JUGEMENT DU : 08 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00585 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQV5

AFFAIRE : OPH DE LA MEUSE C/ [T] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDERESSE :

OPH DE LA MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Y] [Z], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Mme [T] [V]

né le 10 Octobre 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparante

Débats tenus à l’audience du : 2 février 2026

Date de délibéré annoncée : 8 Avril 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 8 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er septembre 2016, l’OPH DE LA MEUSE a donné à bail à Mme [T] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer mensuel initial de 514,87€.

L’OPH DE LA MEUSE a fait délivrer à Mme [T] [V] le 2 juillet 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.788,16€ au titre des loyers impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 24 septembre 2025, l’OPH DE LA MEUSE a fait assigner Mme [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamner Mme [T] [V] à lui payer une somme de 3.177,35€ au titre de l’arriéré locatif, loyer d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux de leur occupant,

— condamner Mme [T] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamner à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, l’OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [Y] [Z], munie d’un pouvoir régulier, a indiqué maintenir les termes de son assignation. Elle a actualisé sa demande en paiement à hauteur de 3.582,37 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que la locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

Elle a précisé avoir été avisée que la Commission de surendettement des particuliers de la Meuse a déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [V], produisant les documents y relatifs et notamment la décision de recevabilité et le plan de redressement élaboré par la Commission.

Mme [T] [V], comparante en personne, a reconnu le principe et le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire en faisant état de mesures de surendettement imposées par la commission de surendettement.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 25 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Il résulte de ces dispositions que si la délivrance du commandement de payer intervient après la décision de recevabilité de la commission, la clause résolutoire pourra être acquise en l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

En l’espèce, la commission a déclaré recevable en date du 24 juin 2025 la demande de surendettement déposée par à Mme [T] [V].

Par exploit en date du 2 juillet 2025, la bailleresse a fait commandement à Mme [T] [V] de s’acquitter de la somme de 3.788,16€ de loyers impayés, échéance de juin 2025 incluse.

La décision de recevabilité a dès lors paralysé les effets potentiels du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour les sommes visées dans le commandement échues antérieurement à la décision de la commission.

Il n’est pas justifié de l’absence de règlement de sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

Par conséquent, l’OPH de la Meuse sera déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes de condamnation à une indemnité d’occupation et à l’expulsion.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte actualisé produit par l’OPH DE LA MEUSE que Mme [T] [V] est redevable d’une somme de 3.582,37€ au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2026 incluse.

Mme [T] [V] reconnaît le principe et le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [T] [V] au paiement de la somme de 3.582,37€ au titre des loyers locatifs, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement.

Sur les délais de paiement

Il y a lieu de constater qu’il n’y pas lieu de faire application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 en l’absence de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail.

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte de l’historique de compte locatif produit que le paiement du loyer a repris partiellement, Mme [T] [V] effectuant des versements substantiels chaque mois entre les mains de sa bailleresse, ce qui a permis une stabilisation de la dette. Il ressort également des débats que l’APL de la locataire est suspendue et que Mme [T] [V] indique être en mesure de percevoir à nouveau son versement, lui permettant en ce cas de régler totalement le loyer courant.

Compte tenu de la reprise des paiements et de la procédure de surendettement en cours, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement selon des modalités fixées au présent dispositif.

Il convient de relever que les parties justifient d’une contestation des mesures imposées élaborées par la commission de surendettement, prévoyant un échelonnement de la dette locative due à la bailleresse.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, lorsqu’une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission, les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par le juge du surendettement statuant sur cette contestation se substituent à ceux précédemment accordés.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [V], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par la bailleresse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes de condamnation à une indemnité d’occupation et à l’expulsion ;

CONDAMNE Mme [T] [V] à payer à l’OPH DE LA MEUSE la somme de 3.582,37€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025;

AUTORISE Mme [T] [V] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 149,25 €, en plus du loyer courant ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance le solde dû sera immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la dette locative, constituée antérieurement à la décision de recevabilité, sera remboursée selon les modalités prévues dans le plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, et qu’elle redeviendra exigible à défaut de respect du plan de désendettement qui sera arrêté.

RAPPELLE qu’en vertu de l’article L. 714-1 du code de la consommation lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission, les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par le juge statuant sur cette contestation, de même que ceux accordés par le juge statuant en application de l’article L. 742-24, se substituent, le cas échéant, à ceux précédemment accordés. Lorsque ces nouveaux délais résultent d’une mesure prévue au 4° de l’article L. 733-1, ils sont en outre prolongés de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission en application de l’article L. 733-2. Lorsque, dans ces délais, la commission a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement;

CONDAMNE Mme [T] [V] aux dépens ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE