N° RG 24/00691 – N° Portalis DBZI-W-B7I-ET2F

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat venant aux droits de [Localité 5] GOLFE HABITAT, sis [Adresse 4]

représenté par Madame [O] [V], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [F], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 3] du 28/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Pierre-yves MATEL, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Juillet 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : DDETS, M^e MATEL

RG N° 24-691. Jugement du 25 septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 25 avril 2014, l’Office public de l’Habitat du Morbihan [Localité 5] Golfe Habitat a donné à bail à Mme [J] [F] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 423,96 euros, outre la somme de 69,29 euros à titre de provision sur charges.

Par jugement du 31 mars 2016, le juge d’instance a condamné Mme [F] à régler à son bailleur la somme de 1123,53 euros arrêtée au 1er février 2016 et autorisé la défenderesse à s’acquitter de la dette de manière échelonnée, précisant qu’à défaut pour elle de respecter les modalités de paiement prévues et de régler le loyer courant, le bail serait résilié et l’expulsion ordonnée.

Par courrier recommandé transmis le 14 avril 2023 mais non réclamé par la locataire, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, a mis Mme [J] [F] en demeure de payer la somme de 842,50 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 15 juin 2023, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.

Par courrier recommandé transmis le 24 mai 2024, non réclamé par la locataire, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, a mis cette dernière en demeure de payer la somme de 2382,64 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 3 septembre 2024, un nouveau constat de carence à la tentative de conciliation amiable a été dressé par le conciliateur de justice saisi sur l’initiative du bailleur.

Par acte du commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, a fait assigner Mme [J] [F] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de Mme [J] [F] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner Mme [J] [F] à lui payer :4628,80 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction,condamner Mme [J] [F] aux entiers dépens de l’instance et aux dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 18 septembre 2024.

A l’audience du 21 novembre 2024, les parties ont comparu et l’affaire a été renvoyée au 23 janvier 2025, puis successivement au 20 mars, 24 avril, et 3 juillet suivants.

À l’audience du 3 juillet 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis aux parties les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de Mme [J] [F] exposant que la locataire percevait le revenu de solidarité active ; que sa situation personnelle ne lui avait pas permis de conserver son emploi ; qu’elle s’employait à reprendre le règlement de ses loyers courants et avait saisi la commission de surendettement, espérant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire pour mettre un terme à la progression de son endettement.

Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, valablement représenté par Mme [V] munie d’un pouvoir, a confirmé ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 6799,81 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2025.

L’Office HLM a indiqué avoir contesté le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement, soulignant que depuis la recevabilité de son dossier en novembre 2024, la débitrice n’avait réglé que les échéances des mois de février, mars et avril 2025.

Le demandeur s’est opposé à l’octroi de tous délais de paiement et au maintien de la locataire dans les lieux.

Représentée par son Conseil, Mme [J] [F] n’a pas contesté le montant de la dette.

À l’appui de ses dernières conclusions et exposant que son dossier de surendettement avait été déclaré recevable le 21 novembre 2024 et que la commission avait décidé d’imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, Mme [J] [F] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article 24- VIII de la loi du 6 juillet 1989 et la condamnation de l’Office HLM aux dépens.

RG N° 24-691. Jugement du 25 septembre 2025

Lors des débats, Mme [F] a sollicité l’octroi de délais de paiement aux fins de pouvoir se maintenir dans le logement et a proposé de régler la somme mensuelle de 294 euros pour apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la Caisse d’Allocations Familiales a été avisée de la situation d’impayés par courrier reçu le 19 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte du bail et du décompte fourni, et actualisé au jour de l’audience comme prévu dans l’assignation, que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 6799,81 euros, selon un décompte actualisé au 30 juin 2025.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Mme [J] [F] ne conteste pas le montant de sa dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Mme [J] [F] à verser à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, la somme de 6799,81 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

S’il est justifié que la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 30 janvier 2025, contestée par le bailleur par courrier recommandé reçu le 21 février 2025, il ressort de la présente procédure que Morbihan Habitat a assigné Mme [F] en résiliation de son bail sur le fondement des dispositions de l’article 1217 du code civil et non en acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il ne saurait être fait application des dispositions de l’article 24 VIII précité.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que Mme [J] [F] est en impayés locatifs depuis le mois de février 2023.

Il ressort des éléments versés au dossier que lors de la recevabilité de son dossier de surendettement, Morbihan Habitat a déclaré une créance de 5584,86 euros.

Sans reprendre les périodes au cours desquelles un supplément de loyer de solidarité lui a été appliqué pour absence de réponse à l’enquête annuelle de ressources, dès lors que tout supplément a été supprimé, sa dette s’élève désormais à la somme de 6799,81 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2025.

Outre le fait que la mesure imposée par la commission de surendettement a été contestée devant le juge des contentieux de la protection, il sera rappelé que l’effacement de la dette locative, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier dans l’exercice de son pouvoir souverain si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail.

Mme [F] n’a effectué que trois règlements entre le 1er janvier et la date de l’audience et n’a ainsi pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience puisque le dernier paiement a été effectué le 20 mai 2025 pour l’échéance d’avril.

Enfin, il ressort des éléments financiers dont il est justifié que les revenus de Mme [F], qui perçoit le RSA pour la somme de 559 euros et l’allocation logement, ne lui permettent d’apurer sa dette même de manière échelonnée tout en réglant les échéances courantes de son loyer.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Les impayés répétés de loyers constituent de graves manquements aux obligations pesant sur la locataire qui justifient, compte tenu du montant de la dette, le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [J] [N], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [J] [F] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et l’Office HLM sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Cette indemnité sera due à compter du 25 septembre 2025.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [J] [F] sera condamnée aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par la défenderesse ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE l’expulsion de Mme [J] [F] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [F] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, la somme de 6799,81 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement;

CONDAMNE Mme [J] [F] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 25 septembre 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [J] [F] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

CONDAMNE Mme [J] [F] aux entiers dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE