TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

27 MARS 2025

N° RG 24/01730 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRFH

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. DECLACE C/ S.A.S. LE RETOUR A JADIS

DEMANDERESSE

S.C.I. DECLACE, au capital de 753,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 908 520 513, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Dan Zerhat, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 731, M^e Valentin Mangenot, avocat au barreau de Paris, vestiaire : K0107

DEFENDERESSE

S.A.S. LE RETOUR A JADIS, au capital de 1.500,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 948 408 968, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Débats tenus à l’audience du 13 février 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 13 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 22 mars 2023, la société civile immobilière Declace a consenti à la société Le Retour à Jadis un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines), pour une durée de neuf ans à compter du 22 mars 2023 moyennant un loyer annuel de 18 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 15 juillet 2024, la société civile immobilière Declace a fait signifier à la société Le Retour à Jadis un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 5 760,00 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Le 8 octobre 2024, la société civile immobilière Declace a fait signifier à la société Le Retour à Jadis un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 7 029,80 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, la société civile immobilière Declace a fait assigner la société Le Retour à Jadis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 13 février 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société civile immobilière Declace demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial du 22 mars 2023, par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce a compter du 9 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Le Retour à Jadis ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard ;

— l’autoriser à transporter et séquestrer les meubles et objets garnissant les lieux, à défaut d’enlèvement volontaire, dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la société Le Retour à Jadis :

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail à la somme mensuelle, de 2 250,00 € ;

— condamner la société Le Retour à Jadis à lui payer la somme de 10 010,91 € au titre des échéances de loyers et charges impayées, majorés de la clause pénale, outre les intérêts de retard au taux légal majoré de 8 points à compter du commandement de payer du 8 octobre 2024 ;

— condamner la société Le Retour à Jadis à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Assignée à l’étude, la société Le Retour à Jadis n’a pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il est statué, en vertu de l’article 473 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire alors même que la société Le Retour à Jadis, ni représentée ni comparant, n’a pas été citée à sa personne.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Le Retour à Jadis :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mars 2023 entre la société civile immobilière Declace et la société Le Retour à Jadis comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 8 octobre 2024 à la société Le Retour à Jadis vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 7 029,80 € terme d’octobre 2024 inclus.

Il ressort d’un décompte au 9 décembre 2024 produit par la demanderesse que la société Le Retour à Jadis ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 novembre 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Le Retour à Jadis selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société civile immobilière Declace à compter du 9 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société civile immobilière Declace verse aux débats un extrait du compte de la société Le Retour à Jadis arrêté au 9 décembre 2024 à la somme de 8 949,80 €, échéance de novembre 2024 incluse.

L’obligation de la société Le Retour à Jadis n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société civile immobilière Declace.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 7 029,80 €, et à compter du 9 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société civile immobilière Declace au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 %, de la majoration de huit points des intérêts de retard et de la fixation d’une indemnité d’occupation à une fois et demi montant du loyer s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société Le Retour à Jadis, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024.

L’équité commande de condamner la société Le Retour à Jadis à payer à la société civile immobilière Declace la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 22 mars 2023 entre la société civile immobilière Declace et la société Le Retour à Jadis portant sur les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines), avec effet au 8 novembre 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Le Retour à Jadis pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Le Retour à Jadis, immatriculée sous le numéro 948 408 968 RCS [Localité 5], à payer à la société civile immobilière Declace une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 9 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Le Retour à Jadis à payer à la société civile immobilière Declace la somme provisionnelle de 8 949,80 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 9 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur un montant de 7 029,80 € et à compter du 9 décembre 2024 pour le surplus ;

Condamnons la société Le Retour à Jadis à payer à la société civile immobilière Declace la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Le Retour à Jadis aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre