N° RG 24/00206 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EPOZ

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte à Directoire et Conseil de Surveillance, dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Maître Delphine LAURENT, de la SELARL LAURENT-DARY, substituée par M^e Solen PATAOU, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 2] du 21/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par M^e Pierre POEY-LAFRANCE, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Myriam PAPIN, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e LAURENT

Copie à : M^e POEY-LAFRANCE

M^e PAPIN

R.G. N° 24/00206. Jugement du 12 juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 25 janvier 2023, la société CDC Habitat a donné à bail à Mme [C] [D] et M. [Z] [H] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 616,12 euros, outre la somme mensuelle de 58,57 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, la société CDC Habitat a fait notifier à Mme [C] [D] et M. [Z] [H] un commandement de payer la somme de 2056,37 euros au titre des loyers et charges.

Cet acte a été remis directement à Mme [D] et selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile à M. [H].

Par acte du même jour, la bailleresse a fait notifier à Mme [C] [D] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par courrier reçu par le bailleur le 25 octobre 2023, M. [Z] [H] a sollicité sa désolidarisation du bail, indiquant avoir quitté les lieux le 31 mars 2023 sur décision de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la société CDC Habitat a fait assigner Mme [C] [D] et M. [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] auquel il est demandé de :

— constater la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [D], occupante sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2023 et subsidiairement depuis le 13 décembre suivant, ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Mme [C] [D] et M. [Z] [H] à lui payer :

—  3405,75 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 30 novembre 2023, outre les loyers échus au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, jusqu’à parfait règlement,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal de la présente citation jusqu’à parfait règlement,

— condamner solidairement Mme [C] [D] et M. [Z] [H] à lui régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] [D] et M. [Z] [H] à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance locative délivrée le 9 juin 2023, le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement délivré à la même date, ainsi que le droit proportionnel dégressif de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 12 mars 2024.

A l’audience du 16 mai 2024, l’ensemble des parties a comparu et à leur demande, l’affaire a été renvoyée au 27 juin 2024, puis successivement au 31 octobre et 21 novembre 2024, au 9 janvier 2025, 6 mars et 3 avril suivant.

À l’audience du 3 avril 2025, le juge a donné connaissance des éléments contenus dans l’évaluation sociale indiquant que Mme [D] était vendeuse en biscuiterie ; qu’elle n’avait pas saisi la commission de surendettement ; que M. [H] avait quitté le domicile sans donner de préavis de départ.

Les parties se sont expressément référées à leurs écritures.

M. [H] a précisé qu’il convenait de déduire le montant de garantie des sommes lui étant imputées.

Pour les motifs développés dans ses conclusions n°3, CDC Habitat demande au juge, avec maintien de l’exécution provisoire du jugement à intervenir, de :

— constater la résiliation du bail liant les parties, à la date du 13 novembre 2023 et subsidiairement à la date du 13 décembre 2023, avec toutes suites et conséquences de droit,

— condamner solidairement Mme [C] [D] et M. [Z] [H] à lui payer la somme principale de 6566,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 1er avril 2025, déduction faite des frais de contentieux mentionnés dans ledit décompte, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, date du premier commandement de payer les loyers, jusqu’à parfait règlement,

— subsidiairement et s’agissant de M. [Z] [H], condamner ce dernier solidairement à régler loyers, charges et indemnités d’occupation due pour la période courant jusqu’au 25 juillet 2024, soit la somme de 5555,56 euros déduction faite des frais de contentieux exposés à cette date,

— condamner solidairement Mme [C] [D] et M. [Z] [H] à lui régler 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, des commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance locative, ainsi que le droit proportionnel dégressif de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996,

— débouter Mme [C] [D] et M. [Z] [H] de toute demande contraire.

À l’appui de ses conclusions récapitulatives n°2, M. [Z] [H] demande au juge :

— à titre principal, de débouter la société CDC Habitat de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

— à titre subsidiaire, de :

– juger qu’il ne peut être déclaré redevable de loyers après le 13 novembre 2023, ou à titre encore plus subsidiaire après le 19 novembre 2023,

– limiter sa condamnation à la somme de 1080,49 euros selon décompte arrêté au 13 novembre 2023 et après imputation des paiements intervenus ensuite par Mme [D], déduction à faire du montant du dépôt de garantie,

– lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

– En tout état de cause,

– condamner Mme [D] à garantir M. [H] de toutes les sommes réglées par lui au titre de la solidarité,

– condamner Mme [D] à régler à M. [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [D] aux entiers dépens.

Pour les moyens développés dans ses conclusions n°2, Mme [C] [D] demande au juge de :

– dire et juger que la résiliation du bail ne saurait intervenir qu’à la date du 13 décembre 2023, soit deux mois après le commandement de payer infructueux,

– dire et juger qu’il n’y a pas lieu à statuer concernant la demande d’expulsion qui dorénavant sans objet,

– dire et juger que la créance locative de CDC habitat s’élève à la somme totale de 3342,83 euros, toutes causes confondues, en ce compris les loyers et les indemnités d’occupation,

– lui accorder des délais de paiement sur une durée de deux ans, à raison de versements mensuels de 135 euros par mois pendant 23 mois et le solde aux termes du 24e mois,

– dire et juger que les paiements qui sont effectués s’imputeront d’abord sur le capital,

– dire et juger que M. [H] sera solidairement tenu au paiement de toutes les sommes qui seront mises à la charge de Mme [D] jusqu’à la libération et la restitution des lieux le 5 novembre 2024,

– à titre subsidiaire, s’il était considéré que le courrier reçu le 25 octobre 2023 valait régulièrement congé, dire et juger que M. [H] sera tenu solidairement au paiement de toutes les sommes qui seront mises à la charge Mme [D] jusqu’à la date du 25 juillet 2024,

– dire et juger que, dans leurs relations de codébiteurs solidaires, Mme [D] et M. [H] seront tenus de la dette seule locative à concurrence de 50 % chacun, et ce jusqu’au 25 janvier 2024,

– condamner en conséquence M. [H] à lui payer la moitié de ce qu’elle a payé à la société CDC Habitat au titre de la dette jusqu’au 25 janvier 2024,

– débouter CDC Habitat de toutes ses demandes plus amples, autres ou contraires, et notamment de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter M. [H] de toutes ses demandes plus amples, autres ou contraires, et notamment de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– statuer ce que de droit sur les dépens et dire et juger qu’ils ne sauraient comprendre le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance.

Sur interrogation du juge, les défendeurs ont indiqué ne pas bénéficier de mesures de désendettement.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

La société CDC Habitat justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan de la situation d’impayés par courrier recommandé reçu le 14 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 7) g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable

immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut pour le locataire :

— de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

— de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Les commandements de payer du 12 octobre 2023 sont réguliers puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail et reproduisent l’article 7g de la loi du 6 juillet et les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le décompte des sommes réclamées et le délai pour en régler les causes.

CDC Habitat demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 novembre 2023, faute pour Mme [D] d’avoir justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement.

La bailleresse entend faire valoir que Mme [D] n’a jamais justifié d’une telle assurance lors de la conclusion du bail et a attendu la présente instance pour communiquer le justificatif sollicité. Elle en déduit que faute pour la locataire d’avoir produit cette pièce dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, la clause résolutoire est acquise.

Mme [D] expose qu’il avait été justifié d’une assurance lors de l’entrée dans les lieux, de sorte que rien ne lui imposait d’avoir à en justifier à nouveau moins d’un an après l’entrée dans les lieux. Elle souligne qu’en tout état de cause le logement a été régulièrement assuré de sorte qu’aucune résiliation de ce chef ne saurait être retenue.

En l’espèce, aucun élément du dossier ne vient établir que Mme [D] avait justifié d’une assurance contre les risques locatifs lors de la signature du contrat de bail.

Il ressort en revanche des pièces qu’elle verse aux débats (pièce n°2) que Mme [D] avait souscrit une assurance contre les risques locatifs pour la période allant du 25 janvier 2023 au 1er août 2024, de sorte qu’au moment de la délivrance du commandement, le bien a été régulièrement assuré.

Il est constant que les dispositions de l’article 7 précité visent à sanctionner le défaut d’assurance.

Si Mme [D] a négligé d’en justifier dans le mois suivant la délivrance du commandement, il n’en demeure pas moins qu’elle était parfaitement assurée sur l’intégralité de la période visée, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

S’agissant des impayés locatifs, l’ensemble des parties convient que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Les défendeurs ont indiqué ne pas avoir saisi la commission de surendettement.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 13 décembre 2023.

Dans la mesure où le logement a été restitué, aucune demande n’a été formulée pour en expulser les occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Au vu de ce qui précède, l’occupation des lieux sans droit ni titre cause par ce fait un préjudice à la société CDC Habitat qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du 13 décembre 2023 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

La société CDC Habitat sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

La société bailleresse entend voir condamner solidairement Mme [C] [D] et M. [Z] [H] au paiement de cette indemnité jusqu’à la restitution effective des lieux intervenus le 5 novembre 2024.

S’agissant de M. [H], elle souligne que le congé daté du 19 octobre 2023, adressé par courrier simple et non par courrier recommandé, est dénué de toute valeur juridique et que le défendeur doit être tenu du règlement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’à la libération définitive du logement.

À titre subsidiaire, à supposer que la validité du congé soit retenue, la demanderesse sollicite que M. [H] soit déclaré redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période courant jusqu’au 25 juillet 2024, en application des dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] expose qu’il a quitté les lieux à compter du 31 mars 2023 sur décision de justice, de sorte que la demanderesse doit être déboutée de l’intégralité des prétentions élevées à son égard.

À titre subsidiaire, étant relevé que les indemnités d’occupation ne peuvent être mises à la charge d’une personne n’occupant pas les lieux, il sollicite la limitation de sa condamnation en paiement à la dette existant à la date du 13 novembre 2023, ou encore plus subsidiairement à la dette existant au 19 novembre 2023, dans la mesure où il a valablement délivré congé par courrier daté du 10 octobre 2023, avec un délai réduit de préavis puisqu’une interdiction de contact lui a été notifiée par la gendarmerie et qu’il a perdu son emploi.

Il ressort des dispositions des articles 7, 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que tout locataire est tenu au paiement des loyers jusqu’au terme du bail matérialisé par la restitution des lieux, ou à défaut, jusqu’au terme du délai de préavis dans le respect éventuel des dispositions de l’article 8-1 de la même loi en cas de collocation.

En conséquence, M. [H] ne saurait valablement prétendre être dispensé du paiement des loyers à compter du 31 mars 2023, peu important qu’il ait dû quitter les lieux sur décision de justice, dans la mesure où aucun congé n’a été valablement délivré pour cette date.

Si, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, il n’en demeure pas moins que le congé délivré par lettre simple n’est pas dénué d’effet si sa date de réception par le bailleur est établie avec certitude.

En l’espèce, il ressort de l’assignation délivrée par la société CDC Habitat, mais également des pièces produites (pièce n°7 demandeur), qu’elle a réceptionné le congé de manière certaine le 25 octobre 2023, comme en atteste le tampon d’arrivée.

Il s’en déduit que le congé a été valablement délivré à effet à compter du 25 octobre 2023.

Sauf si les parties sont convenues d’une clause de solidarité portant expressément sur les indemnités d’occupation, la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation dont seul est tenu celui qui se maintient sans droit dans les lieux (Civ. 3ème, 12 juin 2001, n° 99-18.382 ; Civ. 3ème, 5 mai 2004, n° 03-10.201 ; Civ. 3ème, 24 mars 1999, n° 97-12.982 ; Civ. 3ème, 5 mai 2004, n° 03-10.201).

Aux termes de l’article 4 – “Solidarité et Indivisibilité” du bail régularisé entre les parties, il a été prévu que : « en cas de co-titularité ou d’un contrat unique de colocation, chaque locataire sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l’un ou à l’autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités d’occupation et toute somme à la charge du locataire en vertu du présent contrat. Le co-titulaire ou colocataire ayant donné congé dans les formes, reste solidaire du paiement de toutes sommes dues par le locataire et notamment des loyers, des charges locatives et des dettes relatives à la remise en état des locaux selon les modalités légales et les conditions particulières ».

Il ressort de ces dispositions que les parties sont convenues d’une clause de solidarité s’étendant aux indemnités d’occupation.

Selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989,

« VI. — La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

L’article 15 précité ne prévoit la réduction à un mois du délai de préavis que:

« 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Dans son congé, M. [H] indiquait avoir quitté les lieux du fait de son éviction par décision de justice et en raison de la perte de son emploi dûment justifiée au courrier (pièce n°7 demandeur), de sorte qu’il est fondé à revendiquer un délai de préavis réduit à un mois.

Par voie de conséquence, le congé a pris effet au 25 novembre 2023, de sorte qu’en application des dispositions de l’article 8-1 précitée, M. [H] est solidairement tenu avec Mme [D] au paiement des indemnités d’occupation jusqu’au 25 mai 2024.

Sur les demandes financières

La société CDC Habitat demande au juge de condamner solidairement Mme [C] [D] et M. [Z] [H] à lui régler la somme de 6566,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, déduction faite des « frais de contentieux », avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023.

La demanderesse expose que les allocations logement ont bien été déduites et que le dépôt de garantie n’a pas été restitué car le décompte définitif des éventuelles réparations et/ou régularisation des charges n’a pas été établi à ce jour.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [C] [D] et M. [Z] [H] contestent la dette.

Mme [D] entend faire valoir que les décomptes produits par la demanderesse présente plusieurs erreurs ou irrégularités dans la mesure où sont comptabilisés des frais de contentieux non justifiés ni dans leur principe et dans leur montant à hauteur de 857,32 euros, et que des allocations de logement versées directement au bailleur n’ont pas été prises en compte pour la somme totale de 2608 euros, de sorte que, déduction faite du montant de dépôt de garantie de 616,12 euros, le montant de la dette doit être fixé à la somme de 3342,83 euros.

Il ressort des éléments non contestés du dossier que Mme [D] a restitué le logement le 5 novembre 2024, de sorte qu’elle est redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à cette date.

Selon le décompte versé aux débats par le demandeur, il apparaît qu’ont bien été déduites au titre des allocations logement les sommes suivantes :

– 752,31 euros le 19 juin 2026, au titre d’un rappel d’allocations de décembre 2023 à avril 2024, déduction faite d’une retenue de 489,69 euros (pièce n°7 de la défenderesse),

– 298 euros le 30 juin 2024,

– 356 euros le 31 juillet 2024,

– 356 euros le 31 août 2024,

– 356 euros le 30 septembre 2024.

Ainsi, déduction faite des frais de contentieux, Mme [D] apparaît redevable d’une somme de 6566,95 euros, sans qu’il y ait lieu à déduction, à ce stade, du montant du dépôt de garantie dans la mesure où la reddition de l’ensemble des comptes des parties n’a pas été faite en application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de condamner Mme [C] [D] à verser à la société CDC Habitat la somme de 6566,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2025.

Au vu de ce qui précède, M. [Z] [H] sera solidairement condamné avec Mme [D] dans la limite des sommes dues au 25 mai 2024.

En application des articles L.832-2 et du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ce versement intervient mensuellement à terme échu.

En conséquence, l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur s’imputent sur les loyers dus pour les mois au titre desquels elle a été accordée, de sorte que les sommes versées au titre des allocations logement postérieurement à la date du 25 mai 2024 ne peuvent s’imputer sur la dette de M. [H].

En revanche, aux termes 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Ainsi, les paiements postérieurement réalisés par Mme [D] viendront s’imputer sur les dettes les plus anciennes.

