TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le MERCREDI VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00127 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRVN

NUMERO MIN: 25/00034

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 17 Avril 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

SPL LA FABRIQUE DE [Localité 28] MÉTROPOLE

Bordeaux métropole

[Adresse 29]

[Localité 15]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 21]

[Localité 17]

Madame [X] [W]

[Adresse 32]

[Adresse 14]

[Localité 16]

Madame [T] [W] épouse [S]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [V] [W]

[Adresse 25]

[Localité 17]

représentés par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame Virginie CABA, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 28/05/2025

à : Avocats

Expédition le : 28/05/2025

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [Y] [W], madame [X] [W], madame [T] [S] épouse [W] et monsieur [V] [W] (ci-après « les consorts [W] ») sont propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section EW n°[Cadastre 18] sise [Adresse 21] à [Localité 31]. La parcelle supporte un ensemble bâti qui constitue la résidence principale de monsieur [Y] [W].

Par arrêté du 24 février 2020, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique l’opération d’aménagement urbain « [Localité 30] » sur le territoire de la commune de [Localité 31].

Par ordonnance du 11 juillet 2024, rectifiée par ordonnance du 1er août 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée, pour cause d’utilité publique, la parcelle précitée au profit de la SPL LA FABRIQUE DE [Localité 28] METROPOLE (ci-après « La FAB »).

La FAB a proposé une offre d’indemnisation aux expropriés le 6 janvier 2022.

A défaut d’accord, la FAB a saisi le juge de l’expropriation par mémoire enregistré au le 11 septembre 2024, aux fins de voir fixer à la somme de 480 000 euros l’indemnité principale et de 49 000 euros l’indemnité de remploi pour l’acquisition de la parcelle précitée pour le cas où l’occupant principal renonce à son relogement ou, à défaut, à la somme de 384 000 euros à titre principal et 39400 euros à titre de d’indemnité de remploi.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 3 octobre 2024, s’est déroulé le 25 novembre 2024 en présence des membres de l’indivision [W], de leur conseil, du conseil et des représentants de la FAB et du commissaire du gouvernement.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 16 janvier 2025 a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et a été plaidée à l’audience du 17 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 25 mars 2025, la Fabrique de [Localité 28] Métropole demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession, en valeur libre, à la somme principale de 736 000 euros et à la somme de 74 600 au titre de l’indemnité de remploi.

Elle fait valoir que l’emprise expropriée porte sur un terrain bâti d’une superficie de 1403 m², supportant une maison d’habitation et une dépendance, le tout correctement entretenu, tout en précisant que la dépendance est de modeste facture, sans chauffage ni sanitaires. La FAB souligne que si des discussions ont eu lieu concernant la surface utile de la maison et de la dépendance, elle est finalement d’accord sur la surface proposée par l’indivision [W], à savoir 230 m². Prenant acte du renoncement de monsieur [Y] [W] à demander son relogement, la FAB propose une indemnisation en valeur libre. Elle retient pour date de référence la date du 27 mars 2024, date à laquelle a été rendue opposable la dernière modification de la zone du PLU dans laquelle est située la parcelle expropriée. A cette date, le bien était situé en zone UM-13-4L30, soit une zone constituée de tissus mixtes à développer à dominante de grands ensembles.

Concernant le montant de l’indemnité, la FAB retient la méthode de comparaison dite « terrain intégré », estimant que la méthode de récupération foncière, utilisée à titre de recoupement par l’expert mandaté par les consorts [W] n’apparait pas pertinente, le bien immobilier n’étant pas impropre à l’habitation. Elle fonde sa proposition indemnitaire sur 6 termes de comparaisons, aboutissant à une moyenne de 3200 euros le m², qu’elle n’arrondit pas à la hausse indiquant tenir compte des éléments de moins-value du bien : proximité du tramway, ainsi que du stade de rugby occasionnant des nuisances et terrain fortement encombré. S’agissant des termes de référence produits par les consorts [W], la FAB les critique en ce qu’ils sont soit insuffisamment précis pour permette une comparaison effective, soit différents en ce qu’ils sont agrémentés de piscine, ou encore trop éloignés du bien à évaluer. La FAB adhère en outre à l’analyse proposée par le commissaire du gouvernement.

Aux termes de leurs conclusions enregistrées au greffe le 9 avril 2025, les consorts [W] demandent au juge de la mise en état de fixer à 922 000 euros le prix de l’immeuble, fixer à 93 200 euros l’indemnité de remploi, de condamner la FAB à leur verser une indemnité de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que le bien est occupé par monsieur [W], âgé de 77 ans, à titre de résidence principale. Le bien, acquis en 1985, est en indivision entre monsieur [W] et ses trois enfants depuis le décès de son épouse. Ils font valoir que l’ensemble immobilier est érigé sur une parcelle de 1400 m², que leur expert immobilier retient qu’il est situé sur un emplacement très satisfaisant (intra rocade, desservi par le tramway), que les bâtis sont sains, avec des surfaces intérieures satisfaisantes, un logement entretenu et une surface annexe importante. Ils indiquent qu’à l’issue de la procédure, monsieur [W] renonce de manière claire et non équivoque à son droit à être relogé tel que prévu par l’article R. 423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de sorte que le bien doit être estimé libre de toute occupation. Sur la date de référence, ils la fixent au « 2 février 2024 », correspondant à la 11e modification de la zone du PLU dans laquelle se situe le bien exproprié. Concernant l’évaluation de l’indemnité, ils s’accordent sur la méthode par comparaison « construction terrain intégré ». Sur la surface habitable, il se fondent sur le mesurage de leur expert pour retenir 230,5 m² (160 m² pour le bâtiment principal ; pour l’annexe l’expert a distingué la partie garage, non valorisée, de la partie dite dépendance, d’une surface de 141 m², l’expert a appliqué un coefficient de pondération de 0.5 pour tenir compte de la facture plus modeste de la construction, retenant ainsi une surface de 70.5 m²). L’indivision, sur la base de 24 termes de comparaisons recensés par son expert, retient une valeur unitaire de 4000 euros le m². Les défendeurs contestent l’analyse de la FAB selon laquelle les termes de comparaison avec piscine devraient être exclus, alors que la seule présence d’une piscine n’est pas facteur d’une moins-value de plus de 1100 euros. Ils critiquent l’analyse du commissaire du gouvernement qui, après avoir retenu un prix moyen de 4000 euros, a revu la sélection de ses termes de comparaison pour finalement retenir un prix de 3197 euros par m², correspondant à un unique terme de comparaison, alors que ce terme n°7 présente des différences substantielles avec celui dont l’éviction est demandée. Ils reprochent également au commissaire du gouvernement d’avoir écarté ses termes 6,8 et 9, sans motifs. S’agissant des termes de référence de la FAB, les défendeurs soulignent que sur 6 termes, 4 présentent une surface de terrain moins importante, que le terme 3 est extérieur à la rocade, ce qui justifie son exclusion, que le terme 6 (terme 7 du commissaire du gouvernement) doit être exclu compte tenu du caractère singulier de la bâtisse du 19e siècle. Ils s’opposent à la moins-value estimée par la FAB du fait de la présence du tramway, quand leur expert considère qu’il s’agit d’un point fort du bien.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 3 mars 2025, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer à 738 000 euros l’indemnité principale et à 74 800 euros l’indemnité de remploi. Le commissaire du gouvernement retient une surface habitable de 230.5 m². Concernant la date de référence, il la fixe au 27 mars 2024, comme la FAB et retient le même zonage. Sa recherche de termes de comparaison a porté sur des biens de nature et d’implantation comparables, soit des transactions de maisons à usage d’habitation entre juillet 2023 et février 2025 d’une surface utile comprise entre 120 et 400 m² situés dans un rayon de 1000 mètres. Il a sélectionné 10 termes de comparaison, aboutissant à une moyenne de 4445 euros. Il a néanmoins retiré de sa sélection les biens construits postérieurement à 2000, ainsi que les termes avec un terrain de petite superficie. Il considère que le terme 7 est un terme dominant, en ce qu’il présente une surface habitable et une superficie de terrain semblable à l’ensemble à évaluer et est situé dans l'[Adresse 26]. Il conclut en conséquence à un prix unitaire de 3200 euros le m², correspondant au prix unitaire du terme 7.

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 11 juillet 2024, rectifiée par ordonnance du 1er août 2024. Le transport sur les lieux a eu lieu le 25 novembre 2024. A cette date la consistance des biens était identique à celle du 11 juillet 2024.

L’emprise expropriée se situe [Adresse 21] à [Localité 31]. Elle est située à proximité de la rocade de [Localité 28], à proximité d’une station du tramway [27], dont les rails longent le mur d’enceinte de la parcelle, desservant le centre-ville de [Localité 31] et celui de [Localité 28]. Elle est également proche du stade de rugby.

Le terrain est plat et rectangulaire. Les espaces entre les deux bâtiments (maison d’habitation en pierre et dépendance) sont aménagés en terrain d’agrément (pelouse et graviers). L’ensemble est en bon état d’entretien. Le terrain est clôturé par une murette surplombée d’une clôture en bois et fermé par un portail.

La maison d’habitation est en pierre de taille du début du 20e siècle, recouverte d’enduit bien entretenu. L’extension est plus récente.

La maison est de plain-pied. L’entrée dans la maison d’habitation se fait par une petite véranda vitrée et carrelée. La cuisine est équipée, récemment rénovée. Une cheminée avec insert agrémente le salon/séjour. La maison d’habitation comprend un couloir en forme de L, desservant d’un côté un bureau, 3 chambres, dont la chambre 1 avec mezzanine. La chambre 2 a un accès direct à la salle de bain avec baignoire. L’autre partie du L dessert la 4e chambre, avec un coin douche séparé par un rideau. Des WC indépendants sont desservis par ce couloir ainsi qu’une buanderie. L’ensemble est en bon état. Le sols est carrelé ou revêtu de parquet. Les plafonds sont peints ou revêtus de lambris. Les murs sont crépis ou revêtus de papier peint.

Un studio est accessible également au fond du couloir, équipé d’une kitchenette, une salle de bain séparée par un rideau et un séjour/chambre. Il dispose d’un accès extérieur indépendant.

La décoration et les finitions sont un peu datées mais fonctionnelles et confortable.

Une dépendance est également présente sur la parcelle ; une partie, non fermée, permet de mettre à l’abri une voiture. Une partie est également à usage de garage et d’atelier. La partie droite de la dépendance est aménagée en salle de réception carrelée, avec plafond en lambris. Elle est chauffée par un poêle à pétrole. Elle est équipée d’électricité. Le type de construction est de moins bonne qualité que celle de l’habitation principale.

Sur la date de référence et sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

La parcelle expropriée, située en zone UM 13-4L30 du PLU 3.1 de [Localité 28] Métropole est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

En l’espèce, le PLU 3.1 a été approuvé le 16 décembre 2016. La dernière modification ayant affecté la zone est la 11e modification du 2 février 2024, devenue opposable aux tiers le 27 mars 2024.

La date de référence sera donc fixée au 27 mars 2024. A cette date, le terrain revêtait la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, ce qui n’est pas contesté.

Sur les indemnités

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Sur la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent sur la méthode par comparaison bâti-terrain intégré.

En l’espèce, l’expropriant admet une surface utile de 230 m². Si les expropriés et le commissaire du gouvernement évoquent dans leurs écritures une surface de 230.5 m², l’expert des expropriés a retenu quant à lui une surface de 230 m², c’est donc cette surface qui sera retenue comme base.

Il y a lieu de rechercher des termes de comparaisons de cessions de maisons d’habitation d’une surface d’habitation utile entre 170 et 250 m², intervenues entre 2022 et 2025, d’une surface de terrain située entre 900 et 1800 m² et situés dans un rayon de 1000 mètres.

La FAB s’appuie sur 6 termes de comparaison (TC).

Les 3 premiers termes de comparaison portent sur des cessions intervenues en 2022, sises [Adresse 4], [Adresse 19] et [Adresse 2]. Elles seront écartées en ce que le TC1 porte sur une surface habitable de 155 m² et un terrain de 754 m², soit inférieurs au bien exproprié, le TC 2 porte certes sur une surface habitable plus grande (194 m²) mais sur un terrain de (615 m²) et le TC 3 porte sur un terrain bien trop grand (4571 m²) avec un maison de 160m².

Le TC 4 porte sur une cession [Adresse 1], située à 440 mètres de l’emprise. La cession date du 5 juillet 2023. Elle porte sur une maison d’habitation construite en 1957, de 161 m², sise sur un terrain de 540 m², au prix unitaire de 3292 euros. Ce terme de comparaison, également retenu par l’expert des consorts [W].

Le TC5 porte sur une cession [Adresse 10] à [Localité 31], située à 300 mètres du bien exproprié. Elle a été réalisée le 10 octobre 2023 et porte sur une maison de 180 m², construite en 1959, avec terrain de 609 m². Le prix unitaire est de 2589 euros. Ce terme de comparaison, également retenu par l’expert des consorts [W].

Ces deux termes ont également été sélectionnés par le commissaire du gouvernement mais celui-ci les a ensuite écartés du fait de la petite superficie du terrain et de la surface habitable. Ils seront écartés pour les mêmes raisons, la surface du terrain couplée à l’importance de la surface habitable constituant de forts atouts du bien exproprié.

Le TC 6 est relatif à une cession [Adresse 22], à 455 mètres, d’une maison de 333 m² sur un terrain de 1200 m², au prix unitaire de 3 197 euros. Ce terme de comparaison, également retenu par l’expert des consorts [W] et par le commissaire du gouvernement (TC 7). Il peut être retenu comme pertinent.

L’expert des consorts [W] a recensé 24 termes de comparaison, dont certains sont communs avec ceux présentés par la FAB et par le commissaire du gouvernement.

Ses 12 premiers termes de comparaison doivent être écartés car portent sur des surfaces habitables non comparables, allant de 120 m² à 155 m². Il en va de même des termes n°16, 19 et 20 ([Adresse 20], [Adresse 1], [Adresse 7]).

Il se fonde également sur une cession intervenue le 6 septembre 2024, [Adresse 13] (TC 2 du commissaire du gouvernement). La maison d’habitation est certes plus récente, mais est tout même âgée de près de 30 ans, ses prestations sont donc possiblement anciennes. Le terrain est de 1249 m² et la surface habitable de 175 m². Le prix unitaire est de 4 332 euros. Ce terme de comparaison sera retenu comme pertinent. En revanche, les deux termes de comparaison portant sur des constructions de 2019 et 2021 devront être écartés.

Le TC relatif à une cession sise [Adresse 9], porte sur une maison de 1972, d’une surface de 195 m² sur un terrain de 522 m². Elle date du 7 avril 2023. Le prix unitaire est de 2410 euros. Ce terme doit toutefois être écarté dès lors que la surface de terrain est bien plus petite que celle du bien exproprié.

Le TC du [Adresse 11] (TC 8 du commissaire du gouvernement) relatif à une cession intervenue le 7 août 2023 porte sur une maison de 1890, d’une surface de 216 m² sur un terrain de 1506 m². Le prix unitaire est de 4398 m². Les caractéristiques du bien cédé sont très proches de celles du bien exproprié. La seule circonstance que la propriété dispose d’une piscine creusée est insuffisante pour l’écarter. Un abattement de 5% sera appliqué pour tenir compte de cette différence, soit un prix unitaire de 4 178 euros.

Le TC du [Adresse 12] le TC du [Adresse 5] (plus de 5000 euros le m²) doivent être écartés comme non pertinents car situés au centre-ville de [Localité 31], soit à plus d’un km de l’emprise expropriée, dans une zone plus attractive.

S’agissant des termes de comparaison du commissaire du gouvernement, autres que ceux déjà évoqués ci-avant, le TC 1 est relatif à une cession du 26 septembre 2024, d’un bien sis [Adresse 24]. Elle porte sur une construction de 1900, d’une surface de 128 m², sur un terrain de 663 m². Ni la superficie de la surface habitable ni celle du terrain n’étant comparables, il sera écarté, ainsi que le suggère d’ailleurs le commissaire du gouvernement lui-même.

Le TC 6 est relatif à une cession du 27 septembre 2023. La construction date de 1925. Si la surface utile n’est que de 127 m², elle paraît néanmoins pertinente en ce qu’elle est située à proximité du bien vendu, est de construction contemporaine à celle de la maison d’habitation principale et comprend un terrain de dimension comparable (980 m²). Le prix unitaire est de 3937 euros.

Le TC 15 qui porte sur une cession [Adresse 6], intervenue le 24 juillet 2023, au prix unitaire de 6 964 euros le m² pour une maison de 1977, d’une surface habitable de 137 m² sur un terrain de 1430 m² ne peut être retenu comme pertinent, le prix, bien plus élevé que celui des autres termes de comparaison, traduisant une qualité de prestation non offertes par le bien à évaluer. Au demeurant, cette cession n’a pas été sélectionnée par l’expert des défendeurs.

Contrairement à ce que soutient le commissaire du gouvernement, il n’y a pas lieu de retenir son TC 7 ([Adresse 23]) comme dominant dès lors que son prix de 3197 euros apparaît anormalement faible, au regard des autres termes de comparaison retenus, s’expliquant sans doute par la nécessité de travaux.

Ainsi, au regard de ce qui précède, la moyenne unitaire est de (3197+4332+4178+3937)/4= 3911 euros.

Le bien ne bénéficie pas d’en emplacement privilégié mais dispose d’un joli jardin d’agrément et d’une dépendance d’une surface non négligeable offrant un espace convivial, ce qui conduit à retenir un prix unitaire moyen arrondi à 3950 euros.

Il y a donc lieu de fixer le prix de l’ensemble immobilier exproprié à la somme de 3950x230= 908 500 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 91 850 euros (5 000x 20 % + 10 000x 15% + 893 500x 10%).

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il sera alloué aux consorts [W] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

FIXE la date de référence au 27 mars 2024,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à Monsieur [Y] [W], madame [X] [W], madame [T] [S] épouse [W] et monsieur [V] [W] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section EW n°[Cadastre 18] sise [Adresse 21] à [Localité 31] aux sommes suivantes :

908 500 euros au titre de l’indemnité principale, pour un bien libre d’occupation

91 850 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Condamne La Fabrique de [Localité 28] Métropole aux dépens.

Condamne La Fabrique de [Localité 28] Métropole à payer à Monsieur [Y] [W], madame [X] [W], madame [T] [S] épouse [W] et monsieur [V] [W] la somme globale de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation