TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

10 OCTOBRE 2024

N° RG 24/00622 – N° Portalis DB22-W-B7I-R7RG

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. PAVI C/ Société ASCAGNE, S.A.S. ALIBERT DEMOLITION

DEMANDERESSE

S.C.I. PAVI

Société immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 381 377 068, dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège social

représentée par M^e Monique TARDY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 620

DÉFENDERESSES

SOCIÉTÉ ASCAGNE

SELAS représentée par Me [G] es qualité de commissaire à l’exécution du plan dont le siège se trouve [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

SOCIÉTÉ ALIBERT DEMOLITION

société par actions simplifiée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 841 221 807 et dont le siège social est [Adresse 6], représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ivan CORVAISIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37

Débats tenus à l’audience du : 05 Septembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, pour les plaidoiries et de Ingrid RESZKA, Greffière, pour le prononcé

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 24 février 2020, la société civile immobilière PAVI a donné à bail à la société par actions simplifiée ALIBERT DEMOLITION des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] à compter du 1er mars 2020 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel d’un montant de 20.330,00 euros hors taxes, hors charges.

Le 09 janvier 2024, la SCI PAVI a fait signifier à la SAS ALIBERT DEMOLITION un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 7.589,64 euros portant sur les loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023.

Par exploits de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la société SCI PAVI a fait assigner en référé la société SAS ALIBERT DEMOLITION et la SELAS ASCAGNE représentée par maître [G] es qualité de commissaire à l’exécution du plan afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 24 février 2020,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique des locaux situés [Adresse 5],

— ordonner la séquestration des biens matériels et meubles se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles ou local choisi par la SCI PAVI,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 23.377,10 euros au titre des loyers impayés par cette dernière, sauf à parfaire, avec les intérêts provisionnels prévus par le contrat de bail,

— condamner la locataire à s’acquitter à titre d’indemnité d’occupation d’une somme trimestrielle qu’il convient de fixer à titre provisionnel à un montant équivalent au montant du loyer actuel, jusqu’à la complète libération des lieux,

— dire que le dépôt de garantie pourra être conservé par la SCI PAVI à titre de dommages et intérêts provisionnels et ce, conformément au bail,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

À l’audience du 05 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, la société SCI PAVI, représentée par son conseil, développe oralement les termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 05 septembre 2024, reprenant les termes de son assignation et y ajoutant de débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes de délais.

La société SARL ALIBERT DEMOLITION, représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions signifiées par RPVA le 04 septembre 2024, demandant de débouter la SCI PAVI de toutes ses demandes, de lui accorder un report de 12 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et subsidiairement de lui accorder un délai de paiement sur 24 mois.

La SELAS ASCAGNE représentée par maître [G] es qualité de commissaire à l’exécution du plan n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 10 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion:

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 24 qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail quinze jours calendaires après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la SCI PAVI, justifie par la production du commandement de payer du 09 janvier 2024 que la SAS ALIBERT DEMOLITION a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 09 janvier 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit quinze jours après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation:

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte de la pièce 10 du demandeur (extrait du grand livre de la SCI PAVI à la date du 02 juillet 2024), sauf à en soustraire le coût du commandement de payer de 164,92 euros qui est à intégrer dans les dépens.

Il y a lieu donc lieu de condamner la SAS ALIBERT DEMOLITION à payer à la société SCI PAVI la somme provisionnelle de 31.269,33 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 02 juillet 2024 (échéance trimestrielle du troisième trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il convient de condamner la SAS ALIBERT DEMOLITION à payer à la société SCI PAVI à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer actuel, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts provisionnels :

Cette demande correspond à une demande de compensation entre le dépôt de garantie et des dommages et intérêts provisionnels.

Aux termes de l’article 1347 du Code civil : « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Aux termes de l’article 1347-1 du Code civil : « Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. »

Il est constant que le juge des référés peut ordonner une telle compensation à condition que les deux obligations ne fassent l’objet d’aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, la société SCI PAVI fonde sa demande sur les dispositions de l’article 22 du bail relatif au dépôt de garantie au terme desquelles, en cas de résiliation du bail pour une cause imputable au preneur, le dépôt restera acquis au bailleur au titre des premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres.

Quand bien même la demande n’a pas été contestée par la SAS ALIBERT DEMOLITION qui s’est contentée de formuler des demandes de délai, il s’avère que l’octroi de dommages et intérêts provisionnels ne saurait constituer une créance certaine.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SAS ALIBERT DEMOLITION demande un report de paiement de 12 mois en faisant valoir ses difficultés ne lui permettant pas de régler la somme réclamée par son bailleur de manière immédiate en raison d’un ralentissement du secteur de la démolition depuis septembre 2023 en raison de la hausse des taux d’intérêts et l’augmentation du coût de la construction, ce qui a eu pour conséquence l’annulation ou le décalage de chantiers. Elle ajoute avoir sollicité l’ouverture d’une procédure de traitement de sortie de crise aux fins de restructurer son endettement et prendre en compte le redémarrage progressif de son activité.

Si elle fait état de chantiers prévus pour la fin de l’année 2024 et produit des devis et intentions de commande pour un montant qu’elle chiffre à plus d’un million d’euros hors taxes, les devis qu’elle communique, comme le souligne la SCI PAVI, ne sont pas signés et la preuve n’est donc pas rapportée qu’il s’agit de chantiers à venir.

Par ailleurs, la société se trouve déjà en difficulté pour honorer le plan qu’elle a obtenu du tribunal de commerce le 17 avril 2023, sollicitant déjà une modification de ce plan qui prévoyait une première échéance le 17 avril 2024.

Les éléments produits ne suffisent donc pas à considérer que la société présente des garanties sérieuses de solvabilité.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de report ou de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de condamner la SAS ALIBERT DEMOLITION, partie succombante, à payer à la SCI PAVI la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS ALIBERT DEMOLITION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code civil, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 24 février 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 25 janvier 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS ALIBERT DEMOLITION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 5] ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SAS ALIBERT DEMOLITION à payer à la SCI PAVI la somme provisionnelle de 31.269,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la SAS ALIBERT DEMOLITION à payer à la SCI PAVI à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer actuel, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

Rejetons la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamnons la SAS ALIBERT DEMOLITION à payer à la SCI PAVI la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS ALIBERT DEMOLITION au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Ingrid RESZKA Béatrice LE BIDEAU