Il ressort des éléments ci-dessus mentionnés que la bailleresse a perçu :

— une somme de 752,31 euros au titre d’un rappel d’allocations de décembre 2023 à avril 2024, ainsi que la somme de 298 euros pour le mois de mai 2024,

— des paiements réalisés par Mme [D] pour une somme totale de 1450,57 euros.

Par conséquent, alors que le décompte fait état d’une dette locative d’un montant de 7159,80 euros, au 25 mai 2024, il convient de déduire les montants susmentionnés ainsi que les frais de contentieux comptabilisés à hauteur de 580,60 euros.

Dès lors, M. [H] sera condamné solidairement avec Mme [D] dans la limite d’une somme totale de 4078,32 euros.

Sur les relations entre les co-débiteurs solidaires

Aux termes des articles 1317 et suivants du Code civil, « Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.

Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

Si l’un d’eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d’une remise de solidarité.

Si la dette procède d’une affaire qui ne concerne que l’un des codébiteurs solidaires, celui-ci est seul tenu de la dette à l’égard des autres. S’il l’a payée, il ne dispose d’aucun recours contre ses codébiteurs. Si ceux-ci l’ont payée, ils disposent d’un recours contre lui ».

Il ressort des éléments évoqués ci-avant que Mme [D] et M. [H] sont codébiteurs solidaires dans la limite d’une somme totale de 4078,32 euros arrêtée au 25 mai 2024, sans qu’il ne puisse être considéré que cette dette était la seule affaire de Mme [D].

En conséquence, chacun d’entre eux est tenu à 50% de cette somme, Mme [D] supportant seule le surplus de la condamnation prononcée à son égard.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Mme [D] expose percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1700 euros, outre des prestations sociales, avec deux enfants à charge, pour lesquels elle ne perçoit aucune pension alimentaire.

Elle indique supporter un loyer à hauteur de 800 euros par mois, outre deux emprunts pour un montant d’environ 350 euros, ainsi que les frais de la vie courante et des charges afférentes aux enfants.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement sur 24 mois, à charge de régler une mensualité de 135 euros.

M. [H] indique disposer d’un revenu mensuel moyen imposable de 1934,87 euros et devoir supporter seul les charges de son propre logement et de la vie courante, en ce compris trois prêts bancaires et diverses autres dettes.

Il sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

La société CDC Habitat ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces circonstances, Mme [C] [D] et M. [Z] [H] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, Mme [C] [D] et M. [Z] [H] seront déchus du bénéfice du terme.

Au regard de la situation des défendeurs, tels que rappelées ci-avant, il convient de dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [C] [D] et M. [Z] [H] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation, du commandement de payer.

Mme [D] supportera seule le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative dans la mesure où il n’est pas justifié qu’il ait été signifié à M. [H] et que la défenderesse n’a justifié de ladite assurance qu’au cours de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société CDC Habitat l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais prévus à l’article A444-32 du code de commerce.

M. [H] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 13 décembre 2023,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 13 décembre 2023;

CONDAMNE Mme [C] [D] à payer à la société CDC Habitat la somme de 6566,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 2056,37 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [H] solidairement avec Mme [C] [D], dans la limite d’une somme totale de 4078,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 2056,37 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [C] [D] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 23 mensualités de 273 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

AUTORISE M. [Z] [H] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 23 mensualités de 169,93 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

R.G. N° 24/00206. Jugement du 12 juin 2025

DIT qu’à défaut de règlement dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, M. [Z] [H] et Mme [C] [D] seront déchus du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que M. [Z] [H] et Mme [C] [D], codébiteurs solidaires dans la limite d’une somme totale de 4078,32 euros arrêtée au 25 mai 2024, sont respectivement tenus à tenu à 50% de cette somme, Mme [D] supportant seule le surplus de la condamnation prononcée à son égard ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [C] [D] et M. [Z] [H] in solidum à verser à la société

CDC Habitat la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais prévus à l’article A444-32 du code de commerce ;

DEBOUTE M. [Z] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [D] et M. [Z] [H] in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation, du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [C] [D] à supporter seule le coût du commandement d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT