N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 17 Décembre 2024

N° RG 24/00053 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBIU

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR :

Mme [T] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM ABEILLE, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Mme [T] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 19 novembre 2004, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 443,99€, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 408,99€ a été délivré à Mme [T] [C] le 23 décembre 2023.

La situation d’impayés a été dénoncée à la CAF le 11 décembre 2023.

Devant l’absence de régularisation, la SA CDC HABITAT SOCIAL, par acte du 8 avril 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 11 avril 2024, a fait assigner Mme [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de Mme [T] [C] à lui payer la somme de 612,31€ ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; L’expulsion de Mme [T] [C] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de Mme [T] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation de Mme [T] [C] à lui payer une astreinte de 8€ par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à venir ;L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;La condamnation de Mme [T] [C] à lui payer la somme de 360€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 7 octobre 2024 à la somme de 184,71€, échéance de septembre 2024 incluse. Elle se dit favorable à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire.

Mme [T] [C], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Mme [T] [C], non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie le 11 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article II.4.6).

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 408,99€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [T] [C] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 février 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [T] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 52,35€ à la date du 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Mme [T] [C] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 52,35€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA CDC HABITAT SOCIAL ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir la locataire quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il convient de considérer que les versements faits par la défenderesse avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’elle a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant sa volonté de rester dans les lieux. En effet, Mme [T] [C] effectue des versements de loyers réguliers depuis plusieurs mois, ce qui a permis de réduire fortement la dette locative, laquelle n’est plus que de 52,35€.

Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que la défenderesse est en situation de régler sa dette locative. Les ressources de Mme [T] [C] sont évaluées à 807€ (allocation chômage + APL) pour 564€ de charges. Le rapport social fait état d’une capacité de remboursement de 20 à 30€ en sus du loyer courant.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [T] [C], selon les modalités décrites dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [T] [C], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter 24 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 52,35€ (cinquante-deux euros et trente-cinq centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 7 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [T] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 2 mensualités de 20€ chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [T] [C] soit condamnée à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 17 décembre 2024.

La Greffière La juge