JUGEMENT DU : 08 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00014 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BRGC

AFFAIRE : [G] [L] C/ [U] [M], [X] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDEUR :

M. [G] [L]

né le 27 Juillet 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

comparant

DEFENDEURS :

M. [U] [M]

né le 26 Juillet 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparant

M. [X] [M]

né le 18 Juin 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 2 Février 2026

Date de délibéré annoncée : 8 Avril 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 8 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 juin 2018, M. [G] [L] a donné à bail à M. [U] [M] et Mme [X] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 650€ et 10 € de provisions sur charges. Selon avenant du 1er décembre 2019, les parties ont convenu d’un loyer mensuel de 700 € et 10 € de provisions sur charges.

M. [G] [L] a fait délivrer à M. [U] [M] et Mme [X] [M] le 8 juillet 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4.410€ au titre des loyers et charges impayés.

Par exploits de commissaire de justice du 1er décembre 2025, M. [G] [L] a fait assigner M. [U] [M] et Mme [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [M] et Mme [X] [M] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [X] [M] à lui payer une somme de 8.302,50€ au titre des loyers et charges du mois de janvier 2025 au 1er novembre 2025, avec intérêts au taux légal,

— condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [X] [M] à lui payer les loyers et charges du mois de novembre 2025 au jour de la décision à intervenir selon décompte à produire, avec intérêts au taux légal,

— condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [X] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux de ses occupants,

— dire que l’indemnité sera révisable annuellement en fonction de l’indice de révision des loyers fixé par l’INSEE,

— les condamner solidairement à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, M. [G] [L] a indiqué maintenir les termes de son assignation. Il a a actualisé sa demande en paiement à hauteur de 9.350,50 €.

Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

M. [U] [M], comparant en personne, a reconnu le principe et le montant de la dette. Il a sollicité un délai pour quitter les lieux loués, en faisant état de ses difficultés pour se reloger.

Mme [X] [M] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 2 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 8 juillet 2025, le bailleur a fait commandement à Monsieur [U] [M] et Madame [X] [M] de s’acquitter de la somme de 4.410€ de loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces produites que les défendeurs n’ont pas réglé l’intégralité de la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 9 septembre 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 9 septembre 2025.

Sur l’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [U] [M] et Mme [X] [M] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte actualisé en date du 31 janvier 2026 produit par M. [G] [L] que M. [U] [M] et Mme [X] [M] sont redevables d’une somme de 9.350,50€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2026 incluse.

M. [U] [M] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Mme [X] [M], non comparante, de fait, ne conteste pas la dette sollicitée.

Il n’est pas justifié du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte que des délais de paiement ne peuvent être octroyés à M. [U] [M] et Mme [X] [M] en application des dispositions issues de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, en présence d’une clause de solidarité, il y a lieu de condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [X] [M] au paiement de la somme de 9.350,50€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date des commandements sur la somme de 4.410€ et des assignations pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, M. [U] [M] n’a pas justifié de ses démarches de relogement. De plus, il ne justifie pas de la reprise du loyer courant et n’apparaît pas être en capacité de régler l’indemnité d’occupation, de sorte que l’octroi de délais pour quitter les lieux conduirait à une aggravation de la dette dont le montant est important et ce au préjudice d’un bailleur privé.

Par conséquent, la demande de délais sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [M] et Mme [X] [M], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Faute de justifier d’avoir exposé des frais irrépétibles, M. [G] [L] sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 9 septembre 2025 du contrat de bail conclu le 24 juin 2018 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [U] [M] et Mme [X] [M], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables , à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [M] et Mme [X] [M] à payer à M. [G] [L] la somme de 9.350,50€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte du 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025 sur la somme de 4.410€ et du 1er décembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [M] et Mme [X] [M] à payer à M. [G] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE M. [U] [M] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] et Mme [X] [M] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer;

DEBOUTE M. [G] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leur demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE