Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 31 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01387 – N° Portalis DB22-W-B7I-R5D3

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [J], né le 08 Novembre 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3],

représenté par M^e Perrine WALLOIS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La société WLMCN, S.C.I. immatriculée au RCS de DRAGUIGNAN sous le numéro 915 322 853,dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Perrine WALLOIS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

La société CHARMI, S.C.I. immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 785 146 689, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

défaillant

La S.A.R.L. 60 FOCH NOTAIRES, titulaire d’un office notarial, inscrit au RCS de VERSAILLES sous le numéro 834 685 232, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillant

ACTE INITIAL du 01 Mars 2024 reçu au greffe le 01 Mars 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Octobre 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Novembre 2024, prorogé au 31 Décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 mai 2023 que Monsieur [V] [J] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Versailles la SCI CHARMI aux fins de voir :

Vu les articles 1101, 1956 et suivants du code civil,

Vu la promesse de vente du 20/04/2022,

Vu les pièces produites aux débats,

Déclarer Monsieur [J] et la SCI WLMCN recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions:

En conséquence :

Autoriser la SARL 60 FOCH NOTAIRES, sis [Adresse 4] dépositaire des fonds séquestrés, à restituer à Monsieur [J] et la SCI WLMCN la somme de 5.600 euros confiée en exécution de la promesse de vente du 20 avril 2022 ;

Condamner en tant que de besoin la SCI CHARMI dans l’hypothèse où les fonds séquestrés lui auraient été restitués, à payer à Monsieur [J] et la SCI WLMCN la somme de 5.600 euros avec intérêts de retard à compter du 9 novembre 2022 ;

Condamner la SCI CHARMI à la somme de 3.600 euros à titre de dommages-intérêts au titre de sa résistance abusive :

Condamner la SCI CHARMI à payer à Monsieur [J] et à la SCI WLMCN la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile:

Condamner la SCI CHARMI aux entiers dépens.

Ne pas écarter le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il expose que suivant acte authentique du 20 avril 2022, il a régularisé, avec la société civile immobilière CHARMI, une promesse unilatérale de vente portant sur l’acquisition en pleine propriété d’un local commercial sis [Adresse 5], moyennant le prix de 120.000 euros ; que cette promesse prévoyait plusieurs conditions suspensives consistant notamment en l’obtention d’un prêt et l’obtention de l’autorisation municipale d’ouverture du Public pour une activité d’esthéticienne ; que conformément aux stipulations contractuelles, Monsieur [V] [J] a déposé par virement bancaire la somme de 5.600 euros à la comptabilité de Maître [D] [H], notaire, au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Il souligne que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 20 juillet 2022 à seize heures ; qu’il a obtenu dès le 21 mai 2022 la confirmation de l’accord de sa banque concernant le crédit et a formé auprès de la Commune de [Localité 8] une demande d’autorisation d’ouverture au public conformément aux stipulations conventionnelles, et ce, le 7 juin 2022 ; que par courrier de réponse du 25 juillet 2022, réceptionné le 29 juillet 2022, les services de l’urbanisme de la Ville de [Localité 8] lui ont notifié que sa demande n’avait pu être acceptée.

Il indique, qu’entre temps, la promesse de vente a expiré le 20 juillet 2022 ; que par courrier recommandé du 27 juillet 2022, réceptionné le 1 août 2022, il a informé Maître [D] [H] qu’il n’avait pas obtenu de la part des services de l’urbanisme l’autorisation nécessaire à la levée des conditions suspensives de la promesse de vente.

Il soutient, encore, que par l’intermédiaire de son notaire, il a entendu se prévaloir directement auprès de SCI CHARMI, de la non-réalisation de la clause suspensive et solliciter la libération des fonds dès le mois de septembre 2022, en vain ; que par courrier électronique du 18 octobre 2022, son notaire, Maître [X], a relancé son confrère et que parallélement, suivant lettre de mise en demeure du 9 novembre 2022, il a rappelé à la SCI CHARMI qu’en raison de la non-réalisation de l’obtention de l’autorisation ERP, la promesse de vente était devenue caduque et qu’en conséquence, il demandait la libération des fonds séquestrés au titre de l’indemnité d’occupation.

Il fait, enfin, valoir que par courrier électronique du 9 janvier 2023, il a demandé à Maître [D] [H], par l’intermédiaire de son conseil, la restitution des fonds séquestrés, en vain, celui-ci n’ayant pas reçu instruction de la société CHARMI de libérer ces derniers et que suivant mise en demeure réceptionnée le 15 mars 2023, il a tenté, par une ultime démarche de résolution amiable ; toujours en vain.

C’est dans ces conditions qu’il a fait délivrer l’assignation ci-dessus mentionnée.

Par simple mention au dossier en date du 5 juin 2023, le juge des contentieux de la protection s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Versailles.

Par décision du 15 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire en l’absence de constitution d’avocat dans le délai d’un mois à compter de l’avis d’avoir à poursuivre l’instance en date du 19 octobre 2023, notifié par lettre recommandée avec avis de réception signé par les parties le 23 octobre 2023.

L’affaire a été rétablie au rôle selon décision du juge de la mise en état du 14 février 2024.

Bien que régulièrement assignée, la SCI CHARMI n’a pas constitué avocat. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence à l’assignation susvisée quant à l’exposé détaillé des prétentions et moyens du demandeur.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 7 octobre 2024.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 novembre 2024, prorogé au 31 décembre 2024.

SUR CE

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est rappelé par ailleurs qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

Sur la défaillance de la condition suspensive

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon les articles 1188 et suivants du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, que les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier, que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Aux termes de l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Ce droit d’option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.

Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties.

Ainsi, si à cette date, la vente n’a pas été conclue (ou l’option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.

S’agissant d’une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d’obtention d’une autorisation administrative est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, à moins que les parties n’aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n’était qu’indicatif.

En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un autorisation administrative, il incombe à l’acquéreur, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande complète et conforme aux stipulations de la promesse de vente.

Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

***

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse comporte, relativement à la condition suspensive d’obtention d’une autorisation administrative, les stipulations suivantes :

« – Conditions suspensives auxquelles seul le BENEFICIAIRE pourra renoncer

(…)

— Etablissement reczvant du public (ERP) :

Que le BNEFICIAIRE obtienne de la mairie l’autorisation d’ouverture du Public pour une activité d’esthéticienne.

(…) ».

En vertu de ces stipulations contractuelles, qui constituent la loi des parties, il incombait à Monsieur [J] de déposer cette demande d’autorisation.

Il résulte de la pièce 8 du demandeur, à savoir la réponse du service de l’urbnisme de la ville de [Localité 8], que ladit demande a été déposée le 8 juin 2022, soit dans le délai de validité de la promesse de vente litigieuse qui expirait le 20 juillet 2022.

Toutefois, il convient de rappeler qu’il appartient à la partie qui soutient avoir accompli l’ensemble des diligences mises à sa charge d’en rapporter la preuve.

Or, force est de constater que le courrier dont se prévaut Monsieur [J] est ainsi libellé :

Monsieur,

Vous avez déposé le 08/06/2022 à la Mairie de [Localité 8] un dossier d’autorisation de travaux enregistré sous les références portées dans le cadre ci-dessus.

La Sous-commission départementale d’accessibilité, service de la Direction Départementale des Territoires, n’est pas en mesure d’instruire votre demande telle que vous l’avez formulée

Aussi, vous trouverez ci-joint la copie de son courrier précisant les informations à apporter à votre dossier.

Les éléments complémentaires demandés sont à transmettre à la mairie de [Localité 8], service Urbanisme Prévention des Flisques à l’adresse mentiorinée en bas de page

Pour toutes informations complémentaires, vous pouvez joindre Monsieur [F] [Z] au [XXXXXXXX01] ou par mail à l’adresse suivante: [Courriel 6].

Je vous prie d’agréer, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Il ressort ainsi des termes de ce courrier que l’autorisation n’a pas été délivrée en raison de contraventions à la réglementation applicable au ERP mais parce que le dossier soumis par Monsieur [J] au service de l’urbanisme était incomplet, étant précisé qu’il lui était donné la possibilité de le compléter, sans que l’autorisation requise soit, en l’état, définitivement rejetée.

A cet égard, il doit être noté que le demandeur ne verse pas aux débats la copie du courrier de la Sous-commission départementale d’accessibilité annexé au courrier que lui a adressé le service de l’urbansime.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [J] ne démontre pas avoir accompli l’ensemble des diligences mises à sa charge d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il convient de considérer que la condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’ouverture du Public pour une activité d’esthéticienne, est défaillie du fait du bénéficiaire de telle sorte qu’elle doit être réputée accomplie.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente stipule, au paragraphe «SORT DE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION », que « Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

(…)

(c) soit elle restera acquise de plein droit au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation, faute par le BÉNÉFICIAIRE d’avoir régularisé la vente dans le délai de réalisation, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Par application de ces stipulations contractuelles claires et précises, l’indemnité d’immobilisation doit être déclarée acquise au promettant.

En conséquence, Monsieur [J] n’est pas fondé à obtenir la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité de résiliation et sera dès lors débouté de l’ensemble de ses demandes y compris celle présentée au titre de la résistance abusive de la défenderesse.

Sur les autres demandes

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J], qui succombe, sera débouté de sa demande présentée au titre des frais irrépétbles.

Enfin, il sera rappelé que par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [V] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnisation au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 31 DECEMBRE 2024 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT