TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU

05 MARS 2024

N° RG 23/01312 – N° Portalis DB22-W-B7H-RSGT

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [J], [S] [Z], [H], [U] [F] épouse [Z] C/ Société SCCV PAVILLON FRESNAY, S.D.C. DE LA RESIDENCE SITUEE [Adresse 4], S.A. ACTE IARD, S.A.S. BANQUE BPC

DEMANDEURS

Monsieur [J], [S] [Z]

né le 27 Novembre 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754, M^e Virginie SELVA-FOYER, avocat au barreau d’ESSONNE,

Madame [H], [U] [F] épouse [Z]

née le 18 Septembre 1973 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754, M^e Virginie SELVA-FOYER, avocat au barreau d’ESSONNE,

DEFENDERESSES

Société SCCV PAVILLON FRESNAY

société civile immobilière de construction-vente au capital de 900 €, immatriculée au RCS de BAYONNE sous le numéro 840 425 151, dont le siège social est [Adresse 6], représentée par MJ DEVELOPPEMENT IMMOBILIER & INVESTISSEMENT agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant, elle-même représentée par Mr [M] [W], agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Typhanie BOURDOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644, M^e Christophe MIRANDA, avocat au barreau de BAYONNE,

Société ACTE IARD

Société Anonyme immatriculée au RCS Strasbourg sous le n°332 948 546, prise en la personne de son Président du Directoire, représentant légal de la société, dont le siège social est sis [Adresse 3] domicilié en cette qualité audit siège,

en qualité d’assureur de responsabilité décennale de la SCCV PAVILLON FRESNAY au titre de sa police n° 1162659/2 716524

représentée par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, M^e Pierre TORREGANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B405

Société BANQUE BPC,

S.A.S. au capital de 215 335 898.00 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 433 961 174, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C147, M^e Mari-Carmen GALLARDO-ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1981

INTERVENTION VOLONTAIRE :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CARRÉ ROOSEVELT SIS [Adresse 4],

représenté par son syndic actuel, la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), Société par actions simplifiée dont le siège est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par M^e Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 23 Janvier 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mars 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV PAVILLON FRESNAY a fait construire en qualité de maître d’ouvrage un ensemble immobilier sis [Adresse 4]), et a souscrit auprès de la compagnie ACTE IARD une police d’assurance constructeur non réalisateur. La société BANQUE BCP a délivré une garantie financière d’achèvement (GFA).

Par acte notarié du 1er avril 2021, la société SCCV PAVILLON FRESNAY a cédé en l’état futur d’achèvement au profit de Monsieur et Madame [Z], un appartement de 3 pièces et d’une place de stationnement dans cet ensemble immobilier.

Par actes de Commissaire de Justice en date des 26 et 28 septembre 2023, M. [J] [Z] et Mme [H] [F] épouse [Z] ont assigné la société SCCV PAVILLON FRESNAY, la société ACTE IARD (assureur de SCCV PAVILLON FRESNAY), la société BANQUE BCP (caution de la SCCV PAVILLON FRESNAY), et la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent de voir :

— ordonner une expertise judiciaire à la charge de la société SCCV PAVILLON FRESNAY, avec mission précisée au dispositif des présentes conclusions,

— condamner solidairement la société SCCV PAVILLON FRESNAY, la société ACTE IARD, la société Banque BCP à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et notamment les frais de signification du commandement de payer et sa dénonciation à la caution.

Ils exposent que la remise des clés est intervenue le 3 octobre 2022 et dès la livraison, 22 réserves ont été signalées ; que le 1er novembre 2022, ils ont donné à bail l’appartement à leur fille et à son concubin, qui rapidement se sont plaints de problèmes d’humidité et de déperditions de chaleur ; que les époux [Z] ont mandaté Monsieur [O] [B], expert-conseil en bâtiment qui a constaté les désordres le 9 mars 2023 et préconisé la mise en œuvre des travaux réparatoires ; que de plus, par courriels des 20 et 31 octobre et 28 novembre 2022, Mme [Z] a ajoutés d’autres désordres à la liste des réserves ; que l’ensemble de ces réserves rendent impossible l’utilisation normale de l’appartement ; que par courrier du 20 juin 2023, les époux [Z] ont mis en demeure la société SCCV PAVILLON FRESNAY et son assureur la société ACTE IARD de procéder aux travaux réparatoires préconisés par Monsieur [B] et aux travaux nécessaires pour lever l’ensemble des réserves précitées ; que par courrier du 7 septembre 2023, la société SCCV PAVILLON FRESNAY s’oppose à l’ensemble des préconisations de l’expert mandaté par les époux [Z] ; que toutefois, dans l’appartement des époux [Z], il a été constaté de nombreux dommages le rendant impropre à sa destination, ce qui relève donc de la responsabilité du constructeur et de ses assureurs au sens des articles L.242-1 du Code des assurances et 1792 et 1792-6 du Code civil ; que ces défauts de construction obligent les locataires à surchauffer l’appartement et justifient la mise en cause du constructeur SCCV PAVILLON FRESNAY, de l’assurance décennale, ACTE IARD, et de la garantie financière d’achèvement BANQUE BCP ; que de plus, dans la mesure où certains travaux concernent des murs extérieurs, il convient d’ajouter à la cause la copropriété par l’intermédiaire de son syndic, la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE.

En réponse aux arguments de la société ACTE IARD, qui sollicite sa mise hors de cause en prétendant que l’ensemble des désordres allégués étaient apparents lors de la réception et ne constituaient pas des dommages matériels, les demandeurs font valoir qu’il est bien trop tôt pour tirer ce type de conclusions ; que l’un des désordres majeurs évoqués est le manque cruel d’isolation de l’appartement qui est extrêmement froid et inchauffable, défaut, par nature,qui n’était pas visible lors de la livraison.

Aux termes de ses conclusions, la société ACTE IARD sollicite de voir :

— mettre hors de cause pour défaut de motif légitime la compagnie ACTE IARD,

— débouter Monsieur et Madame [Z] de leur demande de d’expertise judiciaire, et de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toute demande formée à l’encontre de la société ACTE IARD,

— condamner Monsieur et Madame [Z] lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— à titre subsidiaire, prendre acte de ses protestations et réserves,

— étendre la mission de l’expert judiciaire au chef de mission suivant : fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de se prononcer sur le caractère apparent ou non des dommages allégués,

— rejeter la demande de condamnation solidaire au paiement des dépens et au paiement d’une indemnité de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle relève l’absence de motif légitime à agir à l’encontre de la compagnie ACTE IARD, prise en sa qualité d’assureur CNR ; que cette mise en cause est inutile dès lors qu’une mise en cause ultérieure dans le cadre d’une action au fond est manifestement vouée à l’échec, dans la mesure où la police ne couvre pas les vices apparents et les vices réservés au procès-verbal de réception, et n’a vocation à s’appliquer que lorsqu’il existe des dommages matériels ; que le juge des référés est compétent pour appliquer ces clauses claires et précises du contrat d’assurance ; qu’il est manifeste que certains désordres allégués sont réservés et/ou apparents à la réception, que certains autres désordres ne constituent pas des dommages matériels tels que définis dans le contrat d’assurance, et que d’autres relèvent manifestement de l’entretien et ne seraient être imputés aux intervenants au chantier et a fortiori à la compagnie ACTE IARD.

Aux termes de ses conclusions, la société BANQUE BPC sollicite de voir :

— mettre hors de cause la société BANQUE BCP,

— débouter Monsieur et Madame de l’intégralité de leurs demandes,

— subsidiairement, lui donner acte de ses protestations et réserves.

Elle soutient que la GFA n’est plus en vigueur compte tenu de l’achèvement de l’immeuble, et qu’en outre, les désordres invoqués ne relèvent pas du champ d’application de la GFA ; que la constatation de l’achèvement de l’ouvrage emporte la fin de la garantie bancaire d’achèvement et libère la BANQUE BCP de ses obligations conformément à l’article 4 du contrat de GFA ; que par ailleurs, la GFA ne prend pas en charge les travaux réparatoires, de finition, les garanties instaurées par les articles 1792 et suivants du Code civil, les travaux relevant de l’assurance dommage ouvrage… conformément à l’article 1 du contrat de GFA ; qu’en l’espèce, l’appartement des époux [Z] est occupé, les éléments d’équipements indispensables à son utilisation ont été installés et les malfaçons qu’ils invoquent ne sont pas substantielles puisqu’elles ne rendent pas l’appartement impropre à son utilisation ni ne sont indispensables à son utilisation.

La société SCCV PAVILLON FRESNAY a formulé protestations et réserves.

Le Syndicat des copropriétaires CARRE ROOSEVELT situé [Adresse 4]), représenté par son syndic la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), partie intervenante, sollicite de voir :

— recevoir son intervention volontaire,

— lui donner acte de ses protestations et réserves.

La société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l’existence des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Il sera rappelé que le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention des demandeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec ; les demandeurs, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifient, notamment par le rapport d’expertise amiable de M. [B], du caractère légitime de leur demande.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif et selon une mission d’expertise habituelle.

L’intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires Carré Roosevelt sera accueillie.

Les mises hors de cause des sociétés ACTE IARD et BANQUE BCP apparaissent prématurées au stade de l’expertise, laquelle permettra de déterminer un certain nombre d’éléments, qu’il appartiendra au juge du fond d’apprécier au regard des diverses dispositions contractuelles alléguées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au stade de l’expertise, aucune des parties n’est considérée comme succombante, il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort:

Accueillons l’intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE,

Rejetons les demandes de mise hors de cause de la société ACTE IARD et de la société BANQUE BCP,

Commettons pour y procéder M. [C] [X], expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, dans quelle proportion,

* indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier,

* donner son avis sur les comptes présentés par les parties,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 4000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par les demandeurs, au plus tard le 15 mai 2024, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 8 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge des demandeurs.

Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ MARS DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le GreffierLa Première Vice-Présidente

Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY