N° RG 22/01376 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FYGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 22/01376 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FYGE

N° minute : 25/245

Code NAC : 50A

LG/AFB

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR

M. [J] [T]

né le 26 Avril 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Bruno PIETRZAK, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

DÉFENDEURS

M. [R] [L]

né le 05 Octobre 1951 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Soraya KRONBY HALHOULI, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

S.A.R.L. [Localité 9] TRANSACTION exerçant sous l’enseigne ABRIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Arnaud VERCAIGNE de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

SCP PANTOU CARRION, Notaires, dont le siège social est [Adresse 5], représentée par son représentant légal domicilié es-qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique VITSE-BOEUF de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant, Maître Dominique HENNEUSE, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat postulant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 05 Décembre 2024 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 19 Septembre 2024 devant :

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Aurélie DESWART, Juge,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

Suivant compromis de vente en date du 31 août 2017, établi par la SARL [Localité 9] TRANSACTION, exerçant sous l’enseigne ABRIMMO, Monsieur [R] [L] a vendu à Monsieur [J] [T] un terrain nu, cadastré section AC numéro [Cadastre 4], situé [Adresse 7] à [Localité 8], pour un montant de 16 000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique devant Maître [C] [B], notaire à [Localité 9], le 30 novembre 2017.

Monsieur [T], souhaitant faire édifier sur cette propriété une maison à usage d’habitation, a effectué une demande de permis de construire auprès des services d’urbanisme de la mairie de [Localité 8], laquelle lui a notifié une décision de refus en raison du caractère inondable du terrain.

Monsieur [T] a formé un recours contre cette décision par requête déposée le 2 mars 2018.

Parallélement, par exploits des 17 et 18 décembre 2018, il a fait assigner Monsieur [R] [L] et la SARL VALENCIENNES TRANSACTION exerçant sous l’enseigne ABRIMMO devant le Tribunal Judiciaire de Valenciennes, aux fins d’obtenir l’annulation de la vente pour dol.

Par acte en date du 27 février 2020, Monsieur [R] [L] a, à son tour, assigné en garantie la SCP PANTOU CARRION, Notaires à VALENCIENNES ayant reçu l’acte authentique de vente.

Les deux instances ont fait l’objet d’une jonction suivant ordonnance du juge de la mise en état du 3 juin 2020.

En cours de procédure, les parties ont sollicité auprès du juge de la mise en état qu’il ordonne un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure devant le tribunal administratif.

Par décision du 24 décembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer.

Le Tribunal administratif de Lille, par ordonnance du 3 février 2022, a rejeté la requête de Monsieur [J] [T] sur le fondement de l’article R.222-1 du Code de justice administrative.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement communiquées par RPVA le 17 novembre 2023 et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens soutenus, Monsieur [J] [T] demande au Tribunal, au visa des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, 1112-1, 1132, 1137, 1231-3 et 1382 du code civil de :

A titre principal :

— DÉCLARER recevables et bien fondées ses demandes ;

— DIRE et JUGER que Monsieur [R] [L] et la SARL [Localité 9] TRANSACTION, exerçant sous l’enseigne ABRIMMO ont commis un dol en cachant intentionnellement la circonstance de terrain inondable ne lui permettant pas, ne savant ni lire ni écrire, de construire ;

En conséquence,

— ANNULER purement et simplement la vente de l’immeuble litigieux :

— CONDAMNER conjointement et solidairement, Monsieur [R] [L] et la SARL [Localité 9] TRANSACTION, à lui payer les sommes suivantes :

* Prix du terrain : 16 000 euros,

* Intérêts judiciaires depuis la vente du terrain : MÉMOIRE,

* Honoraires agence et Notaire : 3 200 euros,

* Droits réglés à l’État : 929 euros ;

A titre subsidiaire :

— DIRE et JUGER que le contrat de vente sur l’immeuble est vicié pour cause d’erreur en raison d’une qualité essentielle de l’objet du contrat, à savoir son caractère constructible et habitable ;

En conséquence,

— ANNULER purement et simplement la vente de l’immeuble litigieux ;

— CONDAMNER conjointement et solidairement [R] [L] et la SARL [Localité 9] TRANSACTION à lui payer les sommes subvisées ;

A titre très subsidiaire :

— DIRE et JUGER que [R] [L] et la SARL [Localité 9] TRANSACTION, ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information en ne mentionnant pas expréssément la zone inondable du terrain ;

En conséquence,

— ANNULER purement et simplement la vente de l’immeuble litigieux ;

— CONDAMNER conjointement et solidairement [R] [L] et la SARL [Localité 9] TRANSACTION à lui payer les sommes subvisées ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER en outre solidairement Monsieur [R] [L] et la SARL [Localité 9] TRANSACTION à la somme de 10 600 euros de dommages et intérêts ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution ;

— CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [R] [L] et la SARL [Localité 9] TRANSACTION, en tous les frais et dépens dont distraction au profit de Maître PIETRZAK, avocat aux offres de droit ;

— CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [R] [L] et la SARL [Localité 9] TRANSACTION à la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il appartient à la communauté des gens du voyage et qu’il ne sait ni lire ni écrire. Il soutient qu’il ignorait qu’il lui était impossible de construire sur le terrain acheté en raison de son caractère inondable et estime avoir été trompé ou du moins induit en erreur par Monsieur [L] et par l’agence immobilière. Il ajoute qu’il ne pouvait, du fait de son illettrisme, prendre pleinement connaissance des documents relatifs à l’information sur les risques naturels annexés à l’acte authentique et soutient que cette information lui a été tue alors qu’il est constant que son intention était d’acheter le terrain pour y édifier une maison.

Par conclusions régulièrement communiquées le 1er mars 2024 et auxquelles il est renvoyé pour le détail de son argumentation, Monsieur [R] [L] demande au tribunal au visa des articles 1112-1, 1132, 1137 et 1231-3 du Code Civil et 331 du Code de procédure civile de :

— Juger que Monsieur [J] [T] n’a été victime d’aucun dol qui lui serait imputable ;

— Juger que Monsieur [J] [T] n’a été victime d‘aucune erreur qui lui serait imputable ;

— Juger que ni lui ni les professionnels auxquels il a fait appel, n’ont manqué à leur devoir d’information à l’égard de Monsieur [J] [T] ;

En conséquence,

— Débouter Monsieur [J] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 10 600 euros ;

En tout état de cause, et si le Tribunal venait à accorder des dommages-intérêts à Monsieur [J] [T], limiter lesdits dommages-intérêts à plus justes proportions ;

— Débouter la SCP PANTOU CARRION de toutes ses demandes, fins et conclusions dirirgées à son encontre ;

— En toutes hypothèses, si par impossible, le Tribunal venait à prononcer la nullité de l’acte de vente et/accorde des dommages-intérêts à Monsieur [J] [T], juger que la SARL VALENCIENNES TRANSACTION et l’Offrice Notariale PANTOU-CARRION, seront tenues de garantir Monsieur [R] [L] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [J] [T] à lui payer une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner en tous les frais et dépens dont distraction au profit de Maître Soraya KRONBY-HALHOULI, Avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’aucun dol ni dissimulation intentionnelle d’informations ne peuvent lui être imputés, au regard de l’ensemble des documents mis à la disposition de l’acquéreur. Il fait valoir qu’au aucun moment, il ne ressort des différents actes que Monsieur [J] [T] ait signalé son éventuel illettrisme aux professionnels concernés. De surcroît, il précise que l’attention de l’acquéreur sur les caractéristiques du terrain a été attirée tant par la SARL [Localité 9] TRANSACTION que par le notaire lors de la signature de l’acte authentique.

S’agissant de la demande de nullité du contrat pour erreur, Monsieur [R] [L] a appelé en garantie la SCP PANTOU CARRION, tout en versant au débat des pièces démontrant que Monsieur [J] [T] avait été informé des risques d’inondation. Concernant l’allégation de nullité pour défaut d’information, il verse également un ensemble de documents attestant que l’acquéreur avait été dûment informé par la SARL [Localité 9] TRANSACTION.

Suivant conclusions régulièrement communiquées, la SARL VALENCIENNES TRANSACTION exerçant sous l’enseigne ABRIMMO demande au Tribunal, au visa des articles 112-1, 1132, 1137, 1231-3 et 1382 et suivants du Code civil de:

A titre principal,

— Juger que Monsieur [J] [T] n’a été victime d’aucun dol imputable à la SARL [Localité 9] TRANSACTION en ce qu’il a été dûment informé des caractéristiques de son terrain ;

— Juger que Monsieur [J] [T] n’a commis aucune erreur imputable à la SARL [Localité 9] TRANSACTION en ce qu’il a été dûment informé des caractéristiques de son terrain ;

— Juger que la SARL [Localité 9] TRANSACTION n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil.

En conséqence,

— Débouter Monsieur [J] [T] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la SARL [Localité 9] TRANSACTION ;

A titre subsidiaire,

— Limiter les dommages et intérêts dus à Monsieur [J] [T] à justes proportions ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [J] [T] à payer à la SARL VALENCIENENS TRANSACTION une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [J] [T] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [Localité 9] TRANSACTION soutient qu’au vu de l’ensemble des documents mis à la disposition de l’acquéreur, annexés tant au compromis de vente qu’à l’acte authentique, Monsieur [J] [T] a signé l’acte de vente chez Maître [B], notaire à [Localité 9], en toutes connaissance de cause. Elle affirme que l’acquéreur disposait de tous les éléments nécessaires pour être informé du caractère inondable du terrain acquis. En conséquence, la SARL [Localité 9] TRANSACTION consière que Monsieur [J] [T] ne peut valablement alléguer l’existence d’un dol, d’une erreur ou d’un manquement des professionnels à leur devoir d‘information ou de conseil.

Par conclusions dûment communiquées le 03 mars 2023, la SCP PANTOU CARRION demande au Tribunal au visa de l’article 1240 du Code civil de :

— Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de Monsieur [R] [L] et l’en débouter ;

— Le condamner à verser à la SCP PANTOU CARRION la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

A titre subsidiaire,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour sa part, elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute, et souligne qu’il ne pouvait y avoir lieu à l’exercice de son devoir de conseil puisque la vente était parfaite lors de son intervention. La convention n’avait pas été négociée par l’étude notariale, le compromis de vente n’avait pas été rédigé par ses soins, aucune condition suspensive n’avait été stipulée, et Monsieur [J] [T] avait expréssément indiqué qu’il se chargeait personnellement de l’obtention du permis de construire après la signature de l’acte authentique. De plus, il avait été informé que la parcelle était située en zone inondable. Elle ajoute qu’elle n’a pas à supporter les conséquences de l’annulation de la vente à savoir la restitution du prix de vente, des honoraires d’agence et des droits réglés à l’État. Enfin, elle sollicite que l’exécution provisoire soit écartée si les demandes de Monsieur [L] sont accueillies, au motif que ce dernier ne se trouve pas en situation de péril imminent et qu’aucune information sur sa solvabilité n’a été fournie, exposant ainsi la SCP à un risque de non-recouvrement des sommes potentiellement versées.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 3 avril 2024.

L’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 19 septembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, prorogée au 20 novembre 2025, en raison des problèmes de santé et de la charge du magistrat ayant tenu l’audience ainsi que de la charge du greffe.

SUR CE,

Sur la demande en nullité de la vente du terrain litigieux :

Monsieur [T] invoque alternativement trois moyens pour solliciter la nullité de la vente du terrain nu arguant de ce qu’il ne sait ni lire ni écrire et qu’il n’aurait jamais acheté le bien s’il avait su que le terrain n’était pas constructible.

S’agissant de la nullité invoquée au titre du dol :

En application de l’article 1137 du code civil “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie”.

L’article 1139 du même code précise “L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité, alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat”.

Il appartient à celui qui se prévaut d’un dol de démontrer l’existence de manoeuvres, mensonges y compris par omission et du caractère déterminant de ceux-ci sur son consentement.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [T], qui procède par allégations, ne décrit à aucun moment quelles seraient les manoeuvres employées par les défendeurs pour forcer son consentement ni ne démontre la réalité de manoeuvres, stratagème ou connivence, venant traduire une volonté de le tromper.

Sa demande de ce chef sera dès lors rejetée.

Sur la demande en nullité de la vente au titre de l’erreur :

Selon l’article 1132 du code civil “L’erreur est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.”

L’article 1133 précise à cet effet que “Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté”.

En premier lieu, il convient de relever que Monsieur [T] soutient qu’il ne sait ni lire ni écire mais ne rapporte pas avoir fait état de cette situation auprès de l’agence immobilière et du vendeur, alors qu’il apparaît au vu des éléments produits au dossier qu’il a paraphé et signé le compromis de vente ainsi que l’acte authentique de vente et n’a pas sollicité l’assistance d’une tierce personne lors de la formalisation de ces actes alors qu’il était loisible de le faire.

Il est en tout état de cause démontré en procédure qu’il a été porté à la connaissance de l’acquéreur les éléments essentiels permettant de juger des caractéristiques du bien vendu. A cet égard, plusieurs documents annexés à l’acte de vente attestent que Monsieur [J] [T] a été informé de la nature du terrain et des risques qui lui étaient attachés, notamment :

— A la page 9 de l’acte de vente, un certificat d’urbanisme d’information délivré le 23 octobre 2017 sous le numéro CU 059589 17 C0046, a été annexé et son contenu a été intégralement communiqué à l’acquéreur.

— Un arrêté préfectoral du 21 avril 2011, relatif aux risques naturels et technologiques à [Localité 8], paraphé par l’acquéreur, indique la situation du terrain en zone inondable.

— Un document intitulé “Informations sur les risques naturels et technologiques” a également été paraphé par l’acquéreur, ce qui vient attester de ce qu’il a été informé de ces risques.

— En outre, un extrait de l’Atlas Régional des Zones Inondables et un extrait du périmètre d’étude du PPRT EPV-Antargaz ont été joints à l’acte de vente.

Au surplus, il est à noter que Monsieur [J] [T] avait, dès le compromis de vente, fait expréssément part de son intention de prendre à sa charge l’obtention du permis de construire après la signature de l’acte authentique, se privant ainsi volontairement de toute condition suspensive (page 9 du compromis de vente).

Enfin, en ce qui concerne l’impossiblité de construire, il ne peut être reproché à Monsieur [R] [L] une omission sur ce point dans la mesure où ce dernier n’avait pas connaissance de cette situation, puisqu’il ressort d’un certificat de non-opposition à une déclaration préalable, délivré par le Maire de [Localité 8] le 30 juillet 2013, qu’aucune opposition à des travaux sur ce terrain n’avait été formulée à l’époque.

Sur la nullité de la vente invoquée en raison d’un manquement du vendeur à son devoir d’information :

L’article 1112-1 du code civil énonce que : “Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant”.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette parties de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsablité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

Il s’ensuit que le manquement à une obligation d’information en matière précontractuelle engage la responsabilité de la partie défaillante, et ne peut entraîner l’annulation du contrat que si les conditions de l’article 1130 et suivants du code civil sont établies, c’est-à-dire en présence d’un vice du consentement.

Au vu des précédents développements, la nullité ne saurait être ici encourue alors qu’au surplus et comme cela a pu être expliqué plus avant, il est justifié de ce que l’ensemble des informations relatives au bien vendu ont été données à Monsieur [T], ce qui est conforté par le courriel du 15 janvier 2018 du notaire adressé au conseil du demandeur (pièce 5 demandeur) lequel mentionne clairement : “Je vous précise au besoin que l’acquisition bien sur “une parcelle de terrain nu” et que l’attention de Monsieur [T] a été notamment attirée sur le caractère inondable de la zone (information mentionnée dans le certificat d’urbanisme d’information)”.

Aucun manquement n’étant caractérisé, il y aura, là encore, lieu de débouter Monsieur [T] de cette demande.

L’ensemble des demandes en annulation ayant été rejeté, il n’y aura pas lieu d’examiner les demandes indemnitaires subséquentes.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [J] [T] succombant dans ses demandes, sera condamné aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Soraya KRONBY-HALHOULI, Avocat aux offres de droit, pour les frais et dépens exposés pour la défense de Monsieur [R] [L].

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

En l’espèce, l’ensemble des parties défenderesses ont été contraintes d’exposer des frais en raison de la procédure mise en oeuvre par Monsieur [J] [T].

Il conviendra, dès lors, de condamner Monsieur [J] [T] à verser à la SARL [Localité 9] TRANSACTION exerçant sous l’enseigne et le nom commercial ABRIMMO et à Monsieur [R] [L] la somme de 2300 euros, chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande, en revanche, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCP PANTOU CARRION, la demande de cette dernière de ce chef, sera ainsi rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élement ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision alors que le litige est ancien.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [J] [T] de sa demande tendant à l’annulation du contrat de vente en date du 30 novembre 2017 portant sur le terrain cadastré section AC numéro [Cadastre 4], situé [Adresse 7] à [Localité 8].

Le DÉBOUTE de l’ensemble de ses demandes subséquentes.

CONDAMNE Monsieur [J] [T] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Soraya KRONBY-HALHOULI, Avocat aux offres de droit, pour les frais et dépens exposés pour la défense de Monsieur [R] [L].

CONDAMNE Monsieur [J] [T] à payer à la SARL [Localité 9]

TRANSACTION exerçant sous l’enseigne et le nom commercial ABRIMMO, la somme de 2 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [R] [L], la somme de 2 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCP PANTOU CARRION.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le Greffier, Le Président,