MINUTE N°

N° RG 24/00246 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFAO

S.A. d'[Adresse 7]

C/

Monsieur [H] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 572 015 451 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représeentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substituée par Maître Sophie ACQUERE, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [J], né le 30 septembre 1992 à [Localité 9] (Yvelines – 78) – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [H] [J]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2022, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [J] un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 304,12 euros, et 110,20 euros de provision sur charges.

Le 15 janvier 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1870,46 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 9 février 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 30 mai 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné pour l’audience du 5 décembre 2024, Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulser Monsieur [H] [J] outre de le voir condamner à payer un arriéré locatif et des indemnités d’occupation.

L’audience du 5 décembre 2024 ayant été annulée, l’affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2025. A l’audience du 27 mai 2025, le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience du 14 octobre 2025 afin que la demanderesse fasse de nouveau assigner Monsieur [H] [J].

Par acte de commissaire de Justice du 19 juin 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique si besoin , dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamner Monsieur [H] [J] au paiement au profit de la demanderesse, d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux, dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la SA 1001 VIES HABITAT, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [J] sous réserve des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner Monsieur [H] [J] au paiement des sommes suivantes :

* 2953,86 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 26 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 20 juin 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 29 septembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8599,05 euros, échéance de septembre 2025 incluse. Elle explique qu’aucune somme n’a é été réglée depuis juillet 2024. Elle refuse l’octroi de tout délai.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [H] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [H] [J] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [H] [J] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite de pouvoir rester dans l’appartement et l’octroi de délais de paiement. Il propose de régler la somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique que l’arriéré locatif est dû à son incarcération. Il indique avoir payé à compter du mois d’octobre la somme de 250 euros en plus du loyer courant. Il assure pouvoir payer sa dette en moins de six mois. Il montre depuis son téléphone un accusé-réception selon lequel il aurait payé à sa bailleresse la somme de 288,86 euros.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 20 juin 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 15 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 septembre 2025 que la créance de la SA 1001 VIES HABITAT à l’égard de Monsieur [H] [J] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :189,51 euros+130 euros qui correspondent à des frais de poursuites.

Par conséquent, Monsieur [H] [J] sera condamné à lui payer la somme de 8279,54 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [H] [J] le 15 janvier 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 15 mars 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 novembre 2022 à compter du 16 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [H] [J], qui sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier de délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif, est défaillant à démontrer d’une part qu’il aurait repris avant l’audience le paiement du loyer courant, le virement inscrit sur son téléphone qu’il montre à l’audience, ne correspondant pas au montant du loyer et des charges . D’autre part, il ne démontre pas qu’il aurait les capacités financières pour apurer sa dette dans le délai légal de 36 mois.

Monsieur [H] [J] doit par conséquent être débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [H] [J] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mars 2024. Monsieur [H] [J] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [J] au paiement de cette indemnité à compter du 16 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 29 septembre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Monsieur [H] [J] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuantpar jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 novembre 2022 entre la SA 1001 VIES HABITAT d’une part et Monsieur [H] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 16 mars 2024,

DEBOUTE Monsieur [H] [J] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [J] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 8279,54 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 15 janvier 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 10 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame SophieVERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier Le juge