors de son achat, l’assainissement était réalisé au moyen d’une fosse septique avec champ d’épandage sur le terrain objet des présentes. En tant que de besoin, il déclare que l’assainissement communal a été installé au cours de l’année 2014 environ et que les eaux usées ne transitent pas par l’ancienne fosse septique ; ignorer l’emplacement de l’ancienne fosse septique. L’acquéreur déclare en être informé et en faire son affaire personnelle ».

Monsieur [H] [C] est plombier de profession. Si son employeur atteste le 31 août 2023 qu’il n’a pas les compétences professionnelles pour intervenir sur des VRD ou assainissement de quelque nature que ce soit, Monsieur [H] [C] reconnaît avoir réalisé lui-même les travaux d’assainissement, à savoir le remplacement des anciennes canalisations d’évacuation en ciment et la réalisation d’une tranchée de 1 mètre de profondeur avec nid de sable pour le PVC jusqu’à l’égout.

Dès lors, il a la qualité de professionnel et la clause d’exclusion des vices cachés ne peut lui être appliquée. Il est au contraire présumé avoir connaissance de l’existence de ce vice.

La facture du 15 juin 2023 permet d’attester de l’existence persistante de la fosse septique et de l’absence de raccordement aux réseaux d’assainissement avant la réalisation des travaux.

La discordance entre les indications portées dans l’acte de vente, soit un système de raccordement à un réseau d’assainissement, et la réalisé constatée, soit l’existence d’une fosse septique, est constitutive d’un vice.

Ce défaut constitutif d’un vice était non apparent lors de la vente, puisque dissimulé dans le sol.

Compte tenu des déclarations des parties, avec des travaux réalisés en 2014, la fosse septique n’a pas été installée depuis la vente, de sorte que le vice est nécessairement antérieur à la vente.

Le vice caché est donc établi.

Sur le partage de responsabilité

Selon l’acte notarié, « le vendeur atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur. L’acquéreur déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l’installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes. ».

En l’espèce, les époux [B] ont décidé de s’abstenir de faire un diagnostic de l’installation alors que les époux [C] ont indiqué qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent suite aux travaux de raccordement réalisé en 2014.

Ils ont donc commis une faute, directement en lien avec leur préjudice, puisqu’ils auraient découvert la persistance de la fosse septique.

Pour autant, cette faute n’est pas en lien avec l’existence de la fosse septique, qui préexistait. Il n’y a pas donc pas de partage de responsabilité.

Les époux [C] seront condamnés à payer la somme de 3 137,20 € aux époux [T], correspondant au montant des travaux nécessaires à la mise en conformité du réseau d’assainissement de la maison, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, les époux [B] ne démontrent pas l’existence du refoulement d’excréments, ni les nuisances olfactives, ni de l’impossibilité d’utiliser les toilettes.

Il est démontré que leur jardin était ouvert sur une petite parcelle le 14 mars 2022 et le temps des travaux, mais pas davantage.

Il convient de leur allouer la somme de 500,00 € au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur la procédure abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, une procédure est abusive lorsqu’elle est caractérisée par une légèreté blâmable ou une mauvaise foi, causant un préjudice aux autres parties.

Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C] échouant au principal, ils ne prouvent pas une faute de Madame [J] [R] épouse [B] et Monsieur [Y] [B] du fait de cette action.

Leur demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C] succombant à l’instance, ils sont condamnés solidairement aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C], parties perdantes, sont condamnés à verser à Madame [J] [R] épouse [B] et Monsieur [Y] [B] la somme de 1 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C] à payer à Madame [J] [R] épouse [B] et Monsieur [Y] [B] la somme de 3 137,20 €, correspondant au montant des travaux nécessaires à la mise en conformité du réseau d’assainissement de la maison, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C] à payer à Madame [J] [R] épouse [B] et Monsieur [Y] [B] la somme de 500,00 € au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes de Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C] ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C] à payer à Madame [J] [R] épouse [B] et Monsieur [Y] [B] la somme de 1 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [Z] épouse [C] et Monsieur [H] [C] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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