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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00206 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFHU

JUGEMENT

DU : 20 Décembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE-ILE-DE-FRANCE, elle-même venant aux droits de la société d’HLM SOVAL société anonyme d’habitations à loyer modéré

DEFENDEUR(S) :

[X] [F]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 20 Décembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 20 Décembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 18 Octobre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE-ILE-DE-FRANCE, elle-même venant aux droits de la société d'[Adresse 11] à loyer modéré

RCS [Localité 12] 645 520 167

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Bochet Céline

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [X] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assistée de Nadia CHAKIRI, Greffier présent lors des débats et de Aurélie BOUIN, Greffier présent lors du délibéré ;

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2023, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [X] [F] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 326,64 euros, et 72,66 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 287,96 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 27 septembre 2023, distribuée le 2 octobre 2023, la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [X] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 003,91 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024,la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, y compris ceux du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 7 juin 2024.

À l’audience du 18 octobre 2024, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 227,26 euros arrêtée au 7 octobre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [X] [F], présente et non assistée, conteste le principe de la dette, faisant valoir que ses charges sont trop importantes. Elle indique ne pas être en mesure de régler la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il doit être indiqué que dans le temps du délibéré, la société BATIGERE HABITAT a transmis le 1er novembre 2024 un décompte des charges 2023-2024, adressé au juge des contentieux de la protection.

Tout d’abord, il doit être relevé qu’en vertu de l’article 445 du code de procédure civile, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations après la clôture des débats sauf pour répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président, et qu’en l’occurrence la société BATIGERE HABITAT n’a pas été autorisée à produire une note en délibéré.

Ensuite, ce procédé ne respecte pas le principe du contradictoire, dont le juge est garant, et qui impose que chaque partie ait connaissance des demandes et arguments adverses. L’article 16 du code de procédure civile indique à ce titre que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En conséquence, il ne pourra pas être tenu compte de la pièce transmise par la société BATIGERE HABITAT.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 mars 2023, du commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 octobre 2024 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [X] [F] conteste ce montant faisant valoir que la régularisation des charges est trop importante. Pour autant, elle ne produit aucun élément à l’appui de ses affirmations.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [F] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 227,26 euros, au titre des sommes dues au 7 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé, à savoir 2 287,96 euros, n’ont été réglées que pour partie dans le délai de deux mois, puisqu’au 19 mars 2024, Madame [X] [D] restait redevable de la somme de 2 117,30 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 mars 2023 à compter du 20 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Madame [X] [F] a d’ores et déjà effectué plusieurs versements pour régler sa dette locative. Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier qu’elle travaille et est donc en mesure de régler sa dette locative

En outre, la société BATIGERE HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [X] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [F]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 mars 2024, Madame [X] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [F] à son paiement à compter de 20 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [X] [F] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 mars 2023 entre la société BATIGERE HABITAT d’une part, et Madame [X] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 mars 2024.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [F] à compter du 20 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 227,26 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 octobre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 19 janvier 2024.

ACCORDE un délai à Madame [X] [F] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Madame [X] [F] à s’acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 11 versements de 185 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à la société BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 octobre 2024, échéance d’octobre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [X] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG