N° RG 25/00240 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYHO

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de BRETAGNE SUD HABITAT, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Madame [X] [K], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 19 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 24/240. Jugement du 19 Juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 18 juillet 2012, l’Office public de l’Habitat du Morbihan Bretagne Sud Habitat a donné à bail à Mme [J] [B] et Mme [O] [V] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 407,45 euros, outre les sommes mensuelles de 30,67 euros à titre de provision sur charges et 33,67 euros pour la location du garage et/ou jardin.

Par avenant en date du 22 juin 2023, les parties sont convenues que Mme [B] resterait seule titulaire du bail à compter du 20 juin 2023.

Par courrier recommandé reçu le 5 juillet 2024, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a mis Mme [J] [B] en demeure de payer la somme de 10 951,31 euros au titre des loyers et des charges impayés, en ce compris un supplément de loyer de solidarité.

Le 5 décembre 2024, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.

Par acte du commissaire de justice en date du 6 mars 2025, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a fait assigner Mme [J] [B] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de Mme [J] [B] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner Mme [J] [B] à lui payer :3714,08 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM,condamner Mme [J] [B] à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 10 mars 2025.

A l’audience du 24 avril 2025, le Juge des contentieux de la protection a

indiqué que Mme [J] [B] ne s’était pas présentée au rendez-vous permettant l’établissement de l’évaluation sociale, le travailleur social ayant indiqué avoir précédemment rencontré la locataire qui devait faire valoir ses droits au RSA.

Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, valablement représenté par Mme [K] munie d’un pouvoir, a confirmé ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 3996,46 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 22 avril 2025.

L’Office HLM a indiqué que la locataire n’avait formulé aucune proposition pour apurer sa dette ni n’avait donné suite à la rencontre effectuée à son domicile, alors qu’elle aurait vraisemblablement des droits à la retraite.

Morbihan Habitat a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à sa personne, Mme [J] [B] n’a pas comparu ni ne se s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la Caisse d’Allocations Familiales a été avisée de la situation d’impayés par courrier en date du 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte du bail et du décompte fourni, et actualisé au jour de l’audience comme prévu dans l’assignation, que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 3996,46 euros.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Mme [J] [B] n’a pas comparu pour contester sa dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Mme [J] [B] à verser à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat,la somme de 3996,46 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 22 avril 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que Mme [J] [B] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis de nombreux mois, et ce malgré une mise en demeure et une tentative de conciliation amiable.

Mme [J] [B] ne s’est pas présentée au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale de sa situation et n’a pas comparu à l’audience pour expliquer ses difficultés financières et solliciter des délais de paiement.

En outre, il convient de constater que la locataire n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois constitue un grave manquement du locataire à ses obligations contractuelles et justifie la résiliation du bail à ses torts exclusifs, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [J] [B], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [J] [B] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM.

Cette indemnité sera due à compter du 19 juin 2025.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [J] [B], sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Morbihan Habitat l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 100 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

R.G. N° 24/240. Jugement du 19 Juin 2025

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, à défaut pour Mme [J] [B] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [B] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, la somme de 3996,46 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 22 avril 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement;

CONDAMNE Mme [J] [B] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM, à compter du 19 juin 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [J] [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [J] [B] à verser à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE