TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

OR/AJN

N° RG 23/00210 – N° Portalis DBZI-W-B7H-EGEV

MINUTE N°

DU 24 Juin 2025

Jugement du VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :

S.A.R.L. BREIZH REMORQUES

c/

S.C.I. DELJON

ENTRE :

S.A.R.L. BREIZH REMORQUES, sise [Adresse 2]

Représentée par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

ET :

S.C.I. DELJON, demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Pierre CAPITAINE de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente

— Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président

— Madame Olivia REMOND, Juge

GREFFIER :

— Madame Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 28 Janvier 2025

devant M^me GALLOT-LE GRAND magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 Mars 2025 prorogé au 27 Mai 2025 puis au 24 Juin 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte en date du 25 février 2013, la SCI DELJON a conclu avec la SARL BREIZH REMORQUES un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], à PLOEREN.

Un important dégât des eaux est survenu dans les lieux fin 2013, consécutif à un défaut d’étanchéité des toitures terrasses, et des infiltrations ont été constatées dans le local loué.

Saisi par la SARL BREIZH REMORQUES, le Juge des référés du Tribunal de Vannes a débouté celle-ci de sa demande de condamnation de sa propriétaire à effectuer des travaux.

La Cour d’appel de Rennes a infirmé cette décision et, suivant arrêt en date du 11 octobre 2017, a condamné la SCI DELJON à effectuer les travaux sur les deux terrasses de l’immeuble loué à la SARL BREIZH REMORQUES situé [Adresse 3], à PLOEREN, permettant de remédier aux infiltrations subies par la preneuse et ce, sous astreinte provisoire de 150€ par jour de retard pendant trois mois passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt.

Cette décision a été signifiée à la SCI DELJON le 7 novembre 2017.

Par décision du 7 mai 2019, le Juge de l’exécution de [Localité 7] a :

Liquidé l’astreinte prévue par l’arrêt de la Cour d’Appel de Rennes du 11 octobre 2017 à la somme de 13.500€ et condamné la SCI DELJON à payer à la SARL BREIZH REMORQUES ladite somme ;Condamné la SCI DELJON à exécuter l’arrêt de la Cour d’Appel de Rennes du 11 octobre 2017 sous astreinte de 300€ par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de 3 mois ;Condamné la SCI DELJON à payer à la SARL BREIZH REMORQUES la somme de 1.500 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens ;Condamné la SCI DELJON aux dépens.

Par ordonnance du 28 janvier 2021, le Juge des référés de [Localité 7] a ordonné une mesure d’expertise judiciaire à la demande de la SARL BREIZH REMORQUES. L’expert a déposé son rapport le 13 octobre suivant.

Par acte d’huissier du 3 novembre 2021, la SARL BREIZH REMORQUES a fait signifier à la SCI DELJON une demande de renouvellement du bail commercial.

Suivant exploit du 26 janvier 2023, la SARL BREIZH REMORQUES a fait assigner la SCI DELJON devant le Tribunal Judiciaire de Vannes afin d’être autorisée à faire exécuter les travaux en lieu et place de son bailleur.

Par ordonnance du 17 novembre 2023, statuant sur incident formé par la défenderesse, le Juge de la Mise en état de Vannes a déclaré irrecevable la demande de la SCI DELJON tendant à voir annuler l’acte de renouvellement du bail.

Par décision du 23 janvier 2024, le Juge de l’exécution a :

liquidé l’astreinte prévue par la décision du Juge de l’exécution de Vannes du 7 mai 2019 2017 à la somme de 27.600€ et condamné SCI DELJON à payer à la SARL BREIZH REMORQUES ladite somme ;condamné la SCI DELJON à payer à la SARL BREIZH REMORQUES la somme de 1.500 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens ;condamné la SCI DELJON aux dépens.

Dans ses conclusions n°1, transmises par voie dématérialisée le 7 février 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SARL BREIZH REMORQUES demande à la juridiction, au visa des articles 606, 1222, 1231-1, 1719, 1720, 1724 et 1728 du Code civil, de :

DEBOUTER la SCI DELJON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE et JUGER que le clos et le couvert des locaux loués par la société BREIZH REMORQUES, situés [Adresse 1] à [Localité 6], n’est pas assuré ;

DIRE et JUGER que les travaux réparatoires nécessaires pour mettre fin aux désordres correspondant sont à la charge exclusive de la SCI DELJON, société

bailleresse ;

CONSTATER l’absence de commencement d’exécution desdits travaux par la SCI DELJON;

En conséquence,

AUTORISER la société BREIZH REMORQUES à faire réaliser elle-même les travaux prescrits par l’expert judiciaire incombant à la société bailleresse ;

— Sur le montant des travaux réparatoires,

A titre principal CONDAMNER la SCI DELJON à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 82.457,60 € HT au titre du montant des travaux réparatoires

résultant du devis de Monsieur [O], somme indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 6 juillet 2021, date du devis de Monsieur [O] ;

A titre subsidiaire CONDAMNER la SCI DELJON à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 69.219,42 € TTC au titre du montant des travaux réparatoires

établi par Monsieur [F], expert judiciaire, somme indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 13 octobre 2021, date du rapport ;

— Sur les autres préjudices :

CONDAMNER la SCI DELJON à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 20.000 € au titre du préjudice d’image et de réputation subi ;

CONDAMNER à titre principal la SCI DELJON à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 197.509,56 € HT au titre du préjudice de perte d’exploitation le temps des travaux réparatoires, ou subsidiairement , la somme de 159.410,00 € HT + 6.217,56 € TTC conformément au rapport d’expertise judiciaire ;

SUSPENDRE le paiement des loyers commerciaux dus par la société BREIZH REMORQUES en vertu du bail commercial du 25 février 2013 durant la durée des travaux réparatoires estimés à trois mois ;

CONDAMNER la SCI DELJON à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI DELJON aux entiers dépens de la procédure comprenant entre autres les honoraires de Monsieur [F], expert judiciaire, fixés à la somme de 8.128,68 € ;

RAPPELER l’exécution provisoire de la présente décision.

Dans ses conclusions n°2, transmises par voie dématérialisée le 11 juin 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SCI DELJON demande au tribunal de :

Vu les articles 653 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 112 et 649 du Code de procédure civile,

— Débouter la SARL BREIZH REMORQUES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Annuler la demande de renouvellement de bail commercial délivrée à la SCI DELJON à la diligence de la SARL BREIZH REMORQUES le 03 novembre 2020,

— Condamner la SARL BREIZH REMORQUES au paiement d’une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance d’incident.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 juin 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 28 janvier 2025 avant d’être mise en délibéré au 25 mars suivant finalement prorogé au 24 Juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande reconventionnelle en annulation du renouvellement du bail

Pour reconventionnelle qu’elle soit, cette demande doit cependant être traitée en premier lieu puisqu’elle conditionne le bien-fondé éventuel des suivantes et que s’il y était fait droit, point ne serait besoin de statuer sur les autres demandes, devenues sans objet en cas de non renouvellement du bail.

En l’espèce, la SCI DELJON fait valoir que la demande de renouvellement du bail, qui lui a été délivrée selon procès-verbal de recherches infructueuses, est irrégulière. Elle soutient en effet que l’huissier n’a pas entrepris toutes les diligences possibles avant de procéder conformément à l’article 659 du Code de procédure civile, puisque la SARL disposait du mail du gérant de la SCI et qu’aucune signification dématérialisée n’a été tentée alors même que sa domiciliation au Maroc était également connue de la partie adverse.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’huissier s’est rendu au siège social de la SCI tel qu’il résulte de la fiche RNCS de la société et a constaté qu’elle n’était plus domiciliée à cette adresse. Il a ensuite tenté de signifier au domicile personnel du gérant à [Localité 4], ce qui n’est pourtant pas une obligation, mais celui-ci n’y était pas, le voisinage confirmant cependant que c’était bien son adresse. L’huissier précise avoir fait des recherches sur internet, qui ne lui ont pas permis de découvrir un autre lieu où tenter de signifier l’acte. Il indique avoir envoyé un mail et laissé un message vocal sur le téléphone fixe de l’intéressé, en vain, avant de conclure que son mandant ne disposait pas d’autres informations.

La SCI DELJON soutient que la partie adverse savait qu’il réside en partie au Maroc, qu’il est joignable sur son téléphone portable et que son mail aurait pu être utilisé pour une signification par voie électronique, ou au moins, pour recueillir son accord afin de procéder de la sorte.

Toutefois, si en matière de signification, la « règle » est la signification à personne (article 654 Code de procédure civile) et que la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet, l’article 655 du CPC précise

ensuite :

« Si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification. […] »

Or, il est constant que la signification d’un acte à une personne morale doit être faite au siège social de cette dernière tel que figurant sur son extrait KBIS et qu’en aucun cas l’huissier n’a l’obligation de signifier un acte au domicile personnel du gérant.

Il a ainsi pu être jugé que la signification effectuée à domicile au siège social de la société, au demeurant non contesté en l’espèce et qui est encore présenté comme son adresse actuelle dans le cadre de la présente procédure, est régulière et il ne peut être reproché au créancier poursuivant de ne pas avoir fait signifier l’acte à l’adresse personnelle du gérant de la société, fût-elle connue de lui. Il en va dès lors de même, a fortiori, lorsque le mandant ne dispose que d’une adresse électronique ou d’un numéro de téléphone. Ainsi, l’huissier n’a l’obligation de tenter la signification qu’au lieu du siège social et n’a pas à rechercher le domicile du gérant ou un autre moyen de le contacter.

Dès lors qu’il est établi qu’à la date de la signification de l’acte litigieux, le siège social figurant sur la fiche RCS de la SCI DELJON était bien le lieu où s’est rendu l’huissier, [Adresse 8] à Ploeren, et qu’il n’y avait ni boite aux lettres à ce nom, ni activité de la SCI à cet endroit, que les recherches de l’huissier pour trouver un autre adresse à la SCI ont été vaines et qu’il en a été de même à l’adresse personnelle déclarée du gérant, la signification selon procès-verbal de recherches infructueuses doit être regardée comme régulière.

En effet, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et il appartient au gérant de la SCI de modifier le siège social de celle-ci le cas échéant, sachant qu’il appartient par ailleurs au gérant de prendre ses dispositions pour recevoir son courrier là où il se trouve si ce n’est pas à son domicile.

Dès lors que la signification est régulière et que le fait de ne pas s’être vue signifier l’acte ne peut être regardé comme une cause étrangère alors que ce n’est que parce qu’elle n’a pas pris les dispositions nécessaires pour recevoir son courrier qu’elle se trouve dans cette situation, il convient de considérer que l’acte a été régulièrement délivré et emporte donc ses pleins effets, le bail se trouvant ainsi valablement renouvelé.

Sur la demande d’autorisation de travaux

Suivant arrêt en date du 11 octobre 2017, la Cour d’appel de Rennes a infirmé la décision du Juge des référés du Tribunal de Vannes ayant débouté la SARL BREIZH REMORQUES de sa demande et a condamné la SCI DELJON à effectuer les travaux sur les deux terrasses de l’immeuble loué à la SARL BREIZH REMORQUES situé [Adresse 3], à PLOEREN, permettant de remédier aux infiltrations subies par la preneuse.

La condamnation était assortie d’une astreinte qui a été liquidée par décision du Juge de l’exécution de [Localité 7] du7 mai 2019, lequel en a fixé une seconde, plus dissuasive et qu’il a cependant dû à nouveau liquider par jugement du 23 janvier 2024.

Face à l’inexécution persistante de sa bailleresse, la SARL BREIZH REMORQUES sollicite à être autorisée à faire faire elle-même lesdits travaux aux frais de la SCI DELJON, se fondant notamment en ce sens sur l’article 14 du bail, les articles 606, 1719, 1720 et 1222 du Code civil.

En réplique, la SCI DELJON soutient que la décision de condamnation n’a pas autorité de chose jugée, que la preuve de l’imputabilité des désordres n’est pas rapportée et qu’il n’est pas donc pas prouvé que lesdits travaux doivent être mis à sa charge, critiquant à cet égard les pièces fournies par la demanderesse, notamment le constat d’huissier ou la note de M. [N], par lesquels ils ne sont pas supposés émettre d’avis juridique.

L’article 606 du Code civil, visé par l’article 14 du bail, énonce :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

L’article 1719 du même Code dispose quant à lui que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Et l’article suivant d’ajouter : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la décision de référé n’a pas autorité de chose jugée, force est de constater qu’elle n’a cependant pas été exécutée, malgré les décisions du JEX, et que la défenderesse, qui en conteste le bien-fondé, n’a cependant pas jugé utile de saisir la juridiction au fond sur la question de l’imputabilité des désordres et de la charge des travaux. De plus, si elle ne lie pas le présent juge du fond, elle se fonde néanmoins sur des éléments de preuve que le tribunal de céans peut à son tour apprécier.

Ainsi, Monsieur [F] a, dans son rapport d’expertise judiciaire du 13 octobre 2021, constaté l’existence de désordres relevant clairement du clos et couvert, tout comme d’ailleurs avant lui le cabinet Polyexpert et après lui M. [N].

En effet, sont en cause des infiltrations résultant d’un défaut d’étanchéité et de malfaçons plus globales au niveau des toits terrasses (faible diamètre des descentes d’eaux pluviales, absence de crapaudine ou de trop plein, faible hauteur des relevés d’étanchéité). De même, la solution préconisée pour remédier aux désordres est notamment la dépose des étanchéités, de certains bardages ou baies vitrées… autant d’éléments du clos et du couvert relevant des grosses réparations incombant au propriétaire. Tous les professionnels intervenus sont d’avis concordant en la matière.

La SCI DELJON estime que le rapport d’expertise judiciaire doit être écarté comme non contradictoire mais il est prouvé que la SCI avait connaissance de la mesure ordonnée et a bien été convoquée, quoiqu’elle ait fait le choix de ne pas y être présente ou représentée. De plus, ses conclusions peuvent être librement débattues dans le cadre de la présente instance et cet élément de preuve est conforté par d’autres que sont la note technique de M. [N] ou le procès-verbal de constat d’huissier, sachant que l’ensemble de ces pièces, convergentes et dont le tribunal apprécie souverainement la portée juridique au regard des constatations réalisées par les techniciens, n’est combattu par aucun élément de preuve contraire présentée en défense alors que cela pouvait parfaitement être le cas dans le cadre des débats au fond devant le Tribunal Judiciaire.

Dès lors, par une appréciation souveraine des éléments qui lui sont soumis, le Tribunal, considérant que les désordres constatés sont effectivement des grosses réparations incombant au bailleur, et que celui-ci est resté parfaitement inactif à cet égard depuis de nombreuses années, au point d’ailleurs que les désordres se sont encore aggravés, fera droit à la demande d’autorisation présentée par la SARL BREIZH REMORQUES pour faire faire par elle-même les travaux nécessaires aux frais de la SCI DELJON et ce, par application de l’article 1222 du Code civil. A cet égard, il importe de relever que la bailleresse a déjà été suffisamment mise en demeure dans le cadre des précédentes instances qui se sont succédées en vain au fil des ans.

Enfin, pour les raisons déjà invoquées par l’expert dans son rapport, et que la demanderesse ne remet pas ici en cause par la production d’éléments contraires, le devis de M. [E] [O], dont il n’existe aucune raison de douter, ne peut être retenu qu’à hauteur des seules sommes en lien avéré avec les infiltrations, soit 51.482,85 euros HT, outre 6200 euros HT pour la maitrise d’œuvre, soit 69.219,42 euros TTC, avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 6 juillet 2021, date du devis.

Dès lors, la société BREIZH REMORQUES est autorisée à faire réaliser les travaux réparatoires prescrits par l’expert et la SCI DELJON condamnée à l’en indemniser à hauteur de la somme de 69.219,42 euros TTC, avec indexation sur l’indice du coût de la construction.

Sur l’indemnisation des préjudices

La demanderesse fait valoir que l’inertie totale de la SCI DELJON depuis de nombreuses années en dépit des décisions rendues lui cause d’importants préjudices, puisqu’elle ne peut exploiter normalement les locaux qu’elle loue en raison des infiltrations résultant des malfaçons observées.

A ce titre, on constate qu’outre l’aspect inesthétique des infiltrations, il peut y avoir un danger lorsque celles-ci sont à proximité d’installation électrique et de manière générale, une gêne pour entreposer des meubles ou marchandises, un climat ambiant malsain, au point que M. [N] va jusqu’à considérer le local comme impropre à sa destination, ce qui n’apparait effectivement pas illogique au regard des constatations effectuées par les divers professionnels intervenus sur place.

Il y a donc bien à tout le moins un préjudice de jouissance.

Celui-ci sera total et absolu lors des travaux conséquents qui seront à réaliser.

Selon l’article 1724 du Code civil, « si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

Ainsi, se fondant sur ce texte ainsi que l’article 1231-1 du Code civil, qui dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure », la SARL BREIZH REMORQUES sollicite l’allocation des sommes suivantes :

20.000 euros au titre du préjudice d’image197.509,56 euros HT au titre de sa perte d’exploitation pendant les travaux.

Depuis fin 2013, la société BREIZH REMORQUES subit des dégâts d’infiltrations dans ses locaux. Comme cela résulte des pièces versées aux débats, les conséquences des désordres sont visibles à l’intérieur du bâtiment et notamment dans la pièce recevant le public. Ces dégradations entrainent effectivement un préjudice d’image puisque des locaux dégradés donnent l’impression de professionnels négligents.

A cet égard, une indemnité de 1200 euros par année écoulée parait satisfactoire et par suite, une somme de 15.000 euros sera accordée (12 ans à 1200 euros/an, outre 600 euros pour 2025, le temps que les travaux interviennent).

Sur les pertes d’exploitation le temps des travaux réparatoires, l’expert note bien que l’entreprise devra quitter les locaux concernés pendant la durée des travaux de remise en état des ouvrages, considérant qu’aucune autre solution n’est viable, et estimant à trois mois la durée de ces travaux.

L’expert a effectué le calcul suivant : le chiffre d’affaires moyen pour une période de trois mois est de 159.410,00 € HT, outre les compléments de salaires à verser aux employés le temps de la cessation d’activité, à hauteur de 6.217,56 € TTC.

Or, la société BREIZH REMORQUES soutient que son chiffre est en constante augmentation et qu’il est particulièrement élevé en période estivale où l’activité est plus forte. Aussi, d’après ses calculs, la perte d’exploitation serait de 191.292 euros HT outre les compléments de salaire, sollicitant ainsi l’allocation de la somme de 197.509,56 € HT.

Toutefois, si les gérants de la SARL font état de ces chiffres et se prévalent d’une progression constante de l’ordre de 20%, aucun document comptable n’est produit à l’appui de ces prétentions.

Certes, ils ont été retenus comme cohérents par l’expert (qui n’est certes pas comptable mais est rôdé à l’appréciation des pertes d’exploitation), et il y a nécessairement une perte d’exploitation pendant les travaux.

Il convient de les prendre en compte mais il sera fait la moyenne des fourchettes haute et basse et aucune progression du chiffre d’affaires ne sera retenue. De plus, comme le souligne à juste titre la défenderesse, certaines charges ne seront pas exposées pendant l’interruption d’activité et il convient donc de déduire du chiffre d’affaires perdu un pourcentage qui sera fixé souverainement à 25%.

Ainsi, c’est la somme de 132.612 euros HT qui leur sera accordée au titre de la perte d’exploitation, outre le complément de salaire à verser aux salariés au chômage technique, basé sur 35h/ semaines, alors qu’ils en font habituellement 40, soit un différentiel à la charge de l’entreprise à hauteur de 6.217,56 euros.

En conséquence, la SCI DELJON sera condamnée à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 138.829,56 € HT au titre de la perte d’exploitation résultant des travaux réparatoires à intervenir.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Il est de jurisprudence constante que sur le fondement de l’article 1728 du Code civil relatif à l’obligation de délivrance, à défaut de respect de celle-ci par le bailleur, le locataire peut obtenir la réduction voire la suspension des loyers lorsque les locaux ne sont pas conformes à leur destination et que leur état ne permet pas d’y exercer l’activité convenue.

En l’espèce, compte tenu de l’ampleur des travaux à réaliser dans les locaux loués, la société BREIZH REMORQUES sera dans l’impossibilité d’exploiter son activité dans les lieux pendant toute la durée des travaux, estimée à trois mois. L’expert en convient d’ailleurs tout à fait.

Dès lors, il est justifié que le paiement des loyers dus à la SCI DELJON soit suspendu le temps des travaux puisque le preneur sera dans l’impossibilité d’exploiter les locaux pendant cette période.

Sur les demandes accessoires

La SCI DELJON succombant pour l’essentiel, elle sera tenue aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au règlement à la SARL BREIZH REMORQUES d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, qu’il est équitable de fixer à la somme de 2500 euros.

Enfin, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et rien ne justifie d’y déroger en l’espèce, a fortiori au regard de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTER la SCI DELJON de sa demande de nullité de l’acte de renouvellement de bail commercial délivré à la SCI DELJON à la diligence de la SARL BREIZH REMORQUES le 03 novembre 2020,

CONSTATE que les travaux réparatoires nécessaires pour mettre fin aux désordres des locaux loués par la société BREIZH REMORQUES, situés [Adresse 1] à PLOEREN sont relatifs au clos et au couvert et relèvent en conséquence des obligations de la SCI DELJON, société bailleresse ;

AUTORISE la société BREIZH REMORQUES à faire réaliser elle-même les travaux prescrits par l’expert judiciaire incombant à la société bailleresse ;

CONDAMNE en conséquence la SCI DELJON à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 69.219,42 euros TTC, au titre du montant des travaux réparatoires, et ce, avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 6 juillet 2021, date du devis de Monsieur [O] ;

CONDAMNE la SCI DELJON à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 15.000 € au titre du préjudice d’image et de réputation subi ;

CONDAMNE la SCI DELJON à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 138.829,56€ HT au titre du préjudice de perte d’exploitation le temps des travaux réparatoires ;

SUSPEND le paiement des loyers commerciaux dus par la société BREIZH REMORQUES en vertu du bail commercial du 25 février 2013 durant la durée des travaux réparatoires estimés à trois mois ;

CONDAMNE la SCI DELJON à verser à la société BREIZH REMORQUES la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DELJON aux entiers dépens de la procédure, comprenant notamment les honoraires de Monsieur [F], expert judiciaire, fixés à la somme de

8.128,68 € ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,