MINUTE : 26/00001

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00363 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQCY

AFFAIRE : S.C.I. COGOU IMMO C/ [J] [O], [D] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [X] [C], auditrice de justice

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

S.C.I. COGOU IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDERESSE :

Mme [J] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l’audience du :6 Octobre 2025

Date de délibéré annoncée : 5 janvier 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 juin 2022, la SCI COGOU IMMO a donné à bail à Mme [J] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à VERDUN (55100) pour un loyer mensuel de 470€ outre 25 € de charges.

Par acte séparé du même jour, M. [D] [T] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, des charges, du dépot de garantie, des réparations locatives, des intérêts et frais de procédure mises à la charge de Mme [J] [O] en vertu du contrat de bail.

La bailleresse a fait délivrer à Mme [J] [O] le 11 février 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4.045 € au titre des loyers impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 16 avril 2025, la SCI COGOU IMMO a fait assigner Mme [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN tenant l’audience des référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamner Mme [J] [O] à lui payer une somme de 5.216,02€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, ainsi qu’au coût du commandement de payer,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale,

— condamner Mme [J] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamner à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

À cette audience, la SCI COGOU IMMO, représentée, a indiqué ne pas maintenir sa demande d’expulsion, la locataire ayant quitté les lieux loués le 19 avril 2025. Elle a maintenu pour le surplus les termes de son assignations et actualisé sa demande en paiement à hauteur de 5.035 euros.

Bien que citée par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice délivrée à son adresse et antérieurement à son départ des lieux loués, Mme [J] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens des parties.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 5 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 11 février 2025, la bailleresse a fait commandement à Mme [J] [O] de s’acquitter de la somme de 4.045 € de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites que la défenderesse n’a pas réglé la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ce qui n’est pas contesté.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit au 12 avril 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 12 avril 2025.

La bailleresse s’étant régulièrement désistée de sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre de Mme [J] [O], il n’y a plus lieu de statuer sur cette prétention, ni sur la demande d’indemnité d’occupation pour la période postérieure au départ de la locataire, soit au 19 avril 2025, devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En ayant occupé sans droit ni titre les lieux loués jusqu’à son départ le 19 avril 2025, Mme [J] [O] a causé un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI COGOU IMMO fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort des pièces produites et de l’audience que Mme [J] [O] est redevable d’une somme de 5.035€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [J] [O], non comparante, ne conteste pas, de fait, le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [J] [O] au paiement de la somme de 5.035€ au titre de l’arriéré locatif, échéanc d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 4.045 €, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [O], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI COGOU la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Mme [J] [O] sera condamnée à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle WALTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS la demande de la SCI COGOU recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 12 avril 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 14 juin 2022 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel ;

CONSTATONS que la demande d’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 19 avril 2025 est devenue sans objet ;

CONDAMNONS Mme [J] [O] à payer à la SCI COGOU la somme de 5.035€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dues jusqu’au 19 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 sur la somme de 4.045€, et du 16 avril 2025 pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [J] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution et de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNONS Mme [J] [O] à payer à la SCI COGOU la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE