TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Chambre de proximité

N° RG 25/00826 -

N° Portalis DB22-W-B7J-TID3

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

11 Décembre 2025

IMMOBILIERE 3 F

c/

[L] [C] [N], [B] [N],

[M] [H] [V],

[U] [O] [A] [F]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e MENARD WEILLER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [L] [C] [N]

à M. [B] [N]

à M. [M] [H] [V]

à Mme [U] [O] [A] [F]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 11 Décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

Mme [L] [C] [N]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

M. [B] [N]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

M. [M] [H] [V]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

Mme [U] [O] [A] [F]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

À l’audience du 09 Octobre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2021, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [L] [C] [N] un appartement, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 379,94 euros. Par avenant en date du 21 mars 2023, Monsieur [B] [N] a été ajouté à la liste des locataires titulaires du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 274 ,30 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier reçu par le bailleur le 4 novembre 2024, les locataires ont donné congé de leur logement en informant leur bailleur IMOBILIERE 3F de la sous-location de leur logement, pendant la durée de leur séjour au Nigéria.

Par constat du commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, les occupants sans droits ni titres se révélaient être Monsieur [M] [H] [G], Madame [U] [O] [A] [F] ainsi que leurs quatre enfants mineurs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, il a été adressé à Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] une sommation de libérer les lieux immédiatement et au plus tard sous huit jours. Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] se sont maintenus dans les lieux au-delà de cette date.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [L] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

à titre principal, recevoir la société IMMOBILIERE 3F en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée, constater que Madame [T] [C] [N] et Monsieur [B] [N] ont donné congé du logement situé [Adresse 1], valider ledit congé en date du 4 novembre 2024, constater que les lieux n’ont pas été restitués à la suite du congé donné par Madame [T] [C] [N] et Monsieur [B] [N],

à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence constater la résiliation du bail, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement, non occupation des lieux et sous-location,

en conséquence,

ordonner l’expulsion sans délai de Madame [T] [C] [N] et Monsieur [B] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et notamment Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] du logement situé [Adresse 1], condamner in solidum Madame [T] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, majorée de 30% sans préjudice des charges courantes, ladite indemnité ne pouvant subsidiairement être inférieure au montant du loyer courant, condamner in solidum Madame [T] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 7 518,37 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2025, condamner in solidum Madame [T] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] à payer 500 euros à la S.A. IMMOBILIERE 3F en application de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner in solidum Madame [T] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de la mise en demeure, du commandement de payer, du commandement de quitter les lieux et de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présence procédure, dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

À l’audience du 9 octobre 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F, représentée, actualise sa créance à la somme de 10 101,03 euros, loyer de septembre 2025 inclus. Elle demande au principal la validation du congé donné par les locataires, et l’acquisition de la clause résolutoire, et à défaut la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire. Elle fait valoir un problème de sous-location. Elle maintient toutes ses demandes et s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F], comparant personne, indiquent qu’ils ont donné de l’argent aux locataires pour le règlement du loyer. Ils déclarent être accompagnés par une assistante sociale et de ne pas avoir fait l’objet de proposition de relogement. Ils demandent des délais pour quitter les lieux.

Madame [T] [C] [N] et Monsieur [B] [N], régulièrement assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION:

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [C] [N] et Monsieur [B] [N], régulièrement assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, S.A. IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur la validité du congé donné par les locataires :

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15."

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois 1° sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N] ont donné congé par courrier reçu le 4 novembre 2024 du logement situé [Adresse 1], sans préavis.

En conséquence, il convient de constater que le bail entre la S.A. IMMOBILIERE 3F et Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N] a pris fin à compter du 4 décembre 2024. A compter de cette date, toute personne résidant dans le logement, notamment Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F], s’est trouvée occupante sans droit ni titre à compter du 4 décembre 2024.

Dès lors, le congé doit être validé.

Sur la non restitution des lieux :

Par mail en date du 4 novembre 2024, les locataires ont informé la S.A. IMMOBILIERE 3F de la présence d’occupants sans droits ni titres au sein du logement.

Le commissaire de justice a constaté le 19 novembre 2024 la présence dans les lieux de Monsieur [M] [H] [G], Madame [U] [O] [A] [F] ainsi que leurs quatre enfants mineurs. Il fait état d’une sous-location des lieux par les cotitulaires du bail.

Les lieux devant être restitués au 4 décembre 2024, en raison de la présence de tierces personnes au sein du logement, le bailleur n’a pas pu reprendre matériellement et juridiquement possession des lieux.

Il est donc constaté la non restitution du bail.

Sur l’expulsion :

Le bail ayant pris fin par l’effet du congé le 4 décembre 2024, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N] et de celle de tous occupants de leur chef, notamment Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F], le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] sollicitent des délais pour quitter les lieux.

Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] ont de fait bénéficié d’un délai pour quitter les lieux depuis l’expiration du bail en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, délai accru du temps nécessité par la présente procédure. Toutefois, il résulte des pièces produites que les défendeurs sont parents de quatre enfants mineurs, dans une situation économique et sociale précaire. En outre, ils sont suivis par une assistante sociale et n’ont pas encore reçu de proposition de relogements. L’année scolaire étant en cours, il convient de permettre aux enfants mineurs de bénéficier d’un logement sans risque d’expulsion jusqu’à la fin de l’année scolaire.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] un délai de 6 mois pour quitter les lieux, lequel s’ajoutera au délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié à la date du 4 décembre 2024, l’occupation du logement, par la faute des locataires et des occupants sans droit ni titre, cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F], Madame [L] [C] [N], Monsieur [B] [N], au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 4 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 1er juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2025 que la S.A. IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause de l’avenant au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat, ce compris les indemnités d’occupation dues faute d’avoir libéré les lieux.

Les locataires en titre seront ainsi condamnés solidairement à payer la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024 à la somme de 3432.21 euros au titre des loyers, charges dues, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Madame [L] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] seront condamnés in solidum à payer la somme de 6668.82 euros, au titre des indemnités d’occupation impayées au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] in solidum aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner in solidum Madame [L] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande la S.A. IMMOBILIERE 3F,

CONSTATE la validité du congé délivré le 4 novembre 2024 à la S.A. IMMOBILIERE 3F par Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N] à effet au 4 décembre 2024,

CONSTATE la non restitution des lieux par les locataires Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N] à la date du 4 décembre 2024,

DIT que Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] sont occupants sans droit ni titre à compter du 4 décembre 2024,

ACCORDE à Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] un délai de 8 mois pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 1],

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N] du logement situé [Adresse 1], ainsi que de tout occupant de leur chef, notamment Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, lequel ne saurait intervenir avant un délai de 6 mois à compter du présent jugement, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 3432.21 euros au titre des loyers, charges dues, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [H] [G], Madame [U] [O] [A] [F], Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N], à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 4 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [H] [G], Madame [U] [O] [A] [F], Madame [L] [C] [N] et Monsieur [B] [N] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 6 668.82 au titre des indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [C] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [M] [H] [G] et Madame [U] [O] [A] [F] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.A. IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE