JUGEMENT DU : 05 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00530 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQRI

AFFAIRE : [R] [B] C/ [V] [E], [C] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [D] [G], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDEUR :

M. [R] [B]

né le 15 Février 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de MEUSE,

DEFENDEURS :

M. [V] [E]

né le 24 Février 1974 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant

M. [C] [Y], domicilié : chez M. [F] [N], [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 5 Janvier 2026

Date de délibéré annoncée : 5 Mars 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 octobre 2016, M. [R] [B] donné à bail à M. [V] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] – devenu [Adresse 5] suite à renumérotation de la commune – à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 300€ et 25 € de provisions sur charges.

Par acte séparé du 7 octobre 2016, M. [C] [Y] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts, des taxes et des frais de procédure mises à la charge de M. [V] [E] en vertu du contrat de bail.

M. [R] [B] a fait délivrer à M. [V] [E] le 6 août 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 6.538,12 € au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à M. [C] [Y] par acte de commissaire de justice du 14 août 2024.

M. [R] [B] a fait délivrer à M. [V] [E] le 17 juin 2025 un nouveau commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 5.593 € au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à M. [C] [Y] par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025.

Par exploits de commissaire de justice des 25 août 2025 et 26 août 2025, M. [R] [B] a fait assigner M. [V] [E] et M. [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir:

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamne in solidum M. [C] [Y] et M. [V] [E] à lui payer une somme de 6.712€ au titre de l’arriéré locatif du jusqu’au 17 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025,

— constate la résiliation de plein droit en date du 17 août 2025 du contrat de location conclu pour défaut de paiement des loyers et des charges conformément aux dispositions de la clause résolutoire du contrat,

— ordonne l’expulsion de M. [E] et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamne in solidum M. [C] [Y] et M. [V] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 373€ par mois et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— condamne in solidum M. [C] [Y] et M. [V] [E] à lui payer 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et de signification,

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 janvier 2026.

A cette audience, M. [R] [B], représenté par son Conseil, a repris son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil que M. [E] a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers depuis de nombreux mois, de sorte qu’il est fondé à obtenir le paiement de la somme de 6.712 € au titre de l’arriéré locatif. Il a exposé que faute pour le locataire d’avoir réglé les causes du commandement délivré le 17 juin 2025, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, d’ordonner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Il s’est estimé également fondé à obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à complet déménagement et restitution des clés.

Bien que cités respectivement à domicile et à étude, M. [C] [Y] et M. [V] [E] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 27 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, et en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 17 juin 2025, le bailleur a fait commandement à M. [V] [E] de s’acquitter de la somme de 5.593 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Il ressort des pièces produites que la somme visée au commandement n’a pas été reglée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ce qui n’est pas contesté.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 18 août 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 août 2025.

Sur l’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, M. [V] [E] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces produites, notamment du décompte produit par le bailleur, que M. [V] [E] est redevable d’un montant de 3.204 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 31 décembre 2025, déduction faite des sommes versées par le locataire depuis la délivrance de l’assignation.

M. [V] [E], non comparant, ne conteste pas, de fait, le principe ni le montant de la dette.

Il n’est pas justifié du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte que des délais de paiement ne peuvent être octroyés à M. [V] [E] en application des dispositions issues de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [E] au paiement de la somme de 3.204€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement.

Sur la dette de la caution au titre des arriérés de loyers et de charges, et des indemnités d’occupation

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil, que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher payement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est constant que M. [C] [Y] s’est constitué caution solidaire de M. [V] [E] par engagement en date du 7 octobre 2016.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, le bailleur a dénoncé à M. [C] [Y] le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à M. [V] [E] et portant sur la somme de 5.593 € de loyers et charges impayés.

Non comparant, M. [C] [Y] n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause tant la validité de son acte de cautionnement que le principe et le quantum de la dette.

Compte tenu de son engagement de caution, il y a lieu de condamner M. [C] [Y] en cette qualité, à payer à titre solidaire avec M. [V] [E] les sommes dues jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail intervenue le 18 août 2025, soit la somme de 1.712 €, déduction faite des sommes réglées par le locataire au mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de condamner M. [C] [Y] à garantir le paiement du surplus de l’arriéré locatif, celui-ci ne s’étant pas engagé à titre de caution pour les indemnités d’occupation éventuelles.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [E] et M. [C] [Y], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2025, de sa dénonciation à la caution, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de la notification au représentant de l’Etat dans le département.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnés aux dépens, M. [V] [E] et M. [C] [Y] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 18 août 2025 du contrat de bail conclu le 5 octobre 2016 portant sur le logement situé [Adresse 4] – devenu [Adresse 5] suite à renumérotation de la commune – à [Localité 3] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [V] [E], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE M. [V] [E] à payer à M. [R] [B]la somme de 3.204 €, solidairement avec M. [C] [Y] dans la limite de 1.712€, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025;

CONDAMNE M. [V] [E] à payer à M. [R] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux;

CONDAMNE in solidum M. [V] [E] et M. [C] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de la notification au représentant de l’Etat dans le département;

CONDAMNE in solidum M. [V] [E] et M. [C] [Y] à payer à M. [R] [B] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [R] [B] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE