TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/03156

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZECA

Minute : 1386/24

OPH DE [Localité 7]

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [Z] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e FEUGNET

Copie délivrée à :

M. [J]

Le 20 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], EPIC, dont le siège social est situé [Adresse 3],

Représenté par Maître Nathalie FEUGNET, Avocat au Barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 8]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 août 2017, l’OPH de [Localité 7] a donné à bail à M. [Z] [J] et Mme [L] [M] un logement situé [Adresse 8], pour un loyer hors charges de 527,06 €.

Par courrier dont réception a été accusée par OPH [Localité 7], Mme [L] [M] a délivré congé.

Des loyers étant demeurés impayés, L’OPH de [Localité 7] a fait signifier à M. [Z] [J], par exploit de commissaire de justice du 21 avril 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 704,36 € et de justifier d’une assurance valide visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, l’OPH de Drancy a fait assigner M. [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024.

L’OPH de Drancy, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [Z] [J] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner M. [Z] [J] à payer :

? la somme de 2 617,32 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 22 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 21 août 2017 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [Z] [J] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers, comme le défaut de jouissance paisible des lieux, constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [Z] [J], a comparu lors de la première audience, a demandé le renvoi mais n’a pas comparu à l’audience de renvoi.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 21 août 2017 que M. [Z] [J] doit payer un loyer d’un montant de 527,06 € hors charges, augmenté de charges récupérables. Le loyer appelé, charges comprises, en février 2024, s’est élevé à la somme de 775,32 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [J] restait devoir la somme de 2617,32 € euros à la date du 22/02/2024.

M. [Z] [J], non-comparant, ne proposent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, y a lieu de condamner M. [Z] [J] au paiement d’une somme de 2 617,32 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 22 février 2024, terme de janvier 2024 inclus avec les intérêts au sur la somme de 2 617,32 € à compter du 07 mars 2024, date de l’assignation.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 21 août 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 5.e et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 21 avril 2023 pour la somme en principal de 1 704,36 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juin 2023.

L’expulsion de M. [Z] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [Z] [J] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 22 juin 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 21 août 2017.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du mois de février 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 22 juin 2023 au 31 janvier 2024 a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût d’un seul des commandements de payer en date du 21 avril 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2017 entre L’OPH de [Localité 7] et M. [Z] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 22 juin 2023 ;

CONDAMNE M. [Z] [J] à verser à L’OPH de [Localité 7] la somme de 2 617,32 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 22 février 2024, terme de janvier 2024 inclus avec les intérêts au sur la somme de 2 617,32 € à compter du 07 mars 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [Z] [J] à payer à L’OPH de [Localité 7] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du mois de février 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [Z] [J] à payer à L’OPH de [Localité 7] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût d’un seul des commandements de payer en date du 21 avril 2023 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